شرط پرداخت وام جدید خرید مسکن چیست؟

وام ارزان‌تر برای خرید «خانه اول»، با تصویب دو تصمیم در شورای پول و اعتبار، وارد بازار مسکن می‌شود. با تصویب «کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم»، این وام برای گروه بیشتری از خانه‌اولی‌ها به «وام در استطاعت» تبدیل شد.

نرخ سود وام در بافت‌های فرسوده از ۸ به ۶ درصد و در سایر نقاط شهری از ۵/ ۹ به ۸ درصد کاهش پیدا کرده است. این چهارمین مرتبه کاهش نرخ سود وام یکم محسوب می‌شود. شرایط پرداخت و همچنین مبلغ قسط وام جدید در ۲۴ حالت اعلام شده است.

دامنه پوشش «خانه اولی»‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن، با تصویب طرح کاهش نرخ سود وام «یکم»، بزرگ‌تر شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شورای پول و اعتبار سرانجام با پذیرش پیشنهاد سال گذشته دولت در دستور کار جلسه سه‌شنبه گذشته خود، نرخ سود وام خرید مسکن «یکم» را در بافت‌های فرسوده ۲ واحد درصد و در سایر مناطق شهری، ۵/ ۱ واحد درصد کاهش داد.

این چهارمین مرتبه کاهش نرخ سود وام یکم از زمان راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خرداد ۹۴) تاکنون محسوب می‌شود که در این مرحله به‌دلیل قطعی بودن بروز کسری منابع صندوق، لازم است مرحله اصلی جراحی وام خرید مسکن به دنبال مصوبه شورای پول و اعتبار، برای تخصیص منابع کمکی به صندوق، تصویب و به اجرا گذاشته شود.

بر اساس این مصوبه، بانک عامل بخش مسکن موظف شد در تهران وام‌های ۸۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی مخصوص خانه اولی‌ها را در بافت فرسوده پایتخت با سود ۶ درصد و در خارج از بافت نیز با سود ۸ درصد پرداخت کند. این دو نرخ سود در بقیه شهر‌ها که وام یکم در سقف‌های کمتر پرداخت می‌شود نیز اعمال می‌شود.

سابقه نحوه اجرای مصوبات شورای پول و اعتبار در بانک عامل بخش مسکن نشان می‌دهد از زمان تصویب تغییرات در وام مسکن، دست‌کم ۳۰ روز تا ابلاغ مصوبه و تنظیم ضوابط داخلی بانک برای ابلاغ به شعب، زمان صرف می‌شود بنابراین متقاضیان دریافت وام یکم در صورت تمایل به استفاده از وام با نرخ سود جدید، باید تا زمان ابلاغ شرایط جدید به شعب بانک عامل بخش مسکن منتظر بمانند.

پیگیری‌های «دنیای‌اقتصاد» از عوامل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در روز گذشته مشخص کرد: نرخ سود‌های جدید وام خرید مسکن مشمول سپرده‌گذاران کنونی صندوق یکم نیز می‌شود به‌طوری‌که، از زمان ابلاغ، همه تسهیلات این صندوق با نرخ‌های ۶ و ۸ درصد به سپرده‌گذاران پرداخت می‌شود، اما نرخ سود برای افرادی که درحال حاضر وام را دریافت کرده و در حال بازپرداخت اقساط آن هستند، کماکان با نرخ‌های ۸ و ۵/ ۹ درصد اعمال می‌شود.

در چند هفته گذشته که موضوع «تلاش وزارت راه و شهرسازی برای کاهش نرخ سود وام یکم» در بازار مسکن مطرح شده بود، خانه‌اولی‌ها با این تصور که هر نوع تغییرات کاهشی نرخ سود به سپرده‌گذاران قبلی صندوق یکم تعلق نمی‌گیرد از افتتاح حساب در این صندوق خودداری کرده بودند، اما اکنون مشخص شده حتی سپرده‌گذار سال ۹۶ در این صندوق، در صورتی که هنوز تسهیلات خود را از بانک دریافت نکرده باشد، چنانچه بعد از ابلاغ نرخ‌های جدید مراجعه کند در زمان اخذ آن -وام یکم- از نرخ‌های کاهش یافته منتفع خواهد شد.

هرچند سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن یکم در مصوبه شورای پول و اعتبار افزایش پیدا نکرده، اما «وام ۶ درصد در بافت فرسوده» و همچنین «وام ۸ درصد در نقاط عادی شهر»، به یک دلیل -قسط کمتر- عملا تسهیلات جدید محسوب می‌شود.

