تاکتیک تازه فروش خانه‌های غیرمصرفی

فروشندگان املاک دارای نقص، تاکتیک تازه‌ای برای جذب تقاضا آغاز کردند. اخیرا آن دسته از فایل‌های فروش آپارتمان که به لحاظ عمر بنا، امکانات حداقلی و از همه مهم‌تر قابلیت تخریب و نوسازی، «دارای اشکال و فاقد شرایط خرید برای تقاضای مصرفی» بوده، با عناوین «مناسب برای سرمایه‌گذاری» عرضه شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هدایت تقاضای سرمایه‌ای به سمت این دسته محدود از فایل‌های ملکی، علاوه‌بر اینکه بازدهی بلندمدت آن‌ها را به نوعی تامین می‌کند، بازار واحد‌های پرمشتری- کم‌متراژ‌های میان‌سال - را در اختیار خانه‌اولی‌ها می‌گذارد.

تلاش گسترده گروهی از فعالان و واسطه‌های بازار ملک برای فروش آپارتمان‌های با شرایط ویژه، طی هفته‌های اخیر، منجر به شکل‌گیری یک شاخه جدید در بازار معاملات خرید و فروش مسکن شده است. یافته‌ها بر پایه تحقیقات میدانی از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی نشان می‌دهد طی روز‌های اخیر، حجم قابل توجهی از فایل‌های فروش آپارتمان که به‌دلیل برخورداری از شرایط خاص (دارای نقص)، اغلب مورد توجه متقاضیان مصرفی حاضر در بازار مسکن (افرادی که به قصد سکونت در واحد خریداری شده هم‌اکنون در بازار حضور دارند)، قرار ندارد، به‌عنوان فایل‌های مناسب برای خرید به سمت غیرمصرفی تقاضای ملک پیشنهاد می‌شود.

فعالان حاضر در شاخه تازه‌شکل گرفته بازاریابی ملکی با تفکیک فایل‌های با شرایط ویژه از سایر آپارتمان‌های مناسب برای خرید و سکونت متقاضیان مصرفی به متقاضیان غیرمصرفی توصیه می‌کنند به جای پرداخت هزینه بالا برای خرید آپارتمان‌های نوساز و برخوردار از تمام امکانات (همچون پارکینگ، انباری و...)، آپارتمان‌هایی را خریداری کنند که بنا به برخی دلایل هم‌اکنون با قیمت ارزان‌تری نسبت به سایر واحد‌ها در بازار فایل شده‌اند.

این دسته از آپارتمان‌ها، واحد‌هایی هستند که به دلیل برخورداری از شرایط ویژه همچون «سن بنای بالا» از جمله خانه‌های پیر بالای ۲۵ سال ساخت و همچنین خانه‌های کلنگی غیرقابل تخریب، «واقع شدن در معابر کم‌عرض‌تر در مقایسه با معابر معمولی شهر»، «عدم برخورداری از انباری یا پارکینگ»، «قدیمی بودن نقشه» و... قیمتی به مراتب پایین‌تر از سایر آپارتمان‌ها دارند.

این در حالی است که عدم تمایل متقاضیان مصرفی به خرید این واحد‌ها موجب شده است هم‌اکنون امکان چانه‌زنی برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها با تخفیف بیشتر نیز فراهم شود؛ درحالی که در شرایط فعلی به دلیل «پرش قیمت مسکن»، «افزایش حجم تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی» و همچنین «کمیاب شدن فایل‌های مناسب در بازار فروش ملک»، امکان دریافت تخفیف موثر در عمده معاملات فعلی امکان‌پذیر نیست.

واسطه‌ها وفعالان فروش آپارتمان‌های مسکونی، این روز‌ها تبلیغات گسترده‌ای را برای جذب سمت غیرمصرفی تقاضای آپارتمان‌های مسکونی به این گروه از آپارتمان‌ها آغاز کرده‌اند و در تلاشند این گروه از متقاضیان که هم‌اکنون در میان متقاضیان مصرفی در حال جست و جوی آپارتمان‌های کوچک‌متراژ یا میان‌متراژ هستند را به خرید واحد‌های مسکونی با شرایط ویژه ترغیب کنند.

