ساخت کاشف قیمت مسکن

نمایندگان مجلس در جریان بررسی جزئیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌‌‌بهای املاک مسکونی، با تصویب ماده ۹ این طرح وزارت راه و شهرسازی را مکلف به کشف بازه قیمت مسکن و نرخ اجاره‌‌‌بها به صورت منطقه‌‌‌ای کردند.

مصوبه اخیر مجلس در صورتی که به تایید مراجع ذی‌ربط برسد و ابلاغ شود، عملا پای دولت به قیمت‌گذاری دستوری در حوزه مسکن را در حالی باز می‌کند که تجربه شکست‌‌‌خورده آن چه در بازار مسکن و چه در بازارهای دیگر وجود دارد.

بر اساس ماده ۹ طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌‌‌بهای املاک مسکونی، وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور، شهرداری‌‌‌ها، معاونت علمی وفناوری ریاست جمهوری، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی ظرف مدت شش ماه پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون، با بهره‌‌‌گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری‌‌‌های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌‌‌هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، نسبت به کشف بازه‌‌‌ قیمت و اجاره‌‌‌بها به صورت منطقه‌‌‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان‌شهرها اقدام کند. همچنین در متن مصوبه مذکور تاکید شده که این اطلاعات باید به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرارگیرد.

محتوای اصلی مصوبه مذکور این است که دولت باید نسبت به کشف قیمت فروش و اجاره مسکن در مناطق مختلف کشور اقدام و به عبارت دیگر، بازه قیمتی را اعلام کند که مردم ناگزیر باشند در همان محدوده اعلامی خرید و فروش کنند.

اما این مصوبه به منزله تکرار داستان شکست خورده قیمت‌‌‌سازی در بازارهای مختلف است. مهم‌ترین تجربه شکست قیمت‌گذاری یا به اصطلاح کشف قیمت دولتی که ضرر و زیان مردم در آن آشکار است و اتفاقا مختصات کلی آن به شرایط بازار مسکن بی‌‌‌شباهت نیست، مربوط به بازار خودرو است.

دولت در سال‌های اخیر نسبت به تعیین دستور قیمت خودرو به عنوان «قیمت فروش کارخانه» اقدام کرده است اما این قیمت از یکسو تناسبی با هزینه‌‌‌های تولید خودرو ندارد و از سوی دیگر بازار نیز متناسب با میزان عرضه و تقاضا، قیمت‌های دیگری را پذیرفته و معامله در بازار آزاد با سطوح متفاوتی از قیمت انجام می‌شود.

این وضعیت موجب شده خودرو با قیمت ثانویه‌‌‌ای به جز قیمتی که دولت کشف و اعلام کرده، به دست مصرف‌کنندگان برسد و معامله با قیمت اول یا همان قیمت خرید از کارخانه در نهایت نصیب سوداگران و سفته‌‌‌بازان بازار خودرو می‌شود.

واقعیت این است که سوداگران خودرو با توجه به سودهای حداقل ۳۰ تا ۶۰ درصدی خرید از کارخانه و فروش در بازار آزاد، به هر قیمتی که بتوانند در قرعه‌‌‌کشی‌‌‌ها و طرح‌‌‌های فروش شرکت‌های خودروساز شرکت و خودرو را با قیمت به اصطلاح دولتی تصاحب می‌کنند اما در نهایت آن را با حاشیه سود قابل‌توجهی در بازار آزاد به فروش می‌‌‌رسانند. به این ترتیب سود سفته‌‌‌بازی در بازار خودرو حاصل فاصله قیمت کشف شده توسط دولت با قیمتی که بازار کشف می‌کند، به جیب آنها می‌رود و دست فاقدان خودرو از خرید این کالا با قیمت دستوری دولت خالی می‌‌‌ماند.

اما در عین حال ماجرای کشف قیمت مسکن با خودرو تفاوت‌‌‌هایی هم دارد که گویا از نظر مجلس دور مانده است. مراجع عرضه‌‌‌کننده خودرویی که دولت برای آنها کشف قیمت می‌کند، خود ماهیت دولتی دارند و در نتیجه دولت ابزار لازم برای کنترل اعمال قیمت دستوری را دارد.

این در حالی است که در بازار مسکن دولت نه تنها خود تولیدکننده نیست، بلکه امکان کنترل قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها در کشور با وجود صدها‌هزار تولیدکننده فعال در این بازار را ندارد. به این ترتیب هر اندازه مصرف‌کننده نهایی از مدل ورود دولت به قیمت‌گذاری زیان دیده، در بازار مسکن نیز زیان خواهد دید.

مساله مهم دیگر تجربه شکست‌‌‌خورده دو دولت مختلف در زمینه کشف قیمت اجاره‌‌‌بها و اجبار فعالان این بازار به پیروی از آن است که گویا در جریان تصویب قانون جدید، از نظر تصمیم‌‌‌سازان دور مانده است. از سال ۹۹ و در جریان شیوع کرونا، دولت وقت تعیین سقف دستوری برای رشد اجاره‌‌‌بها را در آستانه فصل جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها در پیش گرفت؛ تصمیمی که در دو سال پس از آن نیز تکرار شد و به شکست انجامید.

نشانه آشکار شکست این مصوبات ناظر بر تعیین دستوری تغییرات اجاره‌‌‌بها این بود که در سال‌های اخیر رکورد تاریخی تورم اجاره‌‌‌بها با رسیدن به نرخ ۶۰‌درصد در کشور شکسته شد و اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بدترین وضعیت تاریخی خود را پشت سر گذاشتند.

ماجرا از این قرار بود که مداخله دولت به جای اینکه دردی از مستاجرها دوا کند، موجب کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره و زمینه‌‌‌ساز رشد سرسام‌‌‌آور اجاره‌‌‌بها در تهران و اغلب شهرهای کشور شد.

با اینکه مصوبه مذکور عملا مورد توجه عمده فعالان بازار اجاره‌‌‌بها نیست اما این مدل تعیین سقف امسال هم در آستانه فصل تابستان تکرار شد؛ به این ترتیب که سقف رشد اجاره‌‌‌بها در تهران ۲۵ و در سایر شهرها ۲۰‌درصد از سوی دولت اعلام شده است.

با وجود تجربیات بارها شکست خورده دولت از مداخله در کشف قیمت در بازارهای مختلف و حتی بخشی از بازار مسکن، قانون‌گذار همچنان بر این روش نادرست پافشاری کرده است و اگر مصوبه مذکور به تایید مراجع قانونی برسد، عملا باید منتظر یک پرده دیگر از نمایش شکست قیمت‌گذاری دستوری این بار در بازار مسکن با ایفای نقش اول از سوی دولت به عنوان کاشف قیمت باشیم.

منبع: دنیای اقتصاد