تعیین دستوری اجاره بهای مسکن چه تبعاتی دارد؟
دهه هاست که دولت‌ها تلاش می‌کنند کنترل اجاره بهاء را از بازار بگیرند و خود تعیین کننده کف و سقف میزان اجاره بهاء باشند. اما تجارب کشور‌های مختلف نشان داده که تعیین دستوری کف و سقف اجاره بهاء تنها منجر به کاهش عرضه منازل مسکونی و افزایش اجاره بهاء می‌شود. حالا دولت می‌خواهد کاهش عرضه را با شناسایی خانه‌های خالی و هدایت آن‌ها به بازار جبران کند.
کد خبر :
۸۱۳۱۴
بازدید :
۵۹۷۲
فرادید | دولت در ماه‌های گذشته تصمیم‌های متعددی برای کنترل و تنظیم اجاره بهای مسکن اتخاذ کرده است، اما در جدیدترین طرح، دولت عزم خود برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بهاء جزم کرده است. طرحی که مخالفان بسیار و موافقان اندکی دارد.
به گزارش فرادید، وزارت راه و شهرسازی معتقد است که تجربه سال‌های گذشته در بازار اجاره مسکن شهر تهران و شهر‌های بزرگ و متوسط نشان داده که رها کردن بازار اجاره به این امید که سطح اجاره بها با توان پرداخت مستاجران متناسب می‌شود، جوابگو و قابل قبول نیست؛ بنابراین لازم است دولت به عنوان سیاست‌گذار و تنظیم کننده بازار اجاره مسکن برای حمایت از دهک‌های نیازمند مداخله کند.
محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی درباره تدوین طرح تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن گفته است که "طرح اجاره داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستاجر پرداخته شده است. ضمن اینکه برای زمان اجاره‌داری و میزان رشد مجاز اجاره‌بها نیز پیشبینی‌هایی در این طرح صورت گرفته است. "
او گفته که در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۵، شمار خانوار‌های مستاجر کشور ۳۰ درصد افزایش یافته و این میزان در تهران ۴۲ درصد بوده است. این آمار‌ها به خوبی عدم موفقیت بازار در تنظیم متغیر‌ها به شکل خودکار و بدون ورود دولت را مشخص می‌کند
محمودزاده ابراز امیدواری کرده که با تصویب این طرح، شرایط برای راه اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای و عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره‌ای در شهر‌های بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره بها محدود شود.
پیش از طرح تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن، وزارت راه و شهرسازی طرح نظام اجاره داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار داد بود. طرحی که در آن شناسایی خانه‌های خالی و هدایت آن‌ها به بازار، بهره بردن از استارت آپ‌ها به جای مشاورین املاک سنتی، ایجاد سامانه شناسایی وتکمیل اطلاعات منازل مسکونی استیجاری مد نظر بود. حالا قرار است این دو طرح همزمان با هم اجرا شوند.
به گزارش فرادید، وزارت راه و شهرسازی معتقد است که تجربه سال‌های گذشته در بازار اجاره مسکن شهر تهران و شهر‌های بزرگ و متوسط نشان داده که رها کردن بازار اجاره به این امید که سطح اجاره بها با توان پرداخت مستاجران متناسب می‌شود، جوابگو و قابل قبول نیست؛ بنابراین لازم است دولت به عنوان سیاست‌گذار و تنظیم کننده بازار اجاره مسکن برای حمایت از دهک‌های نیازمند مداخله کند.
محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی درباره تدوین طرح تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن گفته است که "طرح اجاره داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستاجر پرداخته شده است. ضمن اینکه برای زمان اجاره‌داری و میزان رشد مجاز اجاره‌بها نیز پیشبینی‌هایی در این طرح صورت گرفته است. "
او گفته که در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۵، شمار خانوار‌های مستاجر کشور ۳۰ درصد افزایش یافته و این میزان در تهران ۴۲ درصد بوده است. این آمار‌ها به خوبی عدم موفقیت بازار در تنظیم متغیر‌ها به شکل خودکار و بدون ورود دولت را مشخص می‌کند
محمودزاده ابراز امیدواری کرده که با تصویب این طرح، شرایط برای راه اندازی شرکت‌های اجاره داری حرفه‌ای و عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره‌ای در شهر‌های بزرگ از جمله تهران فراهم و روند رشد سالانه اجاره بها محدود شود.
