چهار دلیلی که اجاره خانه را گران کرد

ابعاد رشد اجاره‌بها طی بهار امسال در استان‌های مختلف، کاملا متفاوت بود؛ اما، چون در همه شهر‌ها هزینه مستاجر بودن از توان مستاجران ماندن سبقت گرفت، فشار اجاره‌بها برای غالب اجاره‌نشین‌ها به یک اندازه احساس شد. بهار امسال بهای اجاره مسکن در تهران ۳۵ درصد نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرد.

این نرخ در ۳۰ استان دیگر به‌طور میانگین ۲۰ درصد بوده است. تحقیقات میدانی از مراکز استان‌ها نشان می‌دهد ۴ عامل در رشد قابل توجه اجاره‌بها نقش داشته است. برخی مستاجرها، بخشی از تورم اجاره را دور زدند.

نبض کشوری بازار مسکن از پاتک مستاجر‌ها به تورم اجاره با بروز سه واکنش به افزایش قابل توجه اجاره‌بهای مسکن در ۳۰استان کشور حکایت دارد. بررسی‌ها بر پایه آمار‌های رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن در کشور نشان می‌دهد اگرچه تورم اجاره در سه ماه اول سال جاری در شهر‌های ۳۰ استان کشور در مقایسه با تورم اجاره تهران کمتر بوده است، اما رشد اجاره‌بها در شهر‌های این ۳۰ استان از ۴ جهت منجر به تشدید فشار بر مستاجر‌ها شده است.

تازه‌ترین آمار‌های رسمی منتشر شده درخصوص تحولات بازار اجاره مسکن در کشور نشان می‌دهد بهار امسال میانگین اجاره‌بهای هرمترمربع واحد مسکونی در ۳۱ استان کشور به ۱۲ هزار و ۶۵۰ تومان رسید که این میزان در مقایسه با فصل قبل (تورم فصلی) ۱۴ درصد افزایش داشته است؛ این در حالی است که میانگین اجاره‌بهای مسکن در کشور در بهار امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-بهار ۹۷- معادل ۲۹ درصد رشد کرد؛ در این میان بیشترین تورم نقطه‌ای اجاره‌بها با ثبت افزایش ۳۵ درصدی میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در استان تهران به این استان اختصاص یافت.

محاسبات صورت گرفته نشان می‌دهد میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در ۳۰ استان کشور به استثنای تهران، بهار امسال ۶ هزار تومان بوده است که این میزان نیز در مقایسه با بهار سال گذشته ۲۰ درصد رشد کرده است.

این موضوع نشان‌دهنده فاصله قابل توجه تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در ۳۰ استان کشور در مقایسه با تورم نقطه‌ای اجاره در تهران است. تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در تهران ۱۵ واحد درصد از تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در سایر شهر‌ها بیشتر است.

هر چند تورم ۳۵ درصدی اجاره مسکن در تهران در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته حکایت از فشار مضاعف و حداکثری بر مستاجر‌ها از بابت تامین هزینه اجاره‌نشینی دارد، اما فاصله ۱۵درصدی تورم نقطه‌ای اجاره تهران با سایر شهر‌ها به این معنا نیست که مستاجر‌ها در سایر شهر‌ها و استان‌های کشور فشار اجاره‌نشینی را متحمل نشده‌اند.

بررسی‌ها بر پایه تحقیقات میدانی از بازار معاملات اجاره مسکن در شهر‌های مختلف نشان می‌دهد نیمه اول امسال مستاجر‌های سایر شهر‌ها نیز مانند مستاجران تهرانی فشار مضاعفی را از بابت تامین هزینه اجاره‌نشینی متحمل شدند.

با توجه به پایین‌تر بودن سطح درآمد در سایر شهر‌ها در مقایسه با تهران، اگرچه تورم اجاره در این شهر‌ها در مقایسه با تهران کمتر بوده است، اما فشار مضاعف اجاره‌نشینی امسال علاوه بر تهران در سایر شهر‌ها و استان‌های کشور نیز تجربه شد.

