تمدید دستوری ۶ ماهه اجاره نامه مسکن امکان پذیر است؟

تمدید دستوری ۶ ماهه اجاره نامه مسکن امکان پذیر است؟

پیشنهاد تمدید خودکار ۶ ماهه اجاره نامه مسکن، در کنار مزایای بسیاری که برای مستاجران به همراه دارد، ممکن است مشکلاتی را نیز به همراه داشته باشد که باید قبل از تصویب مورد توجه قرار گیرد و همه جوانب بررسی شود. مصطفی بهزادفر، استاد دانشگاه با اشاره به برنامه وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم پیشنهاد‌هایی به ستاد ملی مبارزه با کرونا به‌منظور اجرا در بازار مسکن گفت: "اقدام وزارت راه و شهرسازی از نظر اصولی درست است، اما از دیدگاه عملی به‌نظر نمی‌رسد اجرای آن بدون مشکل و مانع باشد. هر اقدامی در کشور نباید خلاف قوانین مدنی باشد. تا آنجایی که اطلاع داریم قوانین مربوط به استیجار و شرایط مالکانه در کشور اجازه نمی‌دهد که مثلاً از مالکان بخواهیم برای چند مدت اجاره بها را طلب نکنند؛ بنابراین اگر چنین دستورالعمل‌هایی ابلاغ شود مالکان قانوناً می‌توانند نسبت به آن استنکاف کنند. "
کد خبر: ۷۹۷۳۱
بازدید : ۴۲۶۶
۰۹ ارديبهشت ۱۳۹۹ - ۱۰:۳۷
تمدید دستوری ۶ ماهه اجاره نامه مسکن امکان پذیر است؟
 
فرادید| فصل تابستان وجابجایی نزدیک است و مستاجران باید بین تمدید قرارداد با شرایط جدید وجابجایی یکی را انتخاب کنند. اما امسال به دلیل شیوع گسترده کرونا شرایط قدری متفاوت است، ترس از ابتلا در رفت آمد بین املاک و بازدید، باعث شده تا بسیاری از مستاجران به فکر تمدید قرار داد باشند، این درحالی است که اجاره بها با توجه به نرخ تورم تغییر کرده و برخی مجبور به جابجایی هستند.

به گزارش فرادید، اهمیت این موضوع در روز‌های گذشته باعث شد تا وزارت راه و شهرسازی در پی راهکار مناسب برای حل مشکل مستاجران ورعایت پروتکل‌های بهداشتی باشد. در این رابطه وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد تمدید خودکار ۶ ماهه قرارداد‌ها را به میان آورد.

محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی نیز در این رابطه گفت: "بازار مسکن هم از شرایط خاصی که در آن قرار داریم مستثنی نیست. ما با همکاری ستاد مبارزه با کرونا به‌دنبال راهکار‌هایی هستیم تا رفت و آمد مردم به بنگاه‌ها کاهش پیدا کند. البته در این راهکار‌ها تمام جوانب را در نظر می‌گیریم. اما مسلم است که اگر ستاد مبارزه با کرونا دستورالعملی در این خصوص تصویب کند آن دستورالعمل لازم الاجرا خواهد بود و متقاضیان مسکن، مالکان، صاحب خانه‌ها، مشاوران املاک و تمام فعالان بازار مسکن ملزم به رعایت پروتکل‌های ستاد هستند. "

به‌گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، تمدید قرارداد‌های اجاره مسکن جزو پیشنهاد‌های وزارت راه و شهرسازی به ستاد ملی مبارزه با بیماری کرونا جهت حمایت از مستأجران است.

با این حال تمدید خودکار ۶ ماهه قرارداد‌های اجاره مسکن اگر به تصویب برسد، این موضوع وارد فاز دستوری می‌شود.

به نظر می‌رسد اگر موجران با مستاجران در خصوص میزان رشد اجاره‌بها به توافق نرسند، در آن صورت به نظر می‌رسد دولت باید اقدام به نرخ‌گذاری کند که تازه این موضوع پایان ماجرا نخواهد بود، چرا که در صورت نبود رضایت، موجر می‌تواند اقدام به ایجاد محدودیت‌ها (یا مزاحمت‌هایی) برای مستاجران کند و در نهایت کار به محاکم قضایی کشیده شود. پس مشخص نیست که ضمانت اجرای چنین تصمیمی چه خواهد بود.

البته در بسیاری از کشور‌های توسعه یافته برای افزایش اجاره‌بها و حمایت از مستاجران قوانین مشخصی وجود دارد، ولی آن قوانین ضمانت اجرایی مشخصی هم دارند که به نظر می‌رسد فعلا در کشور ما ضمانت اجرایی قطعی برای الزام موجران به افزایش ندادن اجاره‌بها و تمدید قرارداد اجاره وجود نداشته باشد.