به اعتقاد واسطه‌های فعال در بازار ملک این گروه از متقاضیان خرید مسکن که به قصد سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی‌های خود هم‌اکنون در بازار مسکن حضور دارند، به دلیل آنکه قصد سکونت در واحد‌های خریداری شده را ندارند و این واحد‌ها را پس از خرید برای مدت زمانی مشخص (اغلب تا چند سال) به بازار اجاره عرضه می‌کنند، بهترین گزینه برای خرید این دسته از آپارتمان‌ها هستند. این خانه‌ها املاکی هستند که در میان مدت و بلندمدت، با تخریب و نوسازی، به واحد‌های مسکونی قابل استفاده تبدیل می‌شوند و در نهایت، قابل فروش و استفاده اقتصادی برای سرمایه‌گذار خواهند شد، اما در کوتاه‌مدت، به نوعی، امکان خرید و فروش مکرر در بازار ملک برای این گروه از متقاضیان (رفتار سفته‌بازی) وجود ندارد و در نتیجه جلوی تحریک قیمت مسکن گرفته می‌شود.
نفع سه‌جانبه از شاخه جدید معاملات مسکن

کارشناسان بازار مسکن و واسطه‌های فعال در بازار خرید و فروش این دسته از آپارتمان‌ها معتقدند جذب سمت تقاضای غیرمصرفی به بازار خرید آپارتمان‌هایی که هم‌اکنون به دلیل برخی شرایط خاص کمتر مورد توجه خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی خرید مسکن است در بردارنده نفع سه جانبه هم برای «بازار معاملات مسکن»، هم برای «خریداران این گروه از آپارتمان‌ها» و هم برای «متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان» است.

اگرچه در شرایط فعلی عمده تقاضای موجود در بازار مسکن برای خرید آپارتمان مربوط به سمت تقاضای مصرفی شامل خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم و سایر متقاضیان مصرفی است، اما در این میان گروه‌هایی از سرمایه‌گذاران نیز متقاضی خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و میان‌متراژ در مناطق مصرفی شهر تهران هستند؛ این گروه از متقاضیان در پی رشد قابل توجه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به ویژه در مناطقی که کانون واحد‌های مصرفی هستند به جمع متقاضیان مصرفی اضافه شده‌اند و سطح تقاضا برای خرید این واحد‌ها را افزایش داده‌اند.

هم‌اکنون متقاضیان مصرفی که به قصد سکونت در آپارتمان‌های موردتقاضا در بازار مسکن حضور دارند با دو معضل عمده ناشی از پرش قیمت‌ها و همچنین کمبود فایل‌های مناسب خرید با شرایط مطلوب سکونتی (آپارتمان‌های نوساز، برخوردار از امکاناتی همچون انباری و پارکینگ و...) مواجهند؛ بنابراین حضور سرمایه‌داران و سفته‌بازان در بازار تقاضای آپارتمان‌های مصرفی هم‌اکنون مسیر دسترسی متقاضیان مصرفی به آپارتمان‌های مناسب را دشوارتر کرده است.

خروج این دسته از متقاضیان غیرمصرفی از بازار آپارتمان‌های مورد تقاضا و مناسب گروه‌های مصرفی و هدایت آن‌ها به بازار آپارتمان‌های با شرایط ویژه در وهله اول منجر به کاهش سطح تقاضا برای خرید واحد‌هایی می‌شود که هم‌اکنون سمت تقاضای مصرفی مایل به خرید و سکونت در آنهاست. کاهش تقاضا برای خرید آپارتمان‌های مصرفی با خروج متقاضیان غیرمصرفی از بازار این واحد‌ها منجر به دسترسی خریداران مصرفی به تنوع بیشتری از فایل‌های فروش می‌شود؛ در عین حال که همین عامل می‌تواند از پیشروی تند قیمت‌ها به واسطه افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان‌های مصرفی جلوگیری کند.

