رشد قیمت مسکن در تهران متوقف می‌شود؟

شیب تغییرات ماهانه قیمت مسکن در تهران در آخرین ماه پاییز، نزولی شد. تورم ملکی ماهانه در پایتخت به کمتر از ۵ درصد در آذر امسال رسید که کمترین افزایش ماهانه قیمت طی ۸ ماه گذشته بوده است. این وضعیت می‌تواند تا پایان سال به ثبات قیمت (تورم صفر) بینجامد.

طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. معاملات خرید آپارتمان در ماه گذشته، وضعیت «نقطه کف» را که در آبان به ثبت رسید، حفظ کرد.

پاییز بازار مسکن شهر تهران با فرود تورم ملکی ماهانه در پایتخت به پایان رسید. اطلاعات مربوط به جزئیات قیمت و حجم معاملات مسکن شهر تهران در آخرین ماه فصل پاییز که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شد نشان می‌دهد همزمان با وقوع دو رخداد مهم در بازار مسکن آذرماه ۹۷، بازار خرید و فروش آپارتمان در پایتخت برای تخلیه حباب آماده می‌شود. اولین رخداد به «حفظ وضعیت معاملات مسکن در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه» مربوط می‌شود و رخداد دوم به «چرخش مسیر تورم ملکی ماهانه» در همین ماه برمی‌گردد.

آذرماه امسال، مجموعا ۵ هزار و ۸۹۶ معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که تنها ۷/ ۰ درصد معادل کمتر از ۱۰۰ واحد مسکونی با آمار مربوط به تعداد معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه ۹۷ -ماه قبل از آن-فاصله دارد و از آن کمتر است؛ این موضوع نشان می‌دهد روند ریزش تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران که در شکل افت سریالی تعداد معاملات از خرداد ماه امسال آغاز شده بود و در آبان به نقطه کف رسید، در آذر ماه به‌طور نسبی متوقف شده است.

از این رویداد می‌توان به‌عنوان حفظ وضعیت معاملات مسکن در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان در آذرماه یاد کرد. با این حال، رصد تحولات مربوط به حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال از کاهش ۶۲ درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان در این ماه در مقایسه با مدت مشابه سال قبل -آذرماه ۹۶- حکایت دارد.

آذرماه سال گذشته، در حالی ۱۵ هزار و ۶۶۷ معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که کارشناسان این ماه را استارت یا نقطه شروع رونق کامل در بازار معاملات مسکن شهر تهران پس از اتمام دوره پیش‌رونق می‌دانند.

در قالب رویداد دوم، آذرماه امسال، تورم ملکی ماهانه در پایتخت، به کمترین میزان خود از ابتدای سال جاری تاکنون (به استثنای فروردین ماه که ماه نیمه تعطیل در بازار مسکن به حساب می‌آید) رسید. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران آذرماه امسال به ۹ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید که تنها ۸/ ۴ درصد بیشتر از میانگین قیمت واحد‌های مسکونی معامله شده در بازار مسکن آبان ماه است؛ این در حالی است که تورم ملکی ماهانه پایتخت در تابستان به‌طور متوسط بین ۷ تا ۹ درصد و در دو ماه اول پاییز همواره حول و حوش ۶ درصد به ثبت رسیده بود؛ به این ترتیب تورم ملکی ماهانه ۸/ ۴ درصدی کمترین تورم ملکی ماهانه پایتخت از ابتدای سال جاری به استثنای فروردین ماه است.

فصل بهار در بازار مسکن به دلیل تعطیلی ۱۵ روزه فروردین و همچنین استفاده از فرصت نیمه دوم این ماه برای رصد وضعیت بازار ملک در سال جدید از سوی متقاضیان، عملا برخوردار از دو ماه کاری است؛ به این معنا که به دلیل آنچه در مورد ماه فروردین به آن اشاره شد بازار معاملات مسکن در سال جدید معمولا از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود؛ از این رو تحولات بازار مسکن در فروردین ماه معمولا در مقایسه روند تورم ملکی ماهانه لحاظ نمی‌شود.

ثبت پایین‌ترین تورم ملکی ماهانه در آذرماه به اعتقاد کارشناسان می‌تواند ناشی از یک رویداد به‌علاوه یک انتظار قابل توجه در بازار مسکن پایتخت در آخرین ماه از فصل پاییز باشد؛ «تکمیل شدن آستانه تحمل متقاضیان مسکن به لحاظ نوسانات قیمتی» یکی از دلایلی است که در کاهش شیب رشد قیمت مسکن در آذرماه اثرگذار بوده است.

از سوی دیگر «آرامش نسبی بازار ارز در نتیجه توقف شوک‌های ارزی» طی دست‌کم یک‌ماه گذشته نیز منجر به بروز یک انتظار بابت ایجاد آرامش نسبی و کاهش نوسانات قیمتی ماهانه در بازار مسکن شده است. توقف شوک‌های جهشی نرخ ارز که تابستان امسال بر سایر بازار‌ها از جمله بازار مسکن اثر منفی روانی بابت بروز نوسانات قیمتی شدید تحمیل کرد، در آخرین ماه از فصل پاییز انتظار برای کاهش سرعت رشد قیمت مسکن را در مقایسه با ماه‌های اخیر تقویت کرد.

از سوی دیگر، بروز شوک‌های پی‌در‌پی در بازار ارز منجر به جهش قیمت مصالح ساختمانی در تابستان امسال شد و از ناحیه رشد قابل توجه هزینه‌های ساختمانی، بازار معاملات مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد. همزمان با کاهش و توقف شوک‌های ارزی در آذرماه، انتظار دیگری بابت کاهش فشار وارده از این ناحیه بر بازار ملک ایجاد شد و در شکل کاهش تورم ملکی ماهانه در آذرماه بروز کرد.