آمار‌ها نشان می‌دهد تعداد قرارداد‌های جدید اجاره مسکن هم در تهران و هم در ۳۰ استان دیگر تحت تاثیر ثبت تورم بالا در بازار اجاره، به میزان قابل توجهی در مقایسه با سال قبل کاهش یافت. اما کاهش تعداد قرارداد‌های جدید اجاره مسکن در بهار سال جاری در مقایسه با بهار سال گذشته به معنای کاهش تعداد خانوار‌های مستاجر و افزایش تعداد خانوار‌هایی که در واحد‌های مسکونی ملکی سکونت دارند، نیست.

واسطه‌های بازار اجاره مسکن در شهر‌های مختلف در توضیح علت کاهش تعداد قرارداد‌های اجاره مسکن در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته می‌گویند افزایش قابل توجه اجاره‌بهای مسکن در این شهر‌ها موجب شد عمده مستاجر‌ها اقدام به تمدید قرارداد‌های سال گذشته خود با موجر کرده و به همین علت تعداد قرارداد‌های جدید در بازار اجاره کاهش یافت.

اما دلیل این موضوع کاهش تعداد مستاجر‌ها به دلیل خروج آن‌ها از بازار اجاره به دلیل خرید واحد مسکونی و سکونت در مسکن ملکی نیست.

بهار امسال، تعداد قرارداد‌های جدید اجاره مسکن در ۳۱ استان کشور ۴/ ۱۱ درصد کاهش یافت؛ این میزان کاهش در تهران ۸/ ۱۸ درصد بوده است. اما کاهش ۴/ ۱۱ درصدی تعداد قرارداد‌های جدید در بازار اجاره کشوری و کاهش ۸/ ۱۸ درصدی این قرارداد‌ها در بازار اجاره تهران همان‌گونه که گفته شد هرگز به معنای کاهش تعداد مستاجر‌ها در بهار امسال نسبت به بهار ۹۷ نیست.

تحقیقات میدانی از بازارمسکن ۶ مرکز استان کشور نشان می‌دهد دست‌کم ۴عامل فشار در بازار اجاره از بابت تغییر و افزایش نرخ اجاره‌بها در شهر‌های کشور که در بازه زمانی موردبررسی-بهار ۹۸ در مقایسه با بهار ۹۷- منجر به کاهش تعداد قرارداد‌های جدید در بازار اجاره کشور شد، قابل شناسایی است.

به گفته فعالان بازار مسکن شهر‌های اصفهان، تبریز، مشهد، یزد، کرمانشاه و اراک تحت‌تاثیر این چهار عامل فشار، مستاجر‌ها در شهر‌های مختلف و بسته به شرایط خاص خود، واکنش‌های متفاوتی را بروز دادند که این واکنش‌ها نیز در قالب سه رفتار متفاوت برای مقابله با تورم اجاره قابل طبقه‌بندی است.

«رشد شدید و قابل توجه قیمت مسکن در شهر‌های مختلف کشور» از مهم‌ترین عوامل ایجاد و تشدیدکننده فشار بر مستاجر‌ها در بازار اجاره مسکن در سال جاری است؛ این موضوع به خصوص در نیمه اول سال-تا پایان شهریور- و به ویژه در ماه پایانی فصل بهار و سه ماه تابستان بیش از پیش خود را نشان داده است.

با توجه به افزایش قابل توجه قیمت مسکن در یک‌سال گذشته، آن دسته از مستاجرانی که امسال قصد نوشتن قرارداد جدید برای اجاره مسکن داشتند در بسیاری از موارد، با رشد قابل توجه سطح اجاره‌بها مواجه شدند.

