جریان‌شناسی معاملات مسکن

بازار معاملات مسکن تحت تاثیر دو گروه تازه‌وارد، با تحولات چشمگیر در حجم خرید و فروش آپارتمان روبه‌رو شده است. تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد تقاضا از طرف «خریداران مصرفی دارای خانه ملکی» یا همان غیرخانه‌اولی‌ها و همچنین «مهاجرت‌کننده‌ها از بازار پول» افزایش پیدا کرده است؛ به‌طوری که هرکدام از این دو گروه با اولویت متفاوت، به دنبال خرید ملک هستند.

گروه اول اگر چه با هدف خرید نوساز (کم سن) وارد بازار شده، اما در هفته‌های اخیر در مواجهه با قیمت‌های نامتعارف به‌خصوص در مناطق کانونی معاملات مسکن، به سمت آپارتمان‌های سن‌دار چرخش کرده است. ماه گذشته فروش واحد‌های مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در تهران ۱۱۶ درصد رشد کرد که بالاترین رشد در مقایسه با سایر گروه‌های سنی آپارتمانی بوده است.

سهم این آپارتمان‌ها از کل معاملات خرید مسکن از ۷ درصد در سال گذشته به ۱۲ درصد در نیمه دوم امسال افزایش یافته است. خریداران مصرفی به سه علت، واحد‌های سالخورده را ترجیح می‌دهند. تقاضای سرمایه‌ای، اما عمدتا در حوزه زمین و بنای کلنگی متمرکز است. در این میان، کاهش دست‌کم ۴ واحد درصدی سهم نوساز‌ها از فروش آپارتمان در تهران، علامتی از عدم پذیرش رشد غیرمنطقی قیمت از سوی خریداران است.

بررسی جریان زمستانی معاملات خرید آپارتمان در پایتخت از ظهور سه ویژگی مهم در این بازار حکایت دارد و در عین حال از ورود دو گروه تازه‌وارد به بازار معاملات ملک خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، جریان‌شناسی معاملات ملک در مناطق مختلف شهر تهران طی هفته‌های اخیر-هفته‌های بعد از ورود بازار مسکن به فاز رونق-نشان می‌دهد مقطع زمانی فعلی در بازار مسکن به علت برخورداری از سه ویژگی جدید، مشخصات متفاوت‌تری نسبت به آنچه پیش از این در بازار معاملات ملک جریان داشت را در خود جای داده است. به‌طوری که بعد از رشد بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته، فضای بازار مسکن از سوی دو گروه تازه وارد مورد توجه و تحت تاثیر قرار گرفته است.

بررسی‌های صورت گرفته درخصوص ویژگی‌های مقطع زمانی فعلی بازار معاملات مسکن، از «افزایش تعداد افراد مطلع از رونق ایجاد شده در بازار مسکن طی بیش از یک ماه گذشته» حکایت دارد؛ طوری که به واسطه ایجاد این آگاهی در میان گروه‌های متقاضی، هم‌اکنون «تعداد افراد مصمم به خرید واحد‌های مسکونی» در بازار معاملات ملک افزایش یافته است؛ بنابراین اولین ویژگی مقطع زمانی فعلی بازار مسکن را می‌توان در مقوله «افزایش حجم تقاضا برای خرید مسکن از سوی متقاضیان» خلاصه کرد.

ویژگی دوم بازار معاملات ملک در شرایط فعلی به «سنگین شدن کفه مربوط به خرید‌های شب عید بازار معاملات مسکن در مقایسه با سایر تقاضا‌ها در بازار ملک» برمی‌گردد؛ هم‌اکنون جست‌وجو‌ها برای انجام خرید‌های مربوط به شب عید بازار مسکن آغاز شده است و حجم قابل توجهی از متقاضیان با فرا رسیدن دو ماه دی و بهمن که دو ماه اصلی انجام نقل و انتقالات مربوط به شب عید در بازار مسکن است این نوع معاملات را در بازار افزایش داده‌اند. سال گذشته نیز در دی و بهمن‌ماه به دلیل نزدیک شدن به سال جدید، حجم معاملات خرید مسکن در بازار ملک به‌طور محسوس افزایش یافت.

سومین ویژگی بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، «تاثیرپذیری بازار معاملات خرید آپارتمان از تحولات سیاسی و اقتصادی کشور» است؛ در هفته‌های گذشته بروز برخی تحولات اقتصادی همچون رشد چشمگیر و صعود تاریخی شاخص در بازار سهام، افزایش قابل توجه نرخ ارز و همچنین بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح ۱۵ درصد طی یک فصل گذشته و حفظ نسبی این سطح در بسیاری از بانک‌ها، بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داد.

