بهار خانه بخرید

احمدرضا نجفی | دلار که گران شود هیچ قیمت و هیچ شاخصی از آسیب آن در امان نیست. حتی قیمت املاک تهران. این دومین بار است که با تلاطم در بازار ارز، پایه‌های اقتصاد کشور به لرزه می‌افتد. یکی از همین لرزه‌ها خود را در بازار املاک نشان داده و باعث شده مثل شش سال گذشته باز هم صعود‌های ناگهانی را در این بازار شاهد باشیم.

به طوری که در چهارماهه اول سال ۹۷ میانگین قمیت هر مترمربع املاک معامله شده در تهران ۲۸ درصد رشد کرده و به هفت میلیون و ۹۱۴ هزار تومان رسیده است. این رشد‌های ناگهانی آخرین بار شش سال پیش گریبان گیر بازار املاک شده بود.

همان موقع که در سال ۹۱ دو قله به یاد ماندنی با رشد ۱۵۰ درصدی و ۹۴ درصدی در ماه در بازار املاک ثبت شد. این بازار هیچ موقع آرام نگرفته و ماه به ماه تغییرات داشته؛ چه صعودی و چه نزولی. با بررسی میانگین قیمت‌ها در هفت سال اخیر یعنی از سال ۹۱ تا ۹۷، به نکات جالبی رسیدیم.

مثلا در تمامی زمستان‌ها بازار مسکن با تلاطم روبه رو شده و قیمت‌ها در اسفندماه هر سال افزایش داشته است. اما مجددا در فروردین ماه به مقدار کمتری کاهش پیدا کرده. در این هفت سال، سه قله وحشتناک گریبان گیر بازار شده. آمار حاکی از آن است که بازار املاک اکنون در بالای قله سوم ایستاده و حالا حالا‌ها خیال پایین آمدن ندارد!

بیشتر بخوانید: نشانه‌های شکست بازار اجاره بها از مستاجران

بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال ۹۱

فروردین ماه سال ۹۱ هر متر مربع از املاک تهرانیها، به طور میانگین با قیمت دو میلیون و ۸۶۱ هزار تومان معامله شده بود. این رقم بعد از پایان فصل بهار به دو میلیون و ۴۲۳ هزار تومان کاهش پیدا کرده. این روند نزولی تا مردادماه ادامه پیدا کرد و در شهریور ماه به یک روند خفیف صعودی تبدیل شد و میانگین قیمت معامله بر سر هر متر مربع املاک را به دو میلیون و ۵۶۱ هزار تومان رساند.

اما مهر ماه یک شوک بزرگ به این بازار وارد شد و همراه با نوسانات قیمت دلار ناگهان میانگین قیمت هر متر مربع املاک تهران طی یک ماه دو و نیم برابر شد و به رقم شش میلیون و ۵۲۰ هزار تومان رسید! این مقدار تا بهمن ماه ۹۶ رکوردار بازار مسکن باقی ماند. اما طبق همان ضرب المثل معروف که می‌گوید: «باد آورده را باد می‌برد» آبان ماه ۹۱ دوباره قیمت به همان حدود قبلی بازگشت و روی عدد دو میلیون و ۹۰۷ هزار داد و در دی ماه به رقم دو میلیون و ۶۳۹ هزار تومان رسید.

اما نوسانات دلار همچنان دست از سر این بازار برنمیداشت و این بار در زمستان ۹۱، یک قله دیگر را در نمودار میانگین قیمت املاک ثبت کرد. به طوری که قیمت هر متر مربع که بهمن ۹۱، سه میلیون تومان بود در اسفند ۹۱ با رشد ۹۴ درصدی به پنج میلیون و ۸۵۸ هزار تومان رسید تا یک سال پرتلاطم را برای بازار املاک تهران رقم بزند.

بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال ۹۲

فروردین سال ۹۲ بازگشت قیمت‌ها از دومین قله ۹۱ را در پی داشت به طوری که میانگین قیمت هر متر مربع در معاملات املاک با کاهش ۳۵ درصدی به سه میلیون و ۸۵۷ هزار تومان رسید. روند صعود معقول بازار املاک در بهار ۹۲ ادامه داشت تا در خردادماه رقم چهار میلیون و ۱۳، ۵ هزار تومان برای هر متر مربع ثبت شود.