این موضوع قبل از سایر استان‌ها در استان تهران تجربه شد. از آنجا که به‌طور معمول نرخ اجاره مسکن تابعی از قیمت مسکن است همواره پس از دوره جهش قیمتی در بازار معاملات خرید وفروش مسکن با تاخیر چند ماهه بازار اجاره نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته و نوسان سطح اجاره‌بها تجربه شده است؛ هرچند همواره نوسان نرخ اجاره عقب‌تر و کمتر از نوسان قیمتی مسکن بوده است.

با این حال، یک باور اشتباه در میان گروهی از موجران در ارتباط با این موضوع موجب شد سطح اجاره‌بهای برخی فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره در بهار و تابستان سال جاری به‌صورت غیرمتعارف تعیین شود و همین عامل منجر به بروز نوسان شدید در بازار اجاره برخی شهر‌ها شد؛ این در حالی است که همواره میزان افزایش اجاره‌بها به دلایل مختلف به‌خصوص نبود کشش اقتصادی از سوی مستاجر‌ها برای پرداخت اجاره‌بها با نرخ جهش‌یافته، با فاصله زیادی نسبت به میزان نوسان قیمت مسکن قرار داشته است؛ بنابراین این تصور برخی از موجران که با اتکا به آن در سال‌جاری اقدام به افزایش نامتعارف اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی کردند از اساس اشتباه است و نتیجه‌ای جز ایجاد التهاب در بازار و در نهایت خالی ماندن واحد‌های با سطح اجاره‌بهای نامتعارف و کاهش قرارداد‌های جدید در این بازار ندارد.

عامل فشار دوم را می‌توان به «افزایش قابل‌ملاحظه تورم عمومی در یکسال گذشته» مربوط دانست؛ قیمت کالا‌ها و خدمات در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است؛ همین موضوع - افزایش شدید تورم عمومی-موجب شده است موجران خود را برای افزایش قابل‌توجه سطح اجاره‌بها محق بدانند؛ از آنجا که در برخی از موارد موجران به اجاره‌بهای دریافتی از مستاجران به‌عنوان یک محل درآمد می‌نگرند، در توجیه دلیل تعیین سطح نامتعارف اجاره‌بها، افزایش سطح قیمت سایر کالا‌ها وخدمات را عنوان می‌کنند.

«تضعیف قدرت خرید بسیاری از متقاضیان مصرفی خرید واحد‌های مسکونی به دنبال جهش قیمت مسکن در سال ۹۷» که منجر به باقی‌ماندن مستاجر‌های متقاضی خرید مسکن در بازار اجاره در سال ۹۸ شد، سومین عامل فشار محسوب می‌شود؛ در حالی‌که برخی از خانوار‌های مستاجر با تکیه بر درآمد وپس‌انداز‌های خود و همچنین با اتکا به وام بانکی مصمم به خرید مسکن بودند، اما این گروه از مستاجر‌ها به دلیل جهش قیمت مسکن موفق به خرید مسکن نشدند؛ در نتیجه در بازار اجاره باقی ماندند؛ بنابراین آن تعداد از واحد‌های مسکونی که پس از مهاجرت این گروه از افراد از بازار اجاره به بازار خرید مسکن می‌توانست به بازار و سایر مستاجر‌ها عرضه شود، کماکان در اختیار این گروه قرار دارد.

عدم خروج بخشی از متقاضیان بالقوه خرید مسکن از بازار اجاره یا به عبارت دیگر افزایش جامعه مستاجر را می‌توان عامل فشار دیگری دانست که منجر به تشدید التهاب در بازار اجاره مسکن در بهار ۹۸ و در ادامه تابستان سال‌جاری شد.

«عقب‌ماندگی رشد اجاره‌بها از افزایش قیمت مسکن» و افزایش فاصله منطقی موجود بین این دو نرخ از دیگر دلایل بروز التهاب قیمتی در بازار اجاره مسکن در نیمه اول سال جاری بود؛ معمولا تحولات قیمتی در بازار خرید مسکن با فاصله به بازار اجاره سرایت می‌کند؛ بنابراین یکی از دلایل افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره‌بهای کشوری در سال جاری، تلاش بازار اجاره برای حفظ فاصله متعارف با قیمت مسکن بود.