بررسی‌ها درباره نفع خانه‌اولی‌ها از وام‌های جدید یکم نشان می‌دهد: مبلغ قسط بازپرداخت تسهیلات ۸۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی در بافت فرسوده تحت تاثیر کاهش ۲ واحد درصدی نرخ سود، ۱۰ درصد کمتر می‌شود. در این حالت قسط ماهانه وام ۸۰ میلیونی از ۸۶۶ هزار تومان به ۷۸۰ هزار تومان کاهش می‌یابد و قسط وام ۱۶۰ میلیون تومانی نیز از یک میلیون و ۷۳۲ هزار تومان به یک میلیون و ۵۶۱ هزار تومان تبدیل می‌شود.

به این ترتیب، قسط ماهانه بازپرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی تقریبا به قسط وام جعاله ۲۰ میلیون تومانی نزدیک شده است که از این بابت باتوجه به قدرت خرید آن، به شکل نسبی، مبلغ قسط تا حدودی به سطح قابل قبول رسیده است.

مبلغ قسط وام‌های ۸۰ و ۱۶۰ میلیون تومان در نقاط عادی شهر‌ها که با نرخ جدید ۸ درصد پرداخت می‌شود نیز ۲/ ۷ درصد کاهش یافته است. قسط ماهانه وام ۸۰ میلیون تومانی در خارج از بافت فرسوده که به جای نرخ ۵/ ۹ درصد فعلی، با اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار با نرخ ۸ درصد پرداخت خواهد شد، از ۹۳۳ هزار تومان به ۸۶۶ هزار تومان کاهش پیدا می‌کند.

همچنین قسط وام زوجین (۱۶۰ میلیون تومانی) نیز از یک میلیون و ۸۶۶ هزار تومان به یک میلیون و ۷۳۲ هزار تومان تغییر می‌کند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کاهش مبالغ اقساط وام خرید مسکن یکم ناشی از اجرای مصوبه کاهش نرخ سود این تسهیلات، چون که این وام را برای دسته بیشتری از خانه‌اولی‌ها به «وام در استطاعت» تبدیل می‌کند، افزایش تصاعدی استقبال از ورود به صندوق پس‌انداز مسکن یکم را در پی دارد.

تجربه سه‌بار کاهش نرخ سود وام یکم از سال ۹۴ تا پیش از مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار نشان می‌دهد: پایین آمدن مبالغ اقساط وام یکم ناشی از کاهش نرخ سود باعث افزایش دست‌کم ۳۰ درصدی تعداد ثبت‌نام کننده‌ها و سپرده‌گذاران ماهانه در این صندوق می‌شود.

این افزایش تقاضا به معنی تقویت تقاضای قطعی خرید مسکن در میان‌مدت است که نتیجه آن کمک به رونق معاملات مصرفی و تحریک جریان سرمایه‌گذاری ساختمانی است. وام یکم در بافت فرسوده، علاوه‌بر خانه‌اولی‌ها به سایر متقاضیان خرید مسکن نیز پرداخت می‌شود. هدف از حذف شرط خانه‌اولی در بافت فرسوده، کمک به تغییر چهره اجتماعی محله‌های پایین، قدیمی و فرسوده شهر‌ها از یک سو و ایجاد انگیزه در سازنده‌ها برای ورود به بافت و اجرای طرح‌های تخریب و نوسازی است.

با این حال وام ۶ درصد طبق آنچه در متن مصوبه شورای پول و اعتبار تصریح شده، در بافت فرسوده فقط به خانه اولی‌ها تعلق می‌گیرد. در این صورت غیرخانه اولی‌ها در بافت فرسوده مشمول وام ۸ درصد خواهند شد مگر آنکه فرض بر آن شود اشتباه نگارشی در متن اتفاق افتاده که در این صورت باید مجددا متن تنظیم و تصویب شود.

براساس بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد»، صندوق پس‌انداز مسکن یکم خرداد سال ۹۴ راه‌اندازی شد و در آن سال روزانه حدود ۱۷۰ نفر در این صندوق اقدام به افتتاح حساب کردند. آن زمان، نرخ سود وام یکم، ۱۴ درصد تعیین شده بود، اما در بهار سال ۹۵ نرخ سود این تسهیلات به ۱۳ درصد کاهش پیدا کرد.

این کاهش، حجم افتتاح حساب روزانه در صندوق ۲۱ درصد افزایش پیدا کرد و از ۲۰۰ نفر در روز گذشت. در اوایل تابستان ۹۵ نرخ سود وام یکم به ۱۱ درصد رسید که با این کاهش ۲ واحد درصدی، روند ثبت نام متقاضیان در صندوق یکم نزدیک به دو برابر شد. در اواخر تابستان مجددا سطح نرخ سود وام یکم به دو سطح ۵/ ۹ درصد و ۸ درصد کاهش پیدا کرد. شروع اولیه پیش رونق معاملات مسکن از یکسو و تک‌رقمی شدن نرخ سود وام یکم از سوی دیگر باعث افزایش ثبت‌نام خانه‌اولی‌ها در این صندوق به سطح بالای ۵۰۰ نفر در روز شد.