تابستان ۹۲ سیر صعودی بهار را به روند کاهشی تبدیل کرد تا قیمت هر متر مربع در شهریورماه به چهار میلیون و ۲۰۹ هزار تومان برسد. اما فصل پاییز موفقیت بیشتری در کاهش قیمت مسکن داشت و باعث شد این روند تا دی ماه هم ادامه پیدا کرده و قیمت املاک به متری سه میلیون و ۷۹۶ هزار تومان برسد. یعنی کمتر از نرخ معاملات در فروردین ماه ۹۲. البته زمستان ۹۲ این روند کاهشی را شکست و با ثبت قیمت چهار میلیون و ۱۴،
۵ هزار تومان، رشد ۱۷ درصدی را در کارنامه سال ۹۲ ثبت کرد.

بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال ۹۳

آغاز سال ۹۳ تمام زحمات زمستان سال قبلش را تباه کرد و با ثبت رقم چهار میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، میانگین قیمت‌ها را به سه. ماه قبل باز گرداند. این شوک با نزول ناگهانی در اردیبهشت ماه جبران شد و میانگین قیمت معاملات به چهار میلیون و ۵۲۴ هزار تومان رسید.

از آن پس قیمت املاک روند نزولی پیدا کرد و در مردادماه به سه میلیون و ۱۶۶ هزار تومان رسید. این رقم آخرین بار در قبل از قله دوم افزایش قیمت در سال ۹۱ ثبت شده بود، در شهریورماه به چهار میلیون و ۱۵۲ هزار تومان بازگشت تا یک تلاطم ناپسند را برای بازار املاک به بار آورد به طوری که سه دوره روند کاهشی و افزایشی پیش روی این بازار قرار گیرد. نرخ معاملات پاییز ۹۳ را برخلاف فصل‌های گذشته با آرامش بیشتری سپری کرد و میانگین قیمت معاملات در آذرماه روی چهار میلیون و ۲۳۸ هزار تومان باقی ماند.

اما تلاطم بازار باز هم در زمستان گریبان گیر املاک شد. به طوری که بعد از افزایش به چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در دی ماه به چهار میلیون و ۲۷۴ هزار تومان در بهمن رسید و دوباره در اسفند ماه به رقم چهار میلیون و ۸۲۸ هزار تومان صعود کرد تا رکورد قیمت مسکن بعد از قله دوم سال ۹۱ را از آن خود کند. نرخ رشد قیمت مسکن در این سال ۳۰ درصد بود.

بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال ۹۴

میانگین قیمت هر متر مربع در معاملات املاک تهران در سه ماهه اول سال ۹۴ روند صعودی آخر زمستان را ادامه داد، تا با رسیدن به عدد پنج میلیون و ۷۸۲ هزار تومان یک رکورد دیگر در این بازار ثبت شود و تا یک سال بعد در صدر باقی بماند.

روند صعودی بهار، در سه ماهه دوم سال ۹۴ به روند کاهشی تبدیل شد و باعث شد میانگین قیمت‌ها در شهریورماه به حول و حوش همان رقم اول سال یعنی چهار میلیون و ۸۵۷ هزار برسد. سه ماه سوم برای بازار کمی روند کاهشی داشت و قیمت املاک را به چهار میلیون و ۶۶۸ هزار تومان رساند.

این روند کاهشی در دی ماه ادامه یافت و با کاهش ۲۷ درصدی نسبت به قله خردادماه، به رقم چهار میلیون و ۲۶۷ هزار تومان رسید، اما بار دیگر زمستان‌های پرتلاطم بازار مسکن شروع شده بود و باعث شد میانگین قیمت‌ها در پایان سال ۹۴ با افزایش خفیف چهاردرصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل به پنج میلیون و ۵۲ هزار تومان برسد

بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال ۹۵

بازار مسکن سال ۹۵ را با نرخ چهار میلیون و ۴۸۰ هزار تومانی در فروردین ماه آغاز کرد و تا مردادماه این سال روند صعودی داشت و باعث شد با رشد ۱۹ درصدی نسبت به اول سال، نرخ معاملات در مردادماه به پنج میلیون و ۳۵۸ هزار تومان برسد. این رقم با کاهش در شهریورماه و رسیدن به عدد چهار میلیون و ۸۲۶ هزار تومان، مجددا روند صعودی خود را در پیش گرفت تا در آبان ماه سال ۹۵ به رقم پنج میلیون و ۴۶۹ هزار تومان برسد.