با این حال، مستاجر‌ها در بازار کشوری مسکن برای مقابله با رشد قابل‌توجه سطح اجاره‌بها که در بسیاری از موارد می‌توان از آن با عنوان رشد نامتعارف اجاره‌بها یاد کرد دست‌کم سه واکنش انجام دادند؛ این سه واکنش را می‌توان به‌عنوان ۳ پاتک مستاجر‌ها به تورم اجاره مسکن در شهر‌های مختلف تعبیر کرد.

اولین پاتک مستاجر‌ها به تورم اجاره مسکن که هم در تهران و هم در ۳۰ استان دیگر در بهار و تابستان امسال مشاهده شد، «اقدام برای تمدید قرارداد‌های اجاره سال قبل با موجر با نرخ متعارف» است؛ بسیاری از مستاجر‌ها به دلیل افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره در بازار تلاش کردند تا قرارداد سال گذشته خود را با رقمی متعارف با موجر تمدید کنند؛ این در حالی است که بسیاری از موجران نیز در این زمینه با مستاجر‌ها همکاری کردند که یکی از اصلی‌ترین دلایل آن نگرانی موجران از خالی ماندن آپارتمانشان به دلیل التهابات موجود در بازار اجاره و کاهش میل مستاجران به جابه‌جایی در واحد‌های اجاره‌ای است.

پاتک دوم، اجاره واحد‌های مسکونی با مساحت کمتر از سوی مستاجران است؛ اجاره واحد‌های مسکونی با مساحت کمتر، یکی از واکنش‌های تازه‌وارد‌های بازار اجاره یا آن دسته از مستاجرانی است که به هر دلیل ناچار به جابه‌جایی در واحد‌های اجاره‌ای واجاره واحد مسکونی جدید هستند.

امسال برخی از این افراد با مشاهده سطح اجاره‌بها وافزایش آن، مجبور به اجاره آپارتمان کوچک‌تر به دلیل مناسب‌تر بودن اجاره‌بها شدند. به‌عنوان مثال برخی از مستاجر‌ها که در ابتدا قصد اجاره واحد مسکونی با مساحت ۹۰مترمربع را داشتند در نهایت اقدام به اجاره واحد ۷۰ مترمربعی کرده ودر آن ساکن شدند.

سومین واکنش به افزایش نرخ اجاره‌بها در شهر‌های مختلف کشور مهاجرت به محلات پایین‌تر متناسب با بنیه مالی مستاجر‌ها و سطح اجاره‌بهای واحد‌های اجاره‌ای است؛ امسال برخی از مستاجر‌ها به دلیل افزایش قابل‌توجه نرخ اجاره‌بها وناتوانی از پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بهای جدید با اجاره‌بهای سال گذشته ناچار به مهاجرت به محلات پایین‌تر برای اجاره واحد‌های مسکونی ارزان‌تر شدند و این واکنش را می‌توان به‌عنوان سومین پاتک مستاجر‌ها به تورم اجاره مسکن در سال‌جاری معرفی کرد.

با این حال، واسطه‌های بازار اجاره مسکن در ۶ شهر بررسی شده اعلام کردند همزمان با شروع فصل پاییز و کاهش میزان تقاضا برای اجاره مسکن، سطح اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی نیز در فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره -اعم از فایل‌های قدیمی و جدید-نسبت به فصل تابستان تعدیل شده است ودر شرایط فعلی مستاجر‌ها با شرایط آسان‌تری نسبت به نیمه اول سال می‌توانند اقدام به جابه‌جایی در واحد‌های اجاره‌ای کنند.

واسطه‌ها نسبت به فروکش کردن التهاب در بازار اجاره در نیمه دوم سال جاری ابراز امیدواری می‌کنند و معتقدند در صورت ادامه روند کاهش قیمت مسکن و تداوم آرامش در بازار‌های موازی، سطح اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی باز هم تعدیل خواهد شد.