با این وجود، در این جا یک نکته قابل توجه وجود دارد. طبق گزارش‌های قبلی مرکز آمار ایران از شاخص قیمت اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی خانوار‌های شهری در دوره‌های اخیر دیده شده است که میزان افزایش اجاره‌بها برای خانوار‌هایی که قرارداد خود را تمدید کرده‌اند، بیشتر از خانواده‌هایی بوده است که جابه‌جا شده اند. به عنوان مثال در پاییز سال گذشته، رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها (نسبت به پاییز ۹۷) برای خانوار‌های شهری ۲۱٫۶ درصد بوده، در حالی که متوسط افزایش اجاره‌بها برای خانوار‌هایی که تمدید اجاره داشته‌اند، به میزان ۳۱٫۲ درصد به ثبت رسیده است. این موضوع می‌تواند در کنار تمایل ذاتی مستاجران به تمدید قرارداد به عنوان یک مزیت برای حصول توافق بین دو طرف به شمار آید.

تمدید دستوری ۶ ماهه اجاره نامه مسکن امکان پذیر است؟
تبعات تمدید دستوری اجاره مسکن و امکان اجرای طرح

این پیشنهاد در کنار مزایای بسیاری که برای مستاجران به همراه دارد، ممکن است مشکلاتی را نیز به همراه داشته باشد که باید قبل از تصویب مورد توجه قرار گیرد و همه جوانب بررسی شود. مصطفی بهزادفر، استاد دانشگاه با اشاره به برنامه وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم پیشنهاد‌هایی به ستاد ملی مبارزه با کرونا به‌منظور اجرا در بازار مسکن گفت: "اقدام وزارت راه و شهرسازی از نظر اصولی درست است، اما از دیدگاه عملی به‌نظر نمی‌رسد اجرای آن بدون مشکل و مانع باشد. "

بهزادفر با اشاره به قوانین مدنی در کشور افزود: "هر اقدامی در کشور نباید خلاف قوانین مدنی باشد. تا آنجایی که اطلاع داریم قوانین مربوط به استیجار و شرایط مالکانه در کشور اجازه نمی‌دهد که مثلاً از مالکان بخواهیم برای چند مدت اجاره بها را طلب نکنند؛ بنابراین اگر چنین دستورالعمل‌هایی ابلاغ شود مالکان قانوناً می‌توانند نسبت به آن استنکاف کنند. "

به‌گفته بهزاد فر، نمی‌توانیم برای افرادی که مالک هستند قانونی فراتر ازحق مالکیت صادر کنیم.

این استاد دانشگاه با تأکید بر اینکه شاید پروتکل‌های بهداشتی با قوانین مدنی سازگار نباشد افزود: "به‌خاطر اینکه هزینه‌های پرداختی بابت اجاره بها بسیار سنگین است دولت در شرایط کنونی از نظر مالی نمی‌تواند اجاره بها را به مالکان بپردازد. به این ترتیب مثلاً راهکاری مانند در نظرگرفتن مشوق برای مالکان هزینه زیادی را بر دولت تحمیل می‌کند. اجرای پروتکل‌ها از طریق ضابطان قوه قضائیه راهکاری است که بهزادفر در شرایط  فعلی آن را عملی دانست. "

او افزود: "وزارت راه و شهرسازی از طریق توصیه به مالکان می‌تواند از آن‌ها درخواست کند که مثلاً به مستأجران مهلت چند ماهه بدهند. قوه قضائیه هم همین توصیه را می‌تواند داشته باشد و از مالکان بخواهد تا شرایط بحرانی است قرارداد اجاره تمدید شود و اجاره بها افزایش پیدا نکند. اما اگر مالک بر اساس قوانین مدنی نسبت به این پیشنهاد و دستورالعمل‌ها شکایتی به مراجع قضایی ببرد کاری که این مراجع می‌توانند انجام دهند این است که به قضات ابلاغ کنند رسیدگی به شکایت مالکان را به تأخیر بیندازند تا شرایط به حالت عادی برگردد. "

مهدی سلطان محمدی، کارشناس ارشد بازار مسکن، برخلاف بهزادفر، معتقد است در شرایط ویژه همان‌طور که بازار‌های دیگر ملزم به رعایت پروتکل‌ها هستند بازار مسکن هم باید به رعایت دستورالعمل‌ها ملزم باشد.

