تغییر فاصله قیمت و اجاره

رابطه اجاره‌بها و قیمت مسکن در تهران از «فرمول متعارف» خارج شد. داده‌های رسمی از معاملات خرید و اجاره آپارتمان در پاییز نشان می‌دهد نسبت متوسط مبلغ رهن به میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت، به یک‌هشتم رسیده است.

این نسبت مطابق رابطه سنتی بین این دو بازار، معمولا بین یک ششم تا یک‌چهارم است؛ اما الان فاصله، بیشتر شده است. معمولا موجران بر اساس قیمت واحد، ارزش رهن‌کامل را محاسبه و در نهایت وزن رهن و اجاره ماهانه را تعیین می‌کنند. گفته می‌شود افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن در مقایسه با رشد نرخ اجاره دلیل اصلی این فاصله است.

جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر سبب شده فاصله قیمتی بهای رهن کامل آپارتمان با میانگین قیمت مسکن در شهر تهران افزایش یابد. بررسی داده‌های تازه‌ترین گزارش فصل مرکز آمار از تغییرات فصلی اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، در حالی که فرمول متعارف و سنتی نسبت رهن کامل و قیمت فروش ملک در هر منطقه از شهر تهران بین یک‌چهارم تا یک‌ششم است، رشد شدید قیمت مسکن در دوره رونق معاملات در سال‌جاری موجب شد این فاصله در پاییز امسال به یک‌هشتم افزایش یابد، به این معنا که میانگین ارزش رهن کامل هر مترمربع آپارتمان مسکونی در سطح شهر تهران اکنون معادل یک‌هشتم میانگین قیمت فروش آپارتمان است.

گزارش پاییزی مرکز آمار از وضعیت بازار مسکن اعم از بازار خرید و فروش و اجاره‌بها نشان می‌دهد طی سه ماهه مهر تا آذر امسال حجم قرارداد‌های اجاره به پایین‌ترین حد خود از چهار سال گذشته تاکنون رسیده است. تعداد معاملات رسمی اجاره در بازار مسکن شهر تهران طی فصل پاییز ۲۸ هزار فقره بوده که این حجم در هیچ‌یک از فصل‌های سپری شده از پاییز سال ۹۳ تاکنون سابقه نداشته است. به این ترتیب میزان افت نقطه‌ای تعداد قرارداد‌های اجاره در پاییز امسال در مقایسه با تابستان ۳۰ درصد و در مقایسه با پاییز سال گذشته ۱۶ درصد بوده است.

اگر وضعیت حجم قرارداد‌های بازار اجاره‌بها در تابستان امسال را نیز مرور کنیم، مشخص می‌شود که آمار نقطه‌ای تعداد معاملات اجاره مسکن در این فصل نیز با افت ۱۳ درصدی روبه‌رو بوده است. دو فرضیه درباره علت ریزش پیاپی حجم قرارداد‌های اجاره در دو فصل میانی سال‌جاری که نشان از کوچک‌تر شدن ابعاد معاملات املاک اجاری دست‌کم در بازار رسمی دارد، قابل طرح است؛ نخست اینکه آمار اجاره‌نشین‌های پایتخت در این مدت کاهش یافته و در نتیجه از تعداد قرارداد‌های اجاره‌بها کاسته شده است.

بر اساس نتایج سرشماری سال ۹۵ مرکز آمار، ۴۰ درصد از خانوار‌های ساکن تهران مستاجر هستند که این میزان در مقایسه با سرشماری سال ۹۰، افزایش ۳ واحد درصدی آمار خانوار‌های مستاجر را نشان می‌دهد.