هدایت سرمایه‌گذاران ملکی حاضر در بازار تقاضای آپارتمان‌های مصرفی به شاخه جدید بازار خرید وفروش مسکن در عین حال که از بابت کاهش تقاضا برای خرید آپارتمان‌های مناسب تقاضای مصرفی، به نفع این گروه از متقاضیان است، از دو زاویه مهم نیز برای متقاضیان غیرمصرفی و سرمایه‌گذاران ملکی دارای مزیت است.

اولین مزیت به «امکان خرید این واحد‌ها با قیمت مناسب‌تر از سایر واحد‌های مصرفی» مربوط می‌شود؛ این دسته از آپارتمان‌ها به دلیل برخی نواقص، از سمت متقاضیان مصرفی چندان موردتوجه نیست بنابراین متقاضیان غیرمصرفی از امکان چانه‌زنی بیشتر با فروشنده برای خرید با سطح قیمت مناسب‌تر برخوردارند.

مزیت دوم به «ایجاد ارزش افزوده بیشتر برای این واحد‌ها نسبت به قیمت خرید آن‌ها در طول زمان» برمی‌گردد؛ اگرچه هم‌اکنون قیمت این واحد‌ها به واسطه عدم برخورداری از انباری یا پارکینگ، چند ساله بودن عمر بنا و یا قرار گرفتن در معابر کم‌عرض‌تر نسبت به معابر معمولی شهر کمتر است، اما در جریان فرآیند تخریب و نوسازی این واحد‌ها در سال‌های بعد، تمام نواقص فعلی آن‌ها رفع می‌شود و در نتیجه سطح قیمت این واحد‌ها با سطح قیمت واحد‌های بی‌عیب و نقص و نوساز برابری می‌کند.

در نتیجه سرمایه‌گذاران اگرچه در شرایط فعلی مبلغ کمتری از بابت خرید این واحد‌ها می‌پردازند، اما در سال‌های بعد، پس از تخریب و نوسازی این واحد‌ها نه‌تن‌ها نواقص فعلی برطرف خواهد شد، بلکه قیمت این واحد‌ها به سطح قیمت سایر واحد‌های مسکونی می‌رسد. هم‌اکنون برمبنای ضوابط شهرسازی، تمام واحد‌های مسکونی نوساز باید از انباری و پارکینگ مناسب و منطبق با استاندارد‌های شهرسازی برخوردار باشند؛ همچنین مطابق با قوانین موجود همه واحد‌های مسکونی واقع در معابر کم‌عرض در زمان تخریب و نوسازی عقب‌نشینی کرده وبه این ترتیب واحد‌های جدید در معابر استاندارد احداث می‌شوند.

همین موضوع باعث می‌شود در طول زمان واحد‌هایی که در ابتدا به دلیل برخورداری از شرایط خاص ارزان‌تر از سایر واحد‌ها به فروش رفته‌اند، ارزش افزوده بیشتری پیدا کرده و نفع بیشتری را به سرمایه‌گذاران برسانند بنابراین سرمایه‌گذاران باید این نکته را مدنظر داشته باشند که در صورت خرید این واحد‌ها باید از خرید و فروش زودهنگام جلوگیری کرده وبا نگه‌داری این واحد‌ها تا زمانی که به سن تخریب و نوسازی برسند واحد‌ها را به بازار اجاره عرضه کنند.

نفع سومی که از ایجاد شاخه جدید در بازار معاملات مسکن مبنی بر هدایت سرمایه‌گذاران ملکی به بازار واحد‌های مناسب خرید از سوی متقاضیان غیرمصرفی ایجاد می‌شود مربوط به «کل بازار مسکن» است. بازار مسکن از ناحیه هدایت تقاضای غیرمصرفی برای خرید این گروه از آپارتمان‌ها که به دلیل برخی نواقص موجود مورد توجه متقاضیان مصرفی خرید مسکن قرار ندارد، دست‌کم از چهار ناحیه عمده منتفع خواهد شد.