تحولات سیاسی در دو سطح داخلی و بین‌المللی نیز طی هفته‌های گذشته از عوامل موثر بر تحولات بازار مسکن بوده است؛ طوری که مجموع این رویداد‌ها رفت و آمد در بازار ملک را از سوی هر دو سمت عرضه و تقاضا تحت تاثیر قرار داده است.

در شرایط فعلی این رفت و آمد‌ها در حالی منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی برخی گروه‌های متقاضی شده است که هم‌اکنون برخی دیگر از متقاضیان خرید و حتی گروه‌هایی از فروشندگان به‌صورت موقت تقاضا برای خرید یا عرضه ملک به بازار مسکن را متوقف کرده‌اند. مجموعه این ویژگی‌ها و رفت و آمد‌ها موجب شده روند فعلی معاملات آپارتمان در بازار ملک به لحاظ «گروه سنی»، «قیمت‌کل» و «متراژ» آپارتمان‌های مورد تقاضا با مشخصات متفاوت‌تری نسبت به ماه‌های قبل در جریان باشد.

برآیند اثر این تحولات و ویژگی‌های مقطع زمانی فعلی در بازار معاملات مسکن هم‌اکنون شرایط تازه‌ای را در بازار ملک ایجاد کرده است طوری که برخی ناظران بازار در تحلیل وضعیت موجود بازار مسکن معتقدند هم‌اکنون بازار معاملات ملک دستخوش «هیجان» شده است؛ به این معنا که تقاضای هیجانی برای خرید ملک وارد بازار مسکن شده است؛ این در حالی است که بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر مبنای انجام تحقیقات میدانی و بررسی‌های آماری و کارشناسی حاکی است بازار معاملات مسکن بیش از آنکه با وضعیت هیجانی و ورود تقاضای هیجانی برای خرید ملک مواجه شده باشد هم‌اکنون با «ورود دو گروه تازه‌وارد به بازار در سمت تقاضا» روبه‌رو است؛ هر چند ورود این دو گروه تازه‌وارد از یک طرف و تحلیل رفتار فعلی متقاضیان در بازار مسکن هرگز به معنای هیجانی شدن بازار از ناحیه سمت تقاضای بازار مسکن نیست. ب

ررسی‌های کارشناسی حاکی است هیجانی بودن تقاضا در بازار مسکن به معنای ورود تعداد زیادی متقاضی به بازار برای خرید ملک و پذیرش تمام شرایط موجود در بازار اعم از موافقت با افزایش چشمگیر قیمت مسکن یا به عبارت بهتر خرید مسکن به هر قیمتی است حال آنکه به رغم بروز برخی تحولات در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر هنوز نشانه‌هایی از این موضوع در بازار به چشم نمی‌خورد.

در واقع اگر چه حجم تقاضا برای خرید مسکن در بازار معاملات ملک افزایش یافته است و متقاضیان تا حدی نگران افزایش قیمت‌ها هستند، اما نسبت به قیمت‌های پیشنهادی مالکان و فروشندگان مسکن حساسیت دارند و با تامل بیشتری اقدام به جست و جو در بازار برای یافتن مناسب‌ترین گزینه پیشنهادی می‌کنند؛ در واقع سمت تقاضا نسبت به افزایش سطح قیمت‌ها بی‌تفاوت نیست و این موضوع نشان می‌دهد افزایش حجم تقاضای خرید مسکن در مقطع فعلی به معنای پذیرش هر شرایطی از سوی متقاضیان برای خرید مسکن نیست.

به این ترتیب، افزایش فعلی حجم تقاضا در بازار مسکن را نباید به معنای ورود تقاضای هیجانی تعبیر و توصیف کرد؛ این در حالی است که هم‌اکنون علائم سفته‌بازی و سوداگری در بازار معاملات مسکن که یکی از مهم‌ترین مشخصات هیجانی شدن بازار مسکن است مشاهده نمی‌شود؛ در واقع سفته‌بازی به شکل خرید و فروش‌های مکرر مسکن در کوتاه‌مدت به شکل محسوس مشاهده نمی‌شود و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و اظهارات واسطه‌های فروش مسکن در مناطق مختلف پایتخت نیز این موضوع را تایید می‌کند.