بر این اساس فرضیه رابطه بین نرخ جمعیت مستاجر و افت قرارداد‌های اجاره‌بها رد می‌شود. اما فرضیه دوم درباره علت کاهش آمار رسمی معاملات اجاره در بازار مسکن شهر تهران این است که به دلیل جهش شدید قیمت مسکن و به دنبال آن رشد شدید اجاره‌بها در سال جاری، بسیاری از مستاجران در تابستان و پاییز امسال تصمیم به تمدید قرارداد‌های خود گرفته و از جابه‌جایی ملکی پرهیز کردند. از آنجا که معمولا قرارداد‌های تمدیدی در سامانه مربوط به آمار معاملات ملک ثبت نمی‌شود و اساسا این فرآیند اغلب غیررسمی و از طریق پشت‌نویسی قرارداد اولیه خارج از بنگاه‌های ملکی انجام می‌شود، در نتیجه از آمار تعداد قرارداد‌های جدید ثبت‌شده کاسته شده است.

وضعیت قیمت در بازار اجاره‌بها طی فصل پاییز نیز بر اساس گزارش مرکز آمار، حکایت از نوسان بسیار جزئی قیمت نسبت به فصل گذشته دارد. در حالی که تابستان امسال میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی به اضافه ۳ درصد ودیعه در کل شهر تهران، ۳۳ هزار و ۱۷۰ تومان بوده است، این میزان در پاییز با ۵/ ۱ درصد رشد به حدود ۳۴ هزار تومان رسیده است. این رقم همچنین با رشد ۲/ ۳۰ درصدی نسبت به پاییز سال گذشته همراه بوده که با توجه به رشد نقطه‌ای ۸/ ۳۰ درصدی اجاره‌بها در فصل تابستان، مشخص می‌شود که سرعت رشد اجاره‌بها در پاییز اندکی کاهش یافته است.

جزء دیگر گزارش مرکز آمار از وضعیت بازار اجاره‌بها طی فصل پاییز شامل میانگین قیمتی اجاره‌بها در ۲۲ منطقه شهر تهران است. «دنیای‌اقتصاد» با تبدیل اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در هر منطقه به رهن کامل از طریق فرمول متعارف بازار مسکن که هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه را معادل یک میلیون تومان ودیعه در نظر می‌گیرد و از این فرمول برای تبدیل رهن به اجاره یا برعکس استفاده می‌شود، بهای میانگین رهن کامل هر مترمربع آپارتمان مسکونی در هر یک از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را محاسبه و آن را با میانگین قیمت مسکن در فصل پاییز در هر یک از مناطق مقایسه کرده است.

این مقایسه حاکی است نسبت میانگین رهن کامل به قیمت خرید هر مترمربع آپارتمان در تهران کاهش یافته است. به بیان دقیق‌تر فاصله قیمت فروش با بهای رهن کامل آپارتمان افزایش یافته است. در شرایط طبیعی قیمتی در بازار مسکن که عموما در زمان‌های رکود یا پیش‌رونق حاکم است، میانگین بهای رهن کامل هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل یک‌چهارم تا یک‌ششم قیمت فروش مسکن (معادل ۱۷ تا ۲۵ درصد از ارزش ملک) است.

به‌عنوان مثال در سال ۹۴ که به دلیل ثبات نسبی قیمت مسکن و تخلیه حباب در شرایط رکودی، میانگین قیمت مسکن مترمربعی چهار میلیون تومان بود، میانگین اجاره‌بها در شهر تهران ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان بود که با تبدیل به رهن کامل، نسبت بین رهن با بهای فروش مسکن در آن زمان یک‌پنجم بوده، به این معنا که قیمت رهن کامل هر آپارتمان مسکونی معادل ۲۰ درصد از ارزش آن در بازار خرید و فروش بوده است.

این در حالی است که تحلیل داده‌های گزارش مرکز آمار از طریق تبدیل اجاره‌بهای هر منطقه به «رهن کامل» با فرمول عرف بازار برای تبدیل پایه ریالی مبلغ رهن و مقایسه آن با میانگین قیمت فروش مسکن در این مناطق طی پاییز امسال نشان می‌دهد، این فاصله با افزایش محسوس به حدود یک‌هشتم در کل شهر تهران رسیده است. در واقع ارزش رهن کامل هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران تقریبا معادل ۲/ ۱۲ درصد قیمت فروش آن است.