پیش از طرح تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن، وزارت راه و شهرسازی طرح نظام اجاره داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار داد بود. طرحی که در آن شناسایی خانه‌های خالی و هدایت آن‌ها به بازار، بهره بردن از استارت آپ‌ها به جای مشاورین املاک سنتی، ایجاد سامانه شناسایی وتکمیل اطلاعات منازل مسکونی استیجاری مد نظر بود. حالا قرار است این دو طرح همزمان با هم اجرا شوند.
در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی می‌آید و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.
پس از انتشار خبر تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بهاء، این طرح با انتقاد از سوی کارشناسان و اقتصاددانان روبه رو شد. آنان معتقدند با سیاست دستوری نمی‌توان قیمت مسکن را کاهش داد یا حتی قیمت‌های بازار مسکن را متعادل کرد.
البته سال گذشته نیز طرح ایجاد کمیته تعیین اجاره بهای مسکن در دولت مطرح شد که اعضای کابینه با آن مخالفت کردند.
تاثیر دخالت دولت در تعیین سقف اجاره بهاء
دهه هاست که دولت‌ها تلاش می‌کنند کنترل اجاره بهاء را از بازار بگیرند و خود تعیین کننده کف و سقف میزان اجاره بهاء باشند. اما تجارب کشور‌های مختلف نشان داده که تعیین دستوری کف و سقف اجاره بهاء تنها منجر به کاهش عرضه منازل مسکونی و افزایش اجاره بهاء می‌شود. حالا دولت می‌خواهد کاهش عرضه را با شناسایی خانه‌های خالی و هدایت آن‌ها به بازار جبران کند.
از یک طرف سیستم قیمت‌گذاری مسکن و تعیین اجاره‌بها در سطح شهر‌ها بسیار پیچیده است و مدل‌سازی در این بخش‌ها بسیار زمان‌بر خواهد بود. از طرفی هم در تعیین اجاره‌بها عواملی همچون آب و هوا، همسایگی و دسترسی‌ها نقش تعیین کننده‌ای دارند. با توجه به این شرایط و سایر عوامل تاثیر‌گذار در اجاره‌بها، حداقل زمان مورد نیاز برای تدوین بسته اجاره‌بها در چارچوب موارد یادشده ۲ سال است. اما دولت قصد دارد در کمتر از سه ماه بدون شفاف سازی و ارائه مدل‌های علمی در این حوزه طرح مد نظر خود را اجرایی کند.
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند "درصورتی که دولت با ابزار تعیین اجاره‌بها، مالکان و تولید‌کنندگان مسکن اجاره‌ای را تحت فشار قرار دهد، این قشر در میان‌مدت عقب نشینی کرده و در آینده با کاهش مسکن اجاره‌ای روبه‌رو خواهیم شد. باید درنظر داشت که دخالت‌هایی ازاین دست در شرایط خاص و زمان جنگ اعمال می‌شود و درصورتی که دولت بخواهد به این موضوع ورود پیدا کند، موجب آشفتگی و مختل شدن بازار می شود. "
برخی هم عقیده دارند که دخالت دولت دربازار اجاره ممکن نیست، برخی حتی بر این باورند که این دخالت می تواند کار را برای مستاجران دشوار تر کند. مثلا وضع مالیات براجاره بهاء که باعث می شود تا هم قراردادها زیرزمینی شود و هم مالکان از ترس مالیات رقم اجاره را بالاتر ببرند.
در طرف مقابل عده دیگری از تحلیلگران اقتصادی که موافق حضور دولت در موضوع اجاره بهای مسکن هستند، معتقدند که تولید مسکن اجاره‌ای و اشباع بازار یکی از اقداماتی است که دولت می‌تواند به‌واسطه آن نوسانات اجاره بها را کنترل کند. در دنیا نیز سیستم‌های گوناگونی برای مدیریت اجاره بها اعمال می‌شود. عرضه مسکن اجتماعی ارزان قیمت و پرداخت یارانه نقدی و کمک هزینه اجاره مسکن سیستم‌هایی است که به اجرا گذاشته شده و موجب کنترل روند روبه رشد اجاره بها شده است. در ایران نیز می‌توان با الهام از این مدل‌ها و منطبق کردن آن با شرایط داخلی، بازار اجاره را کنترل کرد.