ماهیت تازه‌وارد‌های بازار مسکن
بررسی‌ها درباره ماهیت دوگروه تازه‌وارد به بازار معاملات خرید مسکن که در واقع بخشی از افزایش بیش از ۵۲ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی آذرماه امسال ناشی از ورود آن‌ها به بازار ملک است، نشان می‌دهد اولین گروه تازه وارد به بازار، «خریداران مصرفی دارای خانه ملکی» هستند که «غیرخانه اولی» بوده و قصد دارند واحد مسکونی محل سکونت خود را از طریق فروش واحد فعلی و خرید آپارتمان جدید ارتقا دهند؛ در واقع این گروه همان متقاضیان «تبدیل به احسن کردن» واحد‌های مسکونی هستند که با مشاهده شرایط فعلی در بازار مسکن برای خرید آپارتمان ترجیحی خود مصمم شده‌اند.

گروه دوم «مهاجران بانکی» از بازار پول به بازار مسکن هستند؛ سرمایه‌دارانی که پیش از این اقدام به سپرده‌گذاری در بازار پول (بانک‌ها) برای دستیابی به بیشترین سطح بازدهی سرمایه کرده بودند، اما همزمان با تعدیل و کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد طی ماه‌های اخیر و چشم‌انداز پیش‌روی بازار ملک، تصمیم به انتقال سرمایه از بازار پول به بازار مسکن گرفته‌اند. در واقع درحالی که اولین گروه تازه‌وارد به بازار مسکن متقاضی مصرفی خرید آپارتمان‌های مسکونی محسوب می‌شوند گروه دوم منجر به ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار شده‌اند و بازار را از حالت «مصرفی کامل» (روندی که طی ماه‌های گذشته بر بازار مسکن حاکم بود) خارج کرده‌اند.

متقاضیان تبدیل به احسن واحد‌های مسکونی یا همان گروه تازه‌وارد متقاضی خرید واحد‌های مصرفی، معمولا خرید واحد‌های نوساز را در اولویت جست و جوی خود قرار می‌دهند؛ اما بعد از جست‌وجو در بازار و مواجهه با فاصله قیمتی قابل توجه واحد‌های مسکونی نوساز با واحد‌های چند ساله، این اولویت به سمت خرید واحد‌های مسکونی با عمر بنای بیشتر یا واحد‌های واقع در گروه سنی بالاتر تغییر می‌کند. این موضوع به خصوص طی یکی، دو ماه گذشته که برخی از مالکان واحد‌های مسکونی نوساز اقدام به افزایش قابل توجه سطح قیمت پیشنهادی این گروه از آپارتمان‌ها کردند پررنگ‌تر از قبل شده است.

هم‌اکنون اگرچه گروه سنی پیشگام در معاملات خرید مسکن در بازار ملک همان واحد‌های نوساز (واحد‌های مسکونی صفر تا ۵ سال ساخت) هستند، اما گروه سنی «پیشرو» به لحاظ «بیشترین نرخ رشد فروش آپارتمان» مربوط به واحد‌های مسکونی با عمربنای «۱۶ تا ۲۰» سال است. حجم خرید آپارتمان‌های مسکونی ۱۶ تا ۲۰ سال در شهر تهران آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته ۱۱۶ برابر افزایش یافت و به عبارت دیگر بیش از ۲ برابر شد؛ این گروه از آپارتمان‌ها هم‌اکنون ۱۲ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهند، این درحالی است که سهم معاملات این واحد‌ها سال گذشته ۷ درصد بود.

آپارتمان‌های با عمر بنای ۱۶ تا ۲۰ سال هم‌اکنون بنا بر سه دلیل عمده مورد توجه متقاضیان مصرفی به‌خصوص متقاضیان تبدیل به‌احسن کردن واحد‌های مسکونی قرار گرفته است؛ اولین دلیل به قرار گرفتن این واحد‌ها در «کمترین سطح قیمتی» در بازار مسکن برمی‌گردد؛ واحد‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله که هم‌اکنون به‌عنوان واحد‌های قدیمی‌ساز در بازار مسکن معامله می‌شوند، نسبت به واحد‌های نوساز و چندساله از کمترین سطح قیمت برخوردارند؛ همین عامل به‌عنوان اولین دلیل افزایش استقبال خانوار‌ها از خرید این دسته از واحد‌ها قابل طرح است.

از سوی دیگر «۲۰ سال، سقف سنی تعیین شده برای آپارتمان‌های مشمول دریافت وام خرید مسکن» است؛ هم‌اکنون متقاضیان خرید واحد‌های مسکونی با استفاده از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از طریق اوراق حق تقدم وام، مجاز به خرید واحد‌های مسکونی با سقف سنی ۲۰ سال هستند و همین موضوع عامل دوم افزایش استقبال از خرید این واحد‌ها محسوب می‌شود.