پاییز و دی مثل سال پیش برای بازار مسکن با آرامش همراه بود و میانگین قیمت معاملات املاک در دی ماه پنج میلیون و ۴۵۵ هزار تومان به ثبت رسید. اما باز هم مثل سال‌های گذشته زمستان سایه سنگین خود را بر بازار انداخت و با کاهش قیمت به پنج میلیون تومان در بهمن ماه و سپس افزایش آن به پنج میلیون و ۸۱۶ هزار تومان در اسفندماه ضمن ثبت یک تلاطم دیگر در بازار املاک، میانگین قیمت‌ها را با رشد سالانه حدود ۳۰ درصدی، رکورد خرداد ۹۴ را شکسته و به قله دوم سال ۹۱ نزدیک شود.

بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال ۹۶

آغاز سال ۹۶ مثل پنج سال گذشته اش با کاهش قیمت در فروردین مواجه شد و قیمت‌های املاک را به چهار میلیون و ۶۹۵ هزار تومان باز گرداند.

میانگین ارزش هر متر در معاملات املاک بعد از یک کاهش خفیف در خرداد صعود خود را تا تیر ادامه داد و موجب شد رکورد پنج ساله قیمت مسکن در چهارمین ماه از سال ۹۶ شکسته شود و قیمت‌ها از قله دوم سال ۹۱ هم بیشتر شده و به رقم پنج میلیون و ۸۶۸ هزار تومان برسد.

این اولین رکوردشکنی سال ۹۶ نبود. بعد از روند کاهشی که بعد از هر صعود گریبان گیر بازار مسکن شده، نرخ معاملات در مردادماه ۹۶ به پنج میلیون و ۳۲۷ هزار تومان بازگشت و مجدد روند صعودی بهار را در پیش گرفت این روند صعودی دوبار در ماه‌های مهر و دی متوقف شد، اما سرانجام در اسفندماه دومین رکوردشکنی سال ۹۶ اتفاق افتاد و با ثبت رقم شش میلیون و ۷۰۳ هزار تومان، بیشترین قیمت در بازار املاک تهران به ثبت رسید. یعنی حتی از قله سال ۹۱ که نتیجه تلاطم‌های ناخوشایند دلار بود هم بیشتر! سال ۹۶ با رشد ۴۲ درصدی از فروردین تا اسفند، از حیث میزان رشد قیمت مسکن بعد از سال ۹۱ در جایگاه دوم قرار گرفته است.

بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال ۹۷

مثل همیشه فروردین ماه و تعطیلات عید کار خودش را کرد و قیمت املاک را با کاهش ۹ درصدی نسبت به ماه گذشته، به ششمیلیون و ۱۵۷ هزار تومان بازگرداند. اما با دومین تلاطم دلار همان اتفاق شش سال پیش تکرار شده و روند صعودی توقف ناپذیری تا تیرماه امسال در پیش گرفته شده است.

سال ۹۷، هر ماه یک رکورد تازه در بازار مسکن ثبت شده و میانگین قیمت‌ها ابتدا در اردیبهشت به شش میلیون و ۷۸۴ هزار تومان رسید و سپس در خرداد برای اولین بار مرز هفت میلیون تومانی را رد کرده و ۷۶۹ هزار تومان هم فراتر رفت تا بهار امسال سومین قله بازار مسکن را رقم بزند. این روند صعودی هنوز متوقف نشده و میانگین قیمت معاملات املاک در تیرماهی که رو به پایان است به مرز هشت میلیون نزدیک شده و روی عدد هفت میلیون و ۹۱۴ هزار تومان قرار دارد.

منبع: روزنامه هفت صبح