سلطان محمدی گفت: در حال حاضر بسیاری از اقشار از شرایط اقتصادی آسیب دیده‌اند. دولت از نظر مالی نمی‌تواند از همه اقشار یکسان حمایت کند، اما قطعاً اقشاری که بیشتر آسیب دیده‌اند در اولویت هستند که بسیاری از مستأجران نیز جزو اقشار آسیب پذیر قرار می‌گیرند.

مالکان، مستأجران، سازندگان، خریداران، فروشندگان، واسطه‌ها و ... به گفته سلطان محمدی اعضای بازار مسکن هستند که از کرونا آسیب دیده‌اند، اما در میان این اعضا بیشترین آسیب متوجه مستأجران است که معمولاً جزو دهک‌های کم درآمد هستند. در شهر‌های بزرگ و بخصوص دهک‌های پایین درآمدی، خانواده‌های مستأجر بیشتر درآمد خود را اجاره بها می‌دهند. در این شرایط که بعضی از خانواده‌ها در یکی دو ماه اخیر درآمدی نداشته‌اند یا کاهش درآمد دارند، این مشکل بسیار جدی شده است.

این کارشناس بازار مسکن به این نکته اشاره کرد که مستأجران فقط از نظر مالی تحت فشار نیستند بلکه اگر بخواهند جابه‌جا شوند مجبور به رفت و آمد در سطح شهر و محیط‌های آلوده هستد که سلامتی آنان را تهدید می‌کند و ریسک بالایی را برای جامعه به‌دنبال دارد.

راهکار مهم برای جلوگیری از جابه‌جایی هزاران خانوار مستأجر در شرایط شیوع کرونا، به نظر سلطان محمدی الزام مالکان به تمدید قرارداد‌ها به مدت ۳ تا ۶ ماه است. به گفته سلطان محمدی با توجه به اینکه بسیاری از افراد به‌خاطر شیوع کرونا بخشی یا تمام درآمد خود را از دست داده‌اند و از این شرایط متضرر شده‌اند، مالکان هم به‌عنوان بخشی از جامعه ممکن است متضرر شوند که در این مقطع بحرانی اجتنابی از آن نیست.

سلطان محمدی تأکید کرد: در حال حاضر مصلحت اجتماعی حکم می‌کند که قوانینی خارج از قوانین معمول کشور اجرا شود. مثلاً عبور و مرور جزو مهم‌ترین حقوق شهروندی است که کسی نباید مانع آن باشد، اما با شیوع کرونا عبور و مرور محدود شد و شهروندان ملزم به رعایت شدند. پس کاهش درآمد بخشی از تبعات جامعه برای کنترل شیوع کرونا است و چاره‌ای جز اجرای آن نیست.

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک و کارشناس مسکن نیز گفته است که "راهکار اساسی کنترل بازار اجاره این نیست که تمدید ۶ ماهه اجاره‌نامه‌ها را در بازار در دستور کار قرار دهیم، چراکه ممکن است این تصمیم فنر قیمتی را جمع کند و به یکباره فنر رها شود و ما شاهد جهش نرخ در این حوزه باشیم. از سوی دیگر این تصمیمات مغایر با قانون بوده و باید اجازه دهند مردم خودشان مشکلات را کنترل کنند. ما نباید با قوانین دستوری که ضمانت اجرایی ندارد و بار و مشکلات مردم را بیشتر کنیم و از طرفی دیگر احساس کنیم که با این کار حرکت مثبتی در اقتصاد انجام داده‏ ایم. من مخالف این گونه تصمیمات هستم و تصور می‌کنم که این روش‌ها بازدارنده نبوده و کمکی به اقتصاد مسکن نمی‌کند. "
 

پیشنهادات مجلس برای حل مشکلات مستاجران

 چندی پیش مرکز پژوهش‌های مجلس نیز برای کاهش تبعات کرونا بر بازار اجاره مسکن، راهکار‌هایی از جمله پرداخت وام استیجاری به مستاجران، معافیت یک‌ماهه اجاره بها املاک دولتی و نهاد‌های عمومی، تمدید ۳ ماهه مدت قرارداد‌های جاری املاک دولتی و نهاد‌های عمومی بدون افزایش اجاره‌بها را پیشنهاد داده است.

البته این پیشنهاد‌ها نیز هنوز عملی نشده است. بررسی آمار‌ها نشان می‌دهد که میانگین افزایش نرخ اجاره بها از اواخر سال ۹۶ تا پایان سال ۹۸ حدودا نصف میزان رشد قیمت مسکن و بالغ بر ۷۶.۱ درصد بوده است.

این درحالی است که نرخ رشد قیمت مسکن ۱۴۵ درصد بوده و با این وجود اجاره نشین‌ها توانی برای رشد قیمت‌ها در سال جدید ندارند.
ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
* نظر:
نگاه