معمای عجیب بازار مسکن در بهار ۱۴۰۵
میانگین قیمت مسکن در تهران به متری ۱۹۱ میلیون تومان رسیده است اما با وجود سود ۴ درصدی اجاره، تهرانیها همچنان خرید آپارتمان را به سپرده بانکی ترجیح میدهند
اگر برای سرمایهگذاری ۱۹ میلیارد تومان در اختیار داشته باشید به احتمال زیاد ترجیح میدهید با آن خانه بخرید و هرگز سمت سود سپرده بانکی نخواهید رفت.
به گزارش فرارو؛ نگاهی به وضعیت فعلی قیمت مسکن در تهران و بازار اجاره آپارتمان نشان میدهد که این تصمیم از نظر اقتصادی عاقلانه نیست چون اگر فقط درآمد اجاره را ملاک قرار دهیم، بازار مسکن در شرایط فعلی یکی از کمبازدهترین گزینههای سرمایهگذاری به شمار میرود با این حال کمتر کسی حاضر است بیخیال خرید آپارتمان شود و به بانک یا حتی صندوقهای سرمایهگذاری روی خوش نشان دهد. دلیل این اصرار و لجاجت چیست؟
میانگین قیمت خرید آپارتمان در تهران؛ متری چند؟
در غیاب آمارهای رسمی، بررسی آگهیهای منتشرشده در پلتفرمهای آنلاین خرید و فروش ملک نشان میدهد میانگین قیمت مسکن در تهران در بهار سال ۱۴۰۵ به حدود ۱۹۱ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. این یعنی، قیمت یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه با مشخصات معمولی در تهران اکنون نزدیک به ۱۹ میلیارد تومان است.
این عدد البته میانگین کل شهر است. در برخی مناطق شمالی تهران قیمتها بسیار بالاتر و در برخی مناطق جنوبی پایینتر از این سطح قرار دارند. اما همین میانگین نیز تصویری روشن از وضعیت بازار ارائه میدهد.
بازدهی واقعی اجاره آپارتمان در تهران چقدر است؟
جستجو در سایتهای آنلاین اجاره مسکن نشان میدهد متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۶۲۹ هزار تومان رسیده است. این یعنی همان واحد ۱۰۰ متری مثال ما (با احتساب پول پیش و اجاره ماهیانه) به طور متوسط ماهی حدودا ۶۳ میلیون تومان درآمد برای صاحبخانه ایجاد میکند. شاید در نگاه اول عدد بزرگی به نظر برسد اما وقتی آن را با ارزش ملک مقایسه کنیم، اوضاع تغییر میکند.
اجاره سالانه این واحد حدود ۷۵۵ میلیون تومان خواهد بود. حال اگر این رقم را بر ارزش ۱۹ میلیارد تومانی ملک تقسیم کنیم، بازده سالانهای نزدیک به ۴ درصد به دست میآید. به بیان دیگر، مالک خانهای که ۱۹ میلیارد تومان سرمایه دارد، سالانه فقط معادل ۴ درصد ارزش دارایی خود را بهعنوان درآمد از محل اجاره دریافت خواهد کرد!
میانگین قیمت مسکن در تهران در بهار سال ۱۴۰۵ به حدود ۱۹۱ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است
مقایسه سود سرمایهگذاری در بازار مسکن و سپرده بانکی
فرض کنید شخصی همین ۱۹ میلیارد تومان را به جای خرید آپارتمان در یک سپرده بانکی یا صندوق درآمد ثابت سرمایهگذاری کند. نرخ سود سپردههای بانکی در شرایط فعلی حدود ۲۰ درصد و بازده بسیاری از صندوقهای درآمد ثابت نزدیک به ۳۰ درصد است.
اگر سرمایهگذار ۱۹ میلیارد تومان را در صندوقی با سود ۳۰ درصد قرار دهد، درآمد سالانه او به بیش از ۵ میلیارد تومان میرسد. این رقم چند برابر درآمد حاصل از اجاره آپارتمان است. بنابراین اگر فقط جریان نقدی و درآمد سالانه را در نظر بگیریم، سرمایهگذاری در مسکن نسبت به بسیاری از ابزارهای مالی ناچیز خواهد بود.
استهلاک و تعمیرات؛ موانع اصلی سودآوری بازار اجاره
محاسبات بالا تا حدی خوشبینانه هستند. مالک باید هر سال با مستاجر، تمدید قرارداد، بنگاه معاملات ملکی، تعمیرات ساختمان و هزینههای استهلاک سر و کار داشته باشد. آسانسور خراب میشود، لولهها نیاز به تعمیر پیدا میکنند، رنگ دیوارها باید تجدید شود و گاهی نیز واحد برای چند ماه خالی میماند.
بازده واقعی اجاره در اثر چنین هزینههایی معمولا کمتر از آن چیزی است که روی کاغذ دیده میشود. به همین دلیل بسیاری از تحلیلگران معتقدند درآمد اجاره در بازار ایران به تنهایی نمیتواند توجیهکننده قیمتهای فعلی مسکن باشد.
چرا خرید خانه در تهران همچنان جذابترین گزینه سرمایهگذاری است؟
بخش بزرگی از سرمایهگذاران مسکن، به قصد رشد ارزش دارایی خود اقدام به خرید خانه میکنند. فرض کنید همان آپارتمان ۱۹ میلیارد تومانی طی یک سال ۳۰ درصد رشد قیمت داشته باشد.
در این صورت مالک حدود ۵.۷ میلیارد تومان از محل افزایش ارزش ملک سود خواهد کرد؛ رقمی که از درآمد اجاره بیشتر است. در چنین شرایطی اجاره فقط یک درآمد جانبی محسوب میشود و اصل سود از رشد قیمت دارایی به دست میآید.
روانشناسی بازار مسکن؛ چرا ایرانیها به ملک بیشتر از بورس اعتماد دارند؟
بسیاری از مردم هنوز معتقدند که آپارتمان امنترین محل نگهداری سرمایه است. به نظر آنها ارز ممکن است دچار نوسان شدید شود و بورس با خطر سقوط مواجه است اما یک واحد مسکونی همیشه قابل لمس است. همین حس امنیت باعث شده حتی در دورههایی که بازده اجاره پایینتر از سود بانکی است، تقاضا برای خرید آپارتمان همچنان حفظ شود.
تجربه چند دهه تورم در اقتصاد ایران نیز این ذهنیت را تقویت کرده که قیمت مسکن در بلندمدت معمولا از تورم عقب نمیماند. به همین دلیل تا زمانی که انتظار رشد قیمت مسکن در تهران وجود داشته باشد، بازار خرید و فروش آپارتمان همچنان یکی از مهمترین مقصدهای سرمایه در ایران باقی خواهد ماند؛ حتی اگر بازده اجاره نسبت به سایر بازارها کمتر باشد.
