خرید خانه پناهگاهی برای حفظ ارزش سرمایه؟!

گرایش حداقل ۴۰ ساله خانوار‌های ایرانی به خرید سرمایه‌ای زمین و مسکن ریشه‌یابی شد. مطالعات یک اقتصاددان درباره ریشه بیرونی التهابات بازار مسکن که در دوره‌های مختلف به شکل جهش قیمت بروز کرده است، نشان می‌دهد تورم بالا در اقتصاد ایران همواره موجب شده خانوار‌ها به دنبال یک پناهگاه امن برای حفظ ارزش واقعی سرمایه‌هایشان باشند و، چون بازار ملک طی همه این سال‌ها اطمینان افراد را جلب کرده، موج «تقاضای سرمایه‌ای» حاصل از آن باعث جهش‌های قیمتی شده است. مهدی برکچیان برای مهار اشتهای خرید‌های سرمایه‌ای ملک، سه گام را مطرح می‌کند.

چرا مسکن پناهگاه شد؟
یک اقتصاددان نوسانات شدید قیمت مسکن و به‌خصوص جهش قیمت زمین را بیشتر از آنکه به عوامل درونی بازار ملک نسبت دهد، ناشی از سیاست‌های معیوب اقتصاد کلان و در نتیجه آن، ناشی از گرایش سنتی عموم خانوار‌ها به سرمایه‌گذاری در بازار ملک به منظور «پناه گرفتن» در مقابل تورم بالا عنوان می‌کند.

مهدی برکچیان که اخیرا در جمع محدودی از کارشناسان اقتصاد مسکن به آسیب‌شناسی وضع موجود بازار ملک پرداخته بود، با توضیح بیشتر درباره آنچه در این نشست- سخنرانی در پانل مسکن در نشست موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی- ارائه کرده است گفت: خانوار‌ها در ایران همواره طی چهار دهه بعد از انقلاب و حتی در دهه‌های ۴۰ و ۵۰، در مواجهه با رشد سطح عمومی قیمت‌ها در اقتصاد ایران، یاد گرفته‌اند درآمد مازادشان را برای حفظ ارزش واقعی سرمایه خود، در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

طی همه این سال‌ها تجربه به خانوار‌ها ثابت کرده بود سپرده‌گذاری در بانک‌ها با توجه به پایین بودن نرخ سود بانکی در مقایسه با نرخ تورم، باعث کاهش ارزش واقعی دارایی‌شان (مبلغ سپرده) می‌شود و عملا از این مسیر، به‌جز از دست رفتن ارزش واقعی پول، عایدی دیگری به لحاظ سرمایه‌گذاری بلندمدت نصیب افراد نمی‌شود.

این تجربه که امروز برای غالب ایرانی‌ها به یک درس تبدیل شده، موج خرید‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن را شکل داده که نتیجه آن باعث جهش قیمت‌ها در این بازار شده است.

برکچیان یکی از مهم‌ترین تبعات استفاده از بازار ملک در نقش پناهگاه سرمایه توسط عموم افراد را رواج سفته‌بازی در معاملات زمین و مسکن ناشی از موج شدید تقاضای غیرمصرفی عنوان کرد و گفت: نوسانات قیمت مسکن در ایران ابعاد خیلی بزرگ‌تری نسبت به بازار مسکن کشور‌های توسعه‌یافته دارد.

علت این است که در آن کشورها، خانوار‌ها برای سرمایه‌گذاری پس‌اندازهایشان با گزینه‌های متنوعی از جمله بازار‌های سهام و اوراق و... روبه‌رو هستند و بخش مهمی از پول‌های خود را به منظور حفظ ارزش آن در بازار‌هایی غیر از مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند.

در حالی که در ایران، مهم‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری خانوارها، مسکن است، بنابراین می‌بینید مهم‌ترین متغیر اقتصادی که عموم مردم به شکل روزانه آن را دنبال می‌کنند، بعد از نرخ دلار، قیمت مسکن است نه مثلا شاخص قیمت سهام.

