حق شفعه چیست و آیا حق شفعه در مورد آپارتمان‌ها قابل اعمال است؟
هرگاه مال غیر منقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم وی را تملک کند.
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی هرگاه مال غیر منقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم وی را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
فرض کنید (الف و ب) در ملکی به صورت مشاع شریک هستند سپس "الف" سهم خود را به "ج" بفروشد "ب" می‌تواند مبلغ پرداخت شده توسط شخص "ج" را به او بپردازد و سهم او را تملک کند به این حق اصطلاحاً "حق شفعه" گفته می‌شود حق شفعه برای جلوگیری از ضرر شریک مال غیر منقول ایجاد شده است.
شرایط ایجاد حق شفعه
۱- لزوم وجود شراکت: یعنی دو نفر باید به صورت مشاع در یک ملکی شریک باشند معمولاً وقتی دو نفر در یک ملک شریک می‌شنود شخصیت هر شریک برای دیگری اهمیت دارد و وجود شریک مزاحم می‌تواند باعث ورود ضرر گردد به همین جهت قانون گذار به جهت پیشگیری از ضرر این حق را پیش بینی کرده است.
۲- اختصاص حق شفعه به املاک: شراکت در مال غیرمنقول باعث ایجاد حق شفعه می‌شود بنابراین حق شفعه در اموال منقول راه ندارد.
۳- قابل تقسیم بودن ملک: حق شفعه ویژه املاک قابل تقسیم است گاهی اوقات ممکن است تقسیم ملکی به ضرر یکی از شرکا باشد در این صورت ملک قابل تقسیم نیست در نتیجه حق شفعه هم ایجاد نمیشود.
۴- انتقال سهم به وسیله بیع (خرید و فروش): این شرط به این معنا است که شریک باید سهم خود را در قالب عقد بیع به دیگری منتقل کند یعنی باید سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد. به گفته دکتر کاتوزیان این شرط از نظر حقوقی توجیه ناپذیر است زیرا این عیب مهم را دارد که باب حیله را می گشاید مثلا شریک می‌تواند سهم خود را در قالب عقد صلح به شخص ثالث واگذار کند یا اینکه سهم خود را مهریه قرار دهد در این موارد برای شریک حق شفعه ایجاد نمی‌گردد.
۵- محدود بودن شمار شریکان: حق شفعه ویژه موردی است که شریکان ملک دو نفر باشند البته شرکا ممکن است شخص حقوقی باشند مثلا دو شرکت تجاری مالک ملکی باشند اگر یکی از آنها سهم خود را بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد میگردد.
۶- قابل استناد نبودن معاملات شخص ثالث در برابر شریک: اگر شریک سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد سپس شخص ثالث هم این سهم را به دیگری واگذار کند (الف و ب در ملکی شریک هستند "الف" سهم خود را به "ج" می‌فروشد "ج" هم سهم خود را به "د" می‌فروشد اگر "ب" بخواهد حق شفعه را اعمال کند) معامله بین "ج" و "د" در برابر او قابل استناد نیست یعنی شخص "ج" نمی‌تواند بگوید که من سهم خود را به "د" فروخته ام در این حالت "ب" مبلغ پرداخت شده توسط "ج" را به او می‌پردازد و ملک را تملک کند.
حق شفعه در خصوص اموال غیر منقول قابل طرح است
ویژگی های حق شفعه
۱- حق شفعه یک حق مالی است: یعنی صاحب حق می‌تواند از حق خود بگذرد یا در برابر گرفتن امتیازی با خریدار صلح کند البته باید توجه داشت که صاحب حق نمی‌تواند حق خود را به رایگان یا در برابر مبلغی به شخص دیگری واگذار کند چون همانطور که اشاره شد حق شفعه برای جلوگیری از ضرر شریک وضع شده است و نه برای منفعت او
۲- حق شفعه یک حق عینی است: حق شفعه حق تملک مستقیم و آنی به شریک می‌دهد و نیازی نیست که وی الزام خریدار به انتقال را بخواهد البته شریک مجبور است به دادگاه مراجعه کند ولی دادگاه در حکم خود فقط مالکیت شریک را اعلام می‌کند و حکم دادگاه باعث انتقال ملک به وی نمیشود زیرا همین که شریک حق شفعه را اعمال کند یعنی مبلغ پرداختی توسط ثالث را به وی پرداخت کند ملک به ملکیت او درآمده و دادگاه هم این ملکیت را به موجب حکم خود اعلام می‌کند. از اوصاف دیگر حق عینی این است که با اقامه دعوا تمام معاملات معارض با آن باطل میگردد یعنی با اعمال حق شفعه توسط شریک تمام معاملاتی که خریدار پس از خرید ملک نسبت به آن نموده است باطل میگردد و در برابر شریک قابل استناد نیست.
۳- حق شفعه به ارث می‌رسد: حق شفعه مانند سایر اموال به نسبت سهم هر وارث به او می‌رسد و همه وراث سهم برابر ندارند منتها همه باید حق خود را به صورت جمعی اعمال کنند و هر وارث نمی‌تواند به صورت مستقل و نسبت به سهم خود حق شفعه را اعمال کند این امر به جهت جلوگیری از ضرر خریدار است.
۴- حق شفعه قابل انتقال به دیگران نیست: همان طور که گفتیم حق شفعه وسیله رفع ضرر از شریک است در نتیجه این حق قابل انتقال به غیر نیست زیرا کسی که شراکتی در ملک ندارد با وجود شریک جدید زیان نمی‌بیند تا امکان اجرای این حق را داشته باشد.
۵- حق شفعه قابل اسقاط است: یعنی صاحب حق می‌تواند از این امتیاز بگذرد.
۶- ضرورت اجرای فوری حق: یعنی صاحب حق نباید در اعمال حق اهمال کند و آن را به تاخیر اندازد مهلتی که صاحب حق شفعه برای اعمال حق خود دارد یک مهلت عرفی است که از تاریخ آگاه شدن وی از وقوع معامله است.
حق شفعه در خصوص آپارتمان ها
بر طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود، با توجه به این که هر آپارتمان فقط حق استفاده مشترک و مشاعی از زمین زیر آپارتمان را دارد و مالکیت اختصاصی بر آن را فاقد است به صراحت می توان گفت که مطابق قانون مدنی و مقررات مربوط به تملک، در آپارتمان ها تحت هیچ صورت و حالتی اعمال حق شفعه قابلیت تصور و اجرا نمی باشد.
شرایط اقامه دعوای اخذ به شفعه
دعوای اخذ به شفعه باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود خواه اقامتگاه خریدار در همان محل یا در حوزه دادگاه دیگر باشد. دعوای اخذ به شفعه را شفیع (شریک) اقامه می‌کند یعنی طرف اصلی دعوا (خوانده) خریدار است البته به نظر می رسد که فروشنده (شریک سابق) نیز باید طرف دعوا قرار گیرد زیرا وقوع عقد بیع را باید بین فروشنده و خریدار اثبات کرد.