اولین نفع فروش واحد‌های برخوردار از شرایط ویژه به متقاضیان غیرمصرفی متوجه بازار «اجاره» مسکن خواهد بود؛ سرمایه‌گذاران ملکی تا زمان فروش مجدد این واحد‌ها به خریدار بعدی، این گروه از آپارتمان‌ها را به بازار اجاره عرضه می‌کنند که این موضوع منجر به تعدیل سطح اجاره‌بهای مسکن در مناطق مصرفی خواهد شد؛ این واحد‌ها به‌خصوص برای مستاجرانی که به دلیل عدم کفایت درآمدی قادر به اجاره واحد‌های مسکونی بدون مشکل نیستند، مناسب هستند؛ مجردها، زوج‌های جوان کم‌درآمد، دانشجویان و سایر خانوار‌های تک‌نفره همچون سالمندان، اصلی‌ترین متقاضیان اجاره این واحد‌های مسکونی هستند.

دومین مزیت شکل‌گیری شاخه جدید در بازار معاملات واحد‌های مسکونی، «رونق خرید و فروش واحد‌های چندساله با شرایط ویژه» است؛ بسیاری از این واحد‌ها به دلیل وجود نقص‌های گفته شده از سوی خریداران مصرفی مورد توجه نیستند و اغلب مالکان آن‌ها برای تبدیل به‌احسن کردن این آپارتمان‌ها، با مشکل فروش نرفتن این واحد‌ها مواجهند؛ هدایت تقاضای سرمایه‌ای به بازار این واحد‌ها این مشکل را نیز برطرف کرده و معاملات خرید وفروش در این سمت از بازار مسکن را نیز رونق می‌دهد.

نفع سوم هدایت تقاضای غیرمصرفی به این سمت از بازار مسکن که در واقع می‌توان آن را مهم‌ترین نفع شکل‌گیری این شاخه جدید در بازار معاملات واحد‌های مسکونی دانست به «کنترل سفته‌بازی و سوداگری در حوزه مصرفی بازار ملک» به واسطه خروج متقاضیان غیرمصرفی از بازار واحد‌های مناسب تقاضای مصرفی برمی‌گردد؛ از آنجا که عمده خریداران این واحد‌ها برای ایجاد ارزش افزوده باید حداقل برای چند سال منتظر بمانند تا سن آپارتمان آن‌ها به حدی برسد که بتوانند آن را تخریب و نوسازی کنند، فعالیت‌های سوداگرانه آن‌ها در بازار مسکن محدود می‌شود.

به این معنا که این گروه از سرمایه‌گذاران ملکی به جای خرید و فروش‌های مکرر و ایجاد تقاضای هجومی برای خرید واحد‌های مصرفی، برای تامین ارزش افزوده موردنظر از سرمایه‌گذاری انجام شده ترجیح می‌دهند زمان بیشتری را منتظر بمانند و به این ترتیب فعالیت‌های سوداگرانه آن‌ها در بازار مسکن کاهش یافته و محدود می‌شود. این موضوع به کاهش التهاب در بازار مسکن کمک شایانی می‌کند.

مزیت چهارم «پاسخ‌گویی مناسب به تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن» و «افزایش حجم کلی معاملات آپارتمان» است؛ بدون آنکه سمت مصرفی بازار مسکن با کمبود واحد‌های مناسب و مورد تقاضا مواجه شود؛ خریداری واحد‌های با شرایط خاص از سوی متقاضیان غیرمصرفی در عین حال که به رونق بازار معاملات مسکن و افزایش حجم کل معاملات کمک می‌کند به دلیل خریداری آپارتمان‌هایی که در دورترین نقطه از دایره انتخاب متقاضیان مصرفی در شرایط فعلی قرار دارند، باعث کمبود فایل‌های موردتقاضای این دسته از متقاضیان وایجاد التهاب در بازار مسکن نیز نخواهند شد.

همین عامل می‌تواند یکی از عوامل پنهان در کنترل سطح قیمت‌ها در بازار مسکن و تثبیت نرخ فروش واحد‌های مسکونی در طول زمان باشد.