این اقتصاددان در ادامه صحبت‌های خود به سیاست‌های ارزی به‌عنوان یکی دیگر از عوامل مهم اثرگذار بر متغیر‌های بخش مسکن هم گریزی زد و گفت: طی دهه‌های گذشته اقتصاد ایران به شدت نفتی شد و درآمد‌های نفتی این امکان را فراهم کرد که دولت‌ها نرخ دلار را برای مدت طولانی تا حد زیادی ثابت نگه دارند که نتیجه چنین سیاستی، بروز بیماری هلندی در دوره‌های مختلف است.

تبعات ناشی از این نوع سیاست‌گذاری ارزی طی این سال‌ها بعضا در دوره‌های زمانی کوتاه با شدت زیاد و بعضا نیز در دوره‌های زمانی بلندمدت با شدت کم در بخش‌های مختلف بروز می‌کند و بخش‌های قابل تجارت مانند صنعت از این وضعیت لطمه می‌خورند، چراکه واردات ارزان، تولید داخلی را با ضرر مواجه می‌کند.

این در حالی است که بخش مسکن از آسیب ارز ارزان در امان می‌ماند و در نتیجه این خود عامل دیگری می‌شود که سرمایه‌ها با شدت بیشتر به سوی بخش مسکن سرازیر شوند؛ بنابراین خانوار ایرانی مجددا به تجربه درس می‌گیرد که اگر پولش را در این بازار سرمایه‌گذاری کند امن‌تر است.

برکچیان تصریح می‌کند: این اتفاق کهنه و ادامه دار- یعنی جریان سرمایه خانوار‌ها به سوی بازار مسکن برای محافظت در مقابل تورم بالا- با برخی اتفاقات همچون تحولات جمعیتی، نوع توسعه اقتصادی و افزایش شهرنشینی و همچنین تغییر و تحولات درونی بازار مسکن که همگی در چند دهه گذشته در جهت افزایش تقاضای مسکن شهری به‌ویژه در تهران عمل کرده‌اند، تشدید هم شده است.

این اقتصاددان با بیان اینکه «بازار مسکن به‌عنوان امن‌ترین مکان سرمایه‌گذاری در حافظه خانوار ایرانی حک شده است»، تاکید می‌کند: در همه این حداقل سه دهه بعد از انقلاب - تا ابتدای دهه ۹۰ و قبل از تحریم‌های شدید هسته‌ای- جریان قوی سرمایه از سمت خانوار پس‌انداز‌کننده به سمت بازار مسکن سرازیر بوده است.

این جریان سرمایه که تقاضا برای خرید مسکن را بالا می‌برده و سرمایه‌گذاری در امر ساخت و ساز را سودآور می‌کرده سبب شده عرضه ساختمان‌های مسکونی افزایش یابد و نتیجه آن به حداقل ۲ میلیون «خانه خالی از سکنه» و همچنین بیش از ۲ میلیون «خانه دوم» منجر شده است، یعنی درست است که این حجم عرضه، نسبت تعداد خانوار به تعداد خانه را بهبود داده، اما در واقعیت، یک نوع «عدم تعادل در نوع سرمایه‌گذاری» در کلان اقتصاد ایران را به‌وجود آورده است.

در نتیجه، سهم بخش مسکن از کل سرمایه‌گذاری حقیقی در اقتصاد ایران (بر اساس آمار‌های حساب‌های ملی) در مقایسه با کشور‌های توسعه‌یافته، به شکل قابل ملاحظه‌ای بالاتر است.

این در حالی است که بهره‌وری سرمایه در بخش مسکن پایین است؛ یعنی اینکه ارزش افزوده این بخش -که معادل همان اجاره اکتسابی بخش مسکن است- در مقایسه با ارزش افزوده ایجاد شده از فعالیت‌هایی همچون صنعت و خدمات با همان میزان سرمایه، کمتر است. تازه، این موضوع بدون لحاظ سرمایه‌های عاطل در خانه‌های خالی است.

این وضعیت، بخشی از دلایل رشد منفی بهره‌وری سرمایه در اقتصاد ایران است. به همین خاطر نسبت سرمایه به تولید در ایران در مقایسه با خیلی از کشور‌ها بسیار بالا است و این یعنی اینکه ما از عامل سرمایه، که گاهی به شدت هم کمیاب است، به شکل کارآیی (موثری) در تولید استفاده نمی‌کنیم.

