پشت پرده سه‌ نرخی شدن قیمت مسکن در تهران

متوسط قیمت مسکن در تهران طبق آخرین آمار رسمی که از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران به‌شکل جداگانه اعلام شده، تقریبا متری شش میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اختلاف دارد.

 

گزارش اخیر مرکز آمار از وقایع بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد میانگین ارقامی که در آذر امسال بابت خریدوفروش هر متر آپارتمان مسکونی در پایتخت ردوبدل شده، حدود ۸۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ثبت رسیده درحالی که این عدد در گزارش تحولات بازار مسکن بانک مرکزی تقریبا ۷۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان قید شده است.

 

اختلاف قیمت مسکن در داده‌های بانک مرکزی و مرکز آمار به‌خاطر تفاوت شیوه آمارگیری آن‌ها تا حدود زیادی جای توجیه دارد، اما وقتی وقتی قیمت مسکن در تهران را براساس سطح انتظار فروشنده‌ها بررسی می‌کنیم متوجه اختلاف معناداری با ارقام واقعی می‌شویم. همین الان براساس آگهی‌هایی که در پلتفرم‌های تخصصی حوزه مسکن وجود دارد، متوسط ارقام پیشنهادی و دلخواه فروشنده‌ها در تهران به مرز متری ۹۲ میلیون نزدیک شده که نسبت به آمار‌های واقعی بین ۱۵ تا ۲۵ درصد بالاتر است.

متوسط قیمت مسکن براساس آخرین آمار‌های اعلام‌شده توسط بانک مرکزی متری ۷۴ میلیون و ۸۸ هزار تومان اعلام شده است. بانک مرکزی این عدد را روز سوم دی‌ماه امسال تحت‌عنوان گزارش تحولات بازار مسکن تهران اعلام کرد که نسبت به آبان سال جاری کاهش ۲.۲ درصدی را نشان می‌داد.

متوسط قیمت مسکن در گزارش بانک مرکزی با اینکه براساس داده‌های مشابه با مرکز آمار ایران اعلام می‌شود، همانطور که خود بانک مرکزی می‌گوید صرفا تصویر کلی از تحولات قیمتی در پایتخت را ارائه می‌کند و در محاسبه آن تاثیر محله، طبقه قرار گرفتن واحد، وضعیت مشاعات مثل پارکینگ، آسانسور و انباری و آیتم‌های تاثیرگذار دیگری دیده نمی‌شود.

 

متوسط قیمت مسکن در گزارش بانک مرکزی می‌تواند با ارائه آمار‌های غیرواقعی از سوی خریدار و فروشنده نسبت به قول‌وقرار واقعی آن‌ها دستکاری شود و اساسا عوامل دیگری هم توانایی بالاوپایین کردن این عدد را دارند. به‌عنوان مثال گران‌ترین منطقه تهران در آذر امسال طبق گزارش بانک مرکزی منطقه سه معرفی شده است. چقدر؟ متری ۱۳۳ میلیون و تقریبا ۵۰۰ هزار تومان. اما وقتی نگاهی به گزارش اعلام‌شده از اوضاع بازار مسکن تهران توسط مرکز آمار می‌کنیم، این عنوان با متوسط قیمت ۱۵۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان همچنان دراختیار منطقه یک قرار دارد.

قیمت مسکن تهران طبق گزارش جدید مرکز آمار تقریبا متری شش میلیون و ۲۰۰ هزار تومان نسبت به داده‌های بانک مرکزی بیشتر است. بااینکه بانک مرکزی میانگین رقمی که در معاملات رسمی ماه گذشته را دوروبر متری ۷۴ میلیون اعلام کرده، این عدد در گزارش مرکز آمار متری ۸۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است.

 

قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران با این اصاف از دید مرکز آمار باید تقریبا هشت میلیارد و ۳۰۰ میلیون باشد، اما بانک مرکزی می‌گوید متوسط قیمت آپارتمان ۱۰۰ متری در ماه گذشته هفت میلیارد و ۴۰۰ میلیون یعنی تقریبا یک میلیارد زیر رقم اعلام شده مرکز آمار بوده است.

 

تفاوت قیمت مسکن در داده‌های مرکز آمار و بانک مرکزی تاحدود زیادی طبق توضیحات خود مرکز آمار توجیه‌پذیر است و یکبار در تابستان پارسال با واکنش سازمان برنامه و بودجه همراه شده. مرکز آمار روش محاسبه قیمت مسکن به شکل هدانیک را یکجور آمارگیری بااحتساب مشخصات و کیفیت واحد‌های فروش‌رفته می‌داند و آن را تصویر واقعی‌تری معرفی می‌کند.

قیمت مسکن در تهران براساس آمار‌های رسمی یعنی داده‌های مرکز آمار و بانک مرکزی نهایتا حول‌وحوش متری ۸۰ میلیون تخمین زده می‌شود، اما وقتی مقیاس را بر مبنای ارقام دلخواه و پیشنهادی فروشنده‌ها حساب می‌کنیم، با عددورقم‌های بیشتری روبرو می‌شویم.

 

متوسط قیمت مسکن براساس جدید‌ترین آگهی‌های پیشنهادی که پلتفرم‌های این حوزه به‌چشم می‌خورد، متری ۹۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود. این عدد می‌تواند به‌شکل متوسط از ارقام مورد انتظار فروشنده‌ها پرده‌برداری کند، اما آمار‌هایر رسمی نشان می‌دهند، رقم دریافتی فروشنده‌ها موقع امضای نهایی و ثبت رسمی با چیزی که انتظار دارند، تفاوت دارد.

 

متوسط قیمت مسکن در منطقه یک یعنی جایی که محله‌های گرانقیمتی مثل زعفرانیه، نیاوران و واقع شده، براساس آگهی‌هایی که وجود دارد، الان متری بیش از متری ۱۸۷ میلیون برآورد می‌شود. با این حال معاملاتی که به شکل رسمی و روی کاغذ امضا شده، نشان می‌دهد در این محدوده از شهر بابت خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی نهایتا متری ۱۵۷ میلیون ردوبدل می‌شود.

 

ارزان‌ترین منطقه تهران هم براساس آمار‌های رسمی منطقه ۱۸ است. در این محدوده از شهر براساس داده‌های بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن متری ۳۵ میلیون است، اما فروشنده‌ها در آگهی‌های خودشان به‌شکل متوسط روی رقمی نزدیک متری ۴۴ میلیون تومان اتفاق‌نظر دارند.