این نسبت البته در مناطق مختلف وضعیت متفاوتی دارد. به‌عنوان مثال در مناطق لوکس شمال شهر تهران فاصله رهن و بهای فروش آپارتمان به بالاترین حد در حال حاضر (حدود ۹۰درصد) رسیده است؛ در حالی که در مناطق جنوبی این فاصله بین ۸۰ تا ۸۵ درصد است. علت خارج شدن بهای رهن آپارتمان‌های پایتخت از فرمول متعارف را باید به دو عامل نسبت داد.

عامل اول و مهم‌تر، تغییرات قیمتی در بازار خرید و فروش مسکن در پایتخت طی سال جاری است. در نیمه اول امسال همزمان با رونق گرفتن معاملات مسکن شاهد جهش کم‌سابقه قیمت مسکن بودیم؛ به‌طوری که رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران اکنون به ۹۰ درصد رسیده و قیمت‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته تقریبا دو برابر شده است. این در حالی است که رشد اجاره‌بها در بازار مسکن امسال تقریبا معادل یک‌سوم رشد قیمت مسکن بوده است. به این ترتیب دامنه نوسان قیمت مسکن در مقایسه با نوسان اجاره‌بها بسیار بیشتر بوده و طبیعی است با افزایش شدید بهای فروش مسکن، بر میزان فاصله ارزش اجاری و خرید آپارتمان افزوده شده و این فاصله از حد متعارف خود در بازار با ثبات خارج شده است.

از طرفی با توجه به اینکه جهش قیمت مسکن در مناطق لوکس و سپس مناطق متوسط شهر بیشتر بوده، این فاصله در مناطق مذکور بزرگ‌تر است.

دومین عامل تاثیرگذار بر خارج شدن نسبت رهن به بهای خرید آپارتمان در تهران، تفاوت اساسی میان رفتار عرضه‌کنندگان و متقاضیان خرید و اجاره مسکن است. به‌طور کلی بازار معاملات مسکن متشکل از دوره‌های رکود و رونق است.

به این ترتیب در مقاطعی که آپارتمان‌های تکمیل شده در بازار مسکن عرضه می‌شود و متقاضیان خرید وارد بازار می‌شوند، رونق معاملات و به دنبال آن نوسان شدید قیمت مسکن رخ می‌دهد و سپس با افزایش قیمت تا بیشترین حد ممکن و اتمام دوره رونق، فاز رکودی بازار مسکن با کاهش سطح تقاضا و عرضه و به دنبال آن ثبات نسبی قیمت‌ها شکل می‌گیرد. بررسی آمار سال‌های گذشته نشان می‌دهد قیمت مسکن در فاصله یک دوره رونق تا دوره رونق بعدی نوسان بسیار جزئی دارد؛ اما بازار اجاره نه جهشی معادل جهش قیمت مسکن در دوره رونق را تجربه می‌کند و نه میزان رشد بهای آن همچون فاز رکود معاملات خرید و فروش مسکن، به مرز توقف می‌رسد.

از سوی دیگر جریان تقاضا در بازار اجاره‌بها نوسان چندانی ندارد و در نتیجه رکود در بازار اجاره معنا ندارد؛ به این ترتیب شاهد رشد تدریجی و سالانه اجاره‌بها هم در دوره رونق و هم در دوره رکود معاملات مسکن هستیم.

با این تفاسیر مشخص است که در سال‌های پیش‌رو که بازار معاملات مسکن با رکود پس از رونق امسال همراه است، بهای اجاره‌بها به شکل تدریجی و در یک روند مستمر متناسب با شرایط اقتصادی هر سال نوسان خواهد داشت و با توجه به ثبات نسبی قیمت مسکن در این سال‌ها، نسبت رهن کامل و بهای فروش مسکن دوباره به بازه متعارف یک‌چهارم تا یک‌ششم نزدیک می‌شود.