عامل سوم به «امکان خرید مسکن با متراژ بالاتر و در محلات مرغوب‌تر شهر با خرید واحد‌های مسکونی واقع در محدوده سنی ۱۶ تا ۲۰ سال» برمی‌گردد؛ این اقدام علاوه بر آنکه نشان دهنده واکنش متقاضیان خرید آپارتمان به چالش کمبود آپارتمان‌های کم‌متراژ در بازار مسکن است، در عین حال نشان‌دهنده تغییر ذائقه گروه‌هایی از متقاضیان برای سکونت در واحد‌های بزرگ‌تر یا واقع در محلات مرغوب‌تر به‌رغم وجود محدودیت نسبی در تامین مالی خرید مسکن است.

گروه دوم از تازه‌وارد‌های بازار مسکن که به دنبال کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، درصدد انتقال تمام یا بخشی از سرمایه‌های خود به بازار مسکن هستند، بسته به «میزان سرمایه» در اختیار خود متقاضی خرید «زمین» (ملک کلنگی) یا خرید «آپارتمان» در سایر گروه‌های سنی هستند؛ سرمایه‌داران کلانی که هم‌اکنون از بازار پول به بازار مسکن مهاجرت کرده‌اند، ترجیح می‌دهند به جای خرید آپارتمان، سرمایه خود را صرف خرید زمین و ملک کلنگی کنند چراکه بازدهی زمین و املاک کلنگی در بلندمدت از بازدهی آپارتمان بیشتر است. حجم معاملات واحد‌های مسکونی کلنگی (آپارتمان‌های با عمربنای بیش از ۲۰ سال) امسال نسبت به سال گذشته ۹۷ درصد معادل حدود ۲ برابر افزایش یافته است؛ این سهم که سال گذشته ۶ درصد بود، هم‌اکنون به ۱۰ درصد رسیده است. از سوی دیگر سایر مهاجران بانکی به بازار مسکن که سرمایه کمتری نسبت به سرمایه‌داران کلان در اختیار دارند، ترجیح می‌دهند از بازار سایرگروه‌های سنی واحد‌های موجود در بازار اقدام به خرید آپارتمان کنند.

خریداران مصرفی چه می‌خرند؟
بیشترین حجم از معاملات خرید مسکن در بازار معاملات مصرفی واحد‌های مسکونی هم‌اکنون در محدوده واحد‌های مسکونی با مساحت ۶۰ تا ۹۰ مترمربع انجام می‌شود. هم‌اکنون ۵/ ۶۰ درصد از حجم کل معاملات مسکن در بازه مساحتی واحد‌های مسکونی کمتر از ۹۰ مترمربع صورت می‌گیرد که از این میزان ۳۶ درصد معاملات انجام شده مربوط به آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۷۰ مترمربع است.

درحال‌حاضر آپارتمان‌های با مساحت ۶۰ تا ۷۰ مترمربع ۱۴ درصد از حجم کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند که این سهم در سال گذشته ۱۵ درصد بوده است؛ آپارتمان‌های با مساحت ۷۰ تا ۸۰ مترمربع نیز با حفظ سهم قبلی خود از کل معاملات مسکن در سال ۹۵، هم‌اکنون ۱۳ درصد حجم کل معاملات خرید آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهند. این در حالی است که در شرایط فعلی سهم آپارتمان‌های با مساحت ۸۰ تا ۹۰ مترمربع از کل معاملات مسکن در حال تقویت است؛ به طوری که این سهم از ۱۰ درصد حجم کل معاملات مسکن در سال گذشته هم‌اکنون به ۱۱ درصد افزایش یافته است.

تقویت سهم این گروه از واحد‌های مسکونی را می‌توان از نشانه‌های ورود خریداران جدید به بازار ملک برای تبدیل به احسن کردن واحد‌های مسکونی تحلیل کرد. بررسی‌های صورت‌گرفته نشان می‌دهد هم‌اکنون سهم خرید آپارتمان‌های با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان معادل ۸ درصد، آپارتمان‌های ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی ۱۰ درصد و آپارتمان‌های ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی ۱۳ درصد است. سهم واحد‌های با قیمت کل ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان در معاملات صورت‌گرفته بازار مسکن ۲ واحد درصد تقویت شده است. با این حال واحد‌های مسکونی با قیمت کل ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان همچنان سهم بالایی از کل معاملات دارند که البته این سهم روبه کاهش است.