البته اسلامی وزیر راه وشهر سازی خردادماه سال گذشته از تشکیل موسسه‌های استیجاری تحت ماده ٢ قانون ساماندهی مسکن برای کنترل بازار اجاره بها خبر داده بود. او در خصوص برنامه وزارت راه برای کنترل بازار اجاره بها گفته بود که "برنامه وزارت راه برای مسکن استیجاری در قالب ماده ٢ قانون ساماندهی و همچنین ماده ٢ آیین نامه تنظیم خواهد شد. "
ماده ۲ قانون ساماندهی به دولت اجازه می‌دهد نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره‌برداری به صورت اجاره‌ای ارزان قیمت در قالب هشت برنامه اقدام کند.
از یک طرف سیستم قیمت‌گذاری مسکن و تعیین اجاره‌بها در سطح شهر‌ها بسیار پیچیده است و مدل‌سازی در این بخش‌ها بسیار زمان‌بر خواهد بود. از طرفی هم در تعیین اجاره‌بها عواملی همچون آب و هوا، همسایگی و دسترسی‌ها نقش تعیین کننده‌ای دارند. با توجه به این شرایط و سایر عوامل تاثیر‌گذار در اجاره‌بها، حداقل زمان مورد نیاز برای تدوین بسته اجاره‌بها در چارچوب موارد یادشده ۲ سال است. اما دولت قصد دارد در کمتر از سه ماه بدون شفاف سازی و ارائه مدل‌های علمی در این حوزه طرح مد نظر خود را اجرایی کند.
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند "درصورتی که دولت با ابزار تعیین اجاره‌بها، مالکان و تولید‌کنندگان مسکن اجاره‌ای را تحت فشار قرار دهد، این قشر در میان‌مدت عقب نشینی کرده و در آینده با کاهش مسکن اجاره‌ای روبه‌رو خواهیم شد. باید درنظر داشت که دخالت‌هایی ازاین دست در شرایط خاص و زمان جنگ اعمال می‌شود و درصورتی که دولت بخواهد به این موضوع ورود پیدا کند، موجب آشفتگی و مختل شدن بازار می شود. "
برخی هم عقیده دارند که دخالت دولت دربازار اجاره ممکن نیست، برخی حتی بر این باورند که این دخالت می تواند کار را برای مستاجران دشوار تر کند. مثلا وضع مالیات براجاره بهاء که باعث می شود تا هم قراردادها زیرزمینی شود و هم مالکان از ترس مالیات رقم اجاره را بالاتر ببرند.
در طرف مقابل عده دیگری از تحلیلگران اقتصادی که موافق حضور دولت در موضوع اجاره بهای مسکن هستند، معتقدند که تولید مسکن اجاره‌ای و اشباع بازار یکی از اقداماتی است که دولت می‌تواند به‌واسطه آن نوسانات اجاره بها را کنترل کند. در دنیا نیز سیستم‌های گوناگونی برای مدیریت اجاره بها اعمال می‌شود. عرضه مسکن اجتماعی ارزان قیمت و پرداخت یارانه نقدی و کمک هزینه اجاره مسکن سیستم‌هایی است که به اجرا گذاشته شده و موجب کنترل روند روبه رشد اجاره بها شده است. در ایران نیز می‌توان با الهام از این مدل‌ها و منطبق کردن آن با شرایط داخلی، بازار اجاره را کنترل کرد.
البته اسلامی وزیر راه وشهر سازی خردادماه سال گذشته از تشکیل موسسه‌های استیجاری تحت ماده ٢ قانون ساماندهی مسکن برای کنترل بازار اجاره بها خبر داده بود. او در خصوص برنامه وزارت راه برای کنترل بازار اجاره بها گفته بود که "برنامه وزارت راه برای مسکن استیجاری در قالب ماده ٢ قانون ساماندهی و همچنین ماده ٢ آیین نامه تنظیم خواهد شد. "
ماده ۲ قانون ساماندهی به دولت اجازه می‌دهد نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره‌برداری به صورت اجاره‌ای ارزان قیمت در قالب هشت برنامه اقدام کند.
۰