این در حالی است که در کشور‌های توسعه‌یافته، یک بازار مالی گسترده و متنوع با معرفی و توسعه انواع ابزارها، این نقش کلیدی را در اقتصاد ایفا می‌کند که پس‌انداز خانوار‌ها را به سوی بخش‌های کارآ و پربازده هدایت می‌کند و در نتیجه بهره‌وری سرمایه بالا می‌رود.

مهدی برکچیان، درباره نحوه مهار و کاهش اشتهای سرمایه‌گذاری خانوار‌ها در بازار مسکن- نحوه کاستن از حجم خرید‌های سرمایه‌ای زمین و مسکن- چنین پیشنهاد می‌کند: در گام اول باید سیاست‌های پولی اصلاح شود. تورم بالا و مزمن در اقتصاد ایران برای بخش مسکن فقط این اشکال را ایجاد نمی‌کند که «امکان پرداخت وام بلندمدت خرید مسکن وجود ندارد» که البته این هم یکی از اشکالات بزرگ نرخ تورم بالا است که تامین مالی برای خانوار‌های متقاضی خرید مصرفی خانه را سخت کرده است.

بلکه مشکل بزرگ‌تر آن است که تورم بالا سبب شده تا خانوار‌ها برای محافظت از پس‌اندازشان، برای خرید زمین و مسکن هجوم بیاورند؛ بنابراین اولین گام اصلاحی آن است که تورم در اقتصاد پایین بیاید و نرخ سود بانکی نیز به‌طور معمول بالاتر از تورم باشد. دومین گام توسعه مالی در اقتصاد است. لازم است برای خانوار ایرانی گزینه‌های سرمایه‌گذاری، «متنوع» شود و در عین حال این گزینه‌ها برای خانوار‌ها «قابل اطمینان» باشد.

امروز اگر چه تحولات مثبتی در جهت توسعه بازار سهام و اوراق رخ داده است، اما هنوز سهم آن‌ها در مجموع سرمایه‌گذاری خانواده‌ها کوچک است؛ برخلاف آمریکا که تحولات بازار سهام آن زندگی شهروندان آمریکایی را تحت تاثیر قرار می‌دهد (و این به دلیل سهم قابل ملاحظه سهام در سبد دارایی خانوار آمریکایی است) و به همین خاطر شاخص بورس نیویورک به شدت مورد توجه است، در ایران این‌طور نیست.

یکی از دلایل شرایط کنونی به ترس خانوار ایرانی از مداخلات دولت در این دسته از بازار‌های مالی برمی‌گردد که باعث شده ریسک سرمایه‌گذاری در این دسته از بازار‌ها برای خانوار‌ها افزایش یابد. خانوار‌ها به تجربه فهمیده‌اند که توان مداخله دولت در بازار ملک خیلی کمتر از سایر بازار‌ها است؛ بنابراین تا «اطمینان» خانوار‌ها به بازار‌های مالی برای سرمایه‌گذاری جلب نشود، نمی‌توان انتظار داشت ریشه نوسانات شدید قیمت‌ها در بازار ملک خشک شود. گام سوم هم این است که سیاست‌های ارزی کشور به‌صورت اساسی اصلاح شود.

ایران از منابع قابل توجه نفت و گاز برخوردار است و به همین خاطر درآمد‌های ناشی از صادرات این مواد و سایر کامودیتی‌ها (مواد اولیه) سهم اصلی را در صادرات کشور دارد. اتفاقا بخش مهمی از این صادرات هم در اختیار دولت و درآمد آن متعلق به دولت است.

مادام که دولت‌ها، سیاست تزریق همه این منابع ارزی به اقتصاد، تثبیت نرخ ارز و ارزان کردن دلار در اقتصاد را دنبال کنند، باید منتظر اعوجاج در سرمایه‌گذاری‌های داخلی و شدت یافتن جریان سرمایه برای خرید ملک بود. (البته این اصلاح سیاست ارزی مربوط به بلندمدت و شرایطی است که تحریم‌های نفتی رفع شده و جریان درآمد نفتی دوباره برقرار شده است وگرنه فعلا که با تحریم نفتی موجود، اساسا درآمد‌های ناشی از صادرات نفت چندان زیاد نیست.)