جنجال نرخ گذاری اجاره بهای مسکن؛ داستان از چه قرار است؟

فرادید | رشد بی اندازه و مدوام اجاره خانه‌ها در طول ماه‌های گذشته باعث شد تا دولت در روز‌های گذشته برای اجاره بهای مسکن در سراسر سقف تعیین کند. براساس مصوبه جدید دولت در ستاد ملی کرونا اجاره‌بهای سالانه در تهران نباید بیشتر از ۲۵ درصد زیاد شود. این رقم برای کلان‌شهر‌ها ۲۰ درصد و در بقیه شهر‌ها ۱۵ درصد اعلام شده است. اما این طرح با مخالفت بخش اعظم کارشناسان اقتصادی مواجه شده است. کارشناسان معتقدند که نرخ گذاری اجاره بهای مسکن یک طرح شکست خورده است و نباید این اشتباه دوباره تکرار شود.

به گزارش فرادید، پس از تصویب سقف مجاز اجاره بهای مسکن در کشور، روحانی گفته است که "قرارداد‌های اجاره که از فردا (دوشنبه ۹ تیرماه) منعقد می‌شود تا زمانی معتبر خواهد بود که وزارت بهداشت شرایط مربوط به شیوع ویروس کرونا را "از حالت اضطرار خارج کند و بگوید شیوع آن‌چنانی نیست و از آن تاریخی که وزارت بهداشت اعلام کرد، ۳ ماه دیگر این اجاره‌بها تمدید می‌شود و بعد از ۳ ماه می‌توانند با توافق جدید زندگی کنند. "

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی ایران هم در توضیح چگونگی اجرای این طرح گفته است که افراد ملزم به ثبت و درج معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و گرفتن کد رهگیری هستند.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی هم در توضیح سقف تعیین شده اجاره بهاء از سوی دولت گفته است که " بر اساس مصوبه جدید افزایش نرخ اجاره در تهران تا ۲۵ درصد و در کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت به غیر از تهران تا ۲۰ درصد افزایش می‌یابد. همچنین در سایر شهر‌ها سقف اجاره بها تا ۱۵ درصد تعیین شد. "

او همچنین گفته که " در هفت کلانشهر مشهد، اصفهان، تبریز، اهواز، قم، شیراز و کرج سقف اجاره‌بها تا ۲۰ درصد و در شهر تهران تا ۲۵ درصد تعیین شده که مشمول مستاجری می‌شود که به تعهداتش عمل کرده باشد و به عنوان «مستاجر بد» در نظام قضایی شناخته نشود. "

محمودزاده در خصوص اینکه چه مستاجرینی مشمول سقف نرخ‌های اعلام شده، می‌شوند نیز گفته است که " اگر مستاجری در دوران قرارداد فعلی به تعهداتش عمل نکرده باشد به نحوی که باعث ضررو زیان مالک شده باشد مشمول مصوبه جدید قرار نمی‌گیرد و باید ملک را تخلیه کند. بعضی از مالکین این سوال را دارند که ما مستاجر بد داریم و شما از تمدید اجباری قرارداد‌ها صحبت می‌کنید، اگر مستاجری به تعهداتش عمل نکرده باشد، با رای قضایی مشمول تخلیه بوده و شامل این مصوبه نمی‌شود. "

مسئولان وزارت راه و شهرسازی درباره ضمانت اجرایی این مصوبه هم گفته اند که "ضمانت اجرایی آن است که هیچ مرجع قضائی حکم تخلیه برای مستأجر را ندارد؛ این مصوبه برای شورای عالی امینت بوده و فراتر از مصوبه مجلس است. "

با این حال گزارش جدید بانک مرکزی ایران درباره وضعیت مسکن در ماه خرداد نشان می‌دهد که اجاره خانه در تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل بیش از ۲۷ درصد رشد داشته و این رقم در کل مناطق شهری به بیش از ۳۰ درصد رسیده است.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی، به خصوص کارشناسان حوزه مسکن نسبت به تصمیم کنترلی دولت واکنش نشان داده اند. آن‌ها معتقدند که بخش مسکن بازاری رقابتی بوده و قابلیت قیمت‌گذاری ندارد، بنابراین دستور در این بازار بی‌معنا خواهد بود. البته انتقادها تنها به کارشناسان ختم نمی شود. در واقع رسانه های موافق و مخالف دولت نیز پس از تصویب سقف مجاز اجاره خانه به این موضوع واکنش نشان دادند. اغلب رسانه ها از تصمیم جدید دولت انتقاد کرده اند.

کارشناسان بازار مسکن با انتقاد از دولت گفته اند که "با سیاست کنونی مردم در تعامل با یکدیگر بیشتر دچار بلاتکیفی هستند و در نهایت جهت امرار معاش و آسیب ندیدن از فرآیند اجاره دادن واحدی که با قیمت گزاف خریدار کرده‌اند به همان شیوه‌های سنتی گذشته روی خواهندآورد. "

این دسته از کارشناسان معتقدند که "صرف اتکا به توصیه و الزام موجران به تمدید واحد استیجاری بدون حمایت‌های جبرانی دیگر فقط موجب دلسردی افراد نسبت به فعالیت در این زمینه می‌شود و روابط اجتماعی بین موجران و مستاجران نیز مختل خواهد شد. "

کارشناسان اقتصادی