در شرایطی که در آخرین ماه از فصل پاییز ۹۷، تورم ملکی ماهانه در پایتخت فرود آمد و به کمترین حد خود از ابتدای سال جاری تاکنون رسید، آمار‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی آذرماه امسال ۷/ ۹۲ درصد در مقایسه با آذرماه سال گذشته افزایش یافته است.

به‌رغم این موضوع و همان‌گونه که در بررسی‌های قبلی «دنیای اقتصاد» از شرایط پاییزی بازار مسکن مشخص شد، حباب قیمت مسکن در شهر تهران که آبان امسال به حجیم‌ترین اندازه خود طی ۲۲ سال اخیر رسیده بود هم‌اکنون آماده تخلیه است. تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن معمولا از طریق کاهش قیمت واقعی واحد‌های مسکونی صورت می‌پذیرد؛ در شرایطی که به دلیل ثبات قیمت واحد‌های مسکونی یا عقب ماندن نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی، قیمت واقعی واحد‌های مسکونی کاهش می‌یابد، فرآیند تخلیه حباب قیمتی آپارتمان آغاز می‌شود.

از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن بر پایه آمار‌های رسمی نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه برای دومین ماه متوالی در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن قرار گرفت؛ در هر کدام از دو ماه آبان و آذر ۹۷، تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به کمتر از ۶ هزار واحد رسید که این موضوع به معنای رکود کامل و سنگین در بازار معاملات مسکن شهر تهران است.

در شرایط نرمال، معمولا تعداد معاملات خرید آپارتمان در یک ماه در شهر تهران از ۷ تا ۸ هزار معامله خرید واحد مسکونی کمتر نمی‌شود و شرایط فعلی بازار مسکن پایتخت حاکی از کند بودن نبض معاملات در بازار خرید آپارتمان است. قرار گرفتن تعداد معاملات مسکن انجام شده در یک ماه در مرز ۱۶ هزار فقره نیز به معنای نقطه شروع رونق در بازار معاملات واحد‌های مسکونی است.

حفظ وضعیت بازار مسکن پایتخت در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه و همچنین چرخش مسیر تورم ملکی ماهانه در این ماه، از دید کارشناسان دست‌کم می‌تواند منعکس‌کننده دو پیام مهم از بازار مسکن باشد.

اول آنکه شواهد نشان می‌دهد بخشی از متقاضیان خرید مسکن به‌صورت کامل از بازار خارج نشده‌اند و بسته به تغییرات قیمت مسکن و قدرت خریدشان به این تغییرات واکنش نشان می‌دهند؛ به‌عنوان مثال برخی از متقاضیان خانه‌اولی به دلیل از دست دادن بنیه مالی کافی برای خرید مسکن در برخی مناطق مصرفی بالاتر، اقدام به سرمایه‌گذاری اولیه برای خرید آپارتمان در مناطق پایین‌تر و عرضه آن به بازار اجاره می‌کنند.

از سوی دیگر، تاثیرگذاری تورم ملکی ماهانه کمتر در آذرماه نسبت به سایر ماه‌های سپری شده از سال ۹۷ (به استثنای فروردین ماه)، بر حجم معاملات خرید آپارتمان، مانع از ریزش بیشتر تعداد معاملات در این ماه در مقایسه با آبان‌ماه شده است؛ این موضوع خود به‌عنوان یک نقطه اتکا در بازار مسکن درباره وضعیت ماه‌های پایانی سال قابل‌توجه است؛ به نظر می‌رسد با توجه به شرایط فعلی، در ماه‌های پایانی سال به دلیل قرار گرفتن در فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن به دلیل نزدیک شدن به شب عید، نبض معاملات خرید مسکن بیشتر شود؛ البته این پیش‌بینی نوعی گمانه‌زنی مشروط تلقی می‌شود؛ در واقع در صورتی که فروشنده‌ها تغییر محسوسی در سطح قیمت مسکن ایجاد نکنند و واحد‌های خود را با همان قیمت‌های پاییزی به فروش برسانند، می‌توان امیدوار بود که حجم معاملات مسکن اندکی از نقطه کف، بالاتر قرار بگیرد.

نشان می‌دهد در طول بهار امسال (بازه زمانی ابتدای فروردین تا پایان خردادماه) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۵ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که از ابتدا تا انتهای فصل تابستان میانگین قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت با رشد ۲۵ درصدی همراه شده است؛ همچنین پاییز امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۸ درصد رشد کرد که فاصله قابل‌توجهی با تورم فصلی مسکن در تابستان دارد.

هرچند به لحاظ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن، میانگین قیمت واحد‌های مسکونی در شهر تهران آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته رشد ۷/ ۹۲ درصدی را تجربه کرده است و نوسانات قیمتی به لحاظ تغییرات نقطه‌ای همچنان قابل‌توجه است، اما تغییرات ماهانه و کوتاه‌مدت قیمت مسکن نشان می‌دهد مسیر تورم ملکی دچار چرخش شده و سیر نزولی به خود گرفته است. در واقع اگرچه قیمت مسکن همچنان رشد مثبت دارد و آذرماه امسال میانگین قیمت آپارتمان ۸/ ۴ درصد از میانگین قیمت آبان بیشتر شده است، اما روند رشد تورم ملکی یا سرعت رشد قیمت مسکن به لحاظ تغییرات ماهانه قیمت، نزولی است.