در حال حاضر روزانه بیش از ۹۰۰ نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم افتتاح حساب و سپرده‌گذاری انجام می‌دهند. بنابراین، پیش‌بینی عوامل صندوق آن است که در ماه‌های آینده ورودی تقاضا به صندوق پس‌انداز مسکن یکم دست‌کم ۳۰ درصد افزایش یابد. افزایش ثبت نام و استقبال از سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم با وضعیت فعلی صندوق باعث بی‌تعادل شدن منابع و مصارف آن خواهد شد و می‌تواند به جریان پرداخت تسهیلات آسیب وارد کند. ظرفیت سالانه پرداخت تسهیلات در صندوق یکم مطابق فرمولی که برای رعایت تعادل منابع و مصارف آن در نظر گرفته شده، بین ۸۴ تا ۹۵ هزار فقره وام است.

این در حالی است که سال گذشته بیش از ۲۰۰ هزار نفر در این صندوق افتتاح حساب انجام دادند که با افزایش تصاعدی ثبت‌نام‌ها، تعهد پرداخت سالانه تسهیلات یکم به بیش از دو برابر گنجایش صندوق، افزایش پیدا می‌کند. مصوبه شورای پول و اعتبار برای کاهش نرخ سود وام یکم، مرحله اول رفع نقص فنی از این صندوق است که باید اتفاق می‌افتاد تا این وام برای خانه‌اولی‌ها به وام در استطاعت تبدیل شود، اما مرحله بعدی و اصلی برای تجهیز مالی صندوق یکم، «تخصیص منابع کمکی توسط دولت» برای تضمین تداوم تعادل منابع و مصارف صندوق است تا از این طریق جریان پرداخت تسهیلات کماکان پایدار و منظم باشد.

محاسباتی که متولی بخش مسکن بر اساس آن، طرح کاهش نرخ سود وام یکم را به شورای پول و اعتبار ارائه کرد نشان می‌دهد: برای حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق یکم در زمان افزایش تقاضا ناشی از کاهش نرخ سود، لازم است یکی از دو راه تامین منابع کمکی به سرانجام برسد. راه اول، برداشت از صندوق توسعه ملی معادل دست‌کم ۲۵۰۰ میلیارد تومان به شکل وجوه اداره شده نزد صندوق یکم و راه دوم افزایش سرمایه نقدی بانک مسکن از سوی دولت است.

از آنجا که شرایط برای برداشت از صندوق توسعه ملی در مقطع فعلی، به مراتب مهیاتر از کمک نقدی دولت به صندوق یکم است؛ بنابراین متولی بخش مسکن از امروز لازم است پیگیری برای تامین منابع کمکی صندوق را بیش از قبل ادامه دهد. عدم موفقیت در استفاده از منابع غیرتورمی برای صندوق یکم ممکن است به استفاده اجباری از خط اعتباری برای جبران کسری این صندوق منجر شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وام جدید یکم (تسهیلات با سقف قبلی، اما با نرخ سود جدید کاهش یافته) اثر دو منظوره بر بازار مسکن خواهد گذاشت.

اثر مستقیم آن، افزایش تقاضای قطعی خرید مسکن از جامعه خانه‌اولی‌ها است، اما اثر غیرمستقیم آن می‌تواند تحریک سرمایه‌گذاری ساختمانی در پی رونق معاملات خرید به‌خصوص در بافت‌های فرسوده باشد. با این حال نگرانی‌هایی از بابت تقویت بیشتر تقاضای خرید مسکن و تاثیر احتمالی آن بر التهاب قیمت وجود دارد. هر چند سهم خانه‌اولی‌ها از کل معاملات خرید مسکن در تهران ۹ درصد است، اما دسته‌ای از آپارتمان‌ها در بازار که مقصد عمده خرید خانه‌اولی‌ها محسوب می‌شود با کمبود عرضه مواجه است.

این نگرانی اگر چه نباید به پاک کردن صورت مساله از طریق توقف پرداخت تسهیلات خرید منجر شود، اما برای رفع آن لازم است سیاست‌های تحریک عرضه مسکن که یک مورد آن ابتدای امسال با آغاز پرداخت وام ساخت بدون سپرده به شکل هدفمند (اولویت دادن به ساخت و ساز‌های کوچک متراژ) به اجرا درآمد، مدنظر متولی بخش مسکن قرار بگیرد.

متولی بخش مسکن در مراحل بعدی، به دنبال افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن به حداقل ۱۵ تا ۲۰ سال و همچنین افزایش سقف وام یکم از ۸۰ میلیون به ۱۰۰ میلیون و از ۱۶۰ برای زوجین به ۲۰۰ میلیون تومان است. همچنین در جلسه شورای پول و اعتبار افزایش سقف وام مسکن روستایی تا ۲۵ میلیون تومان به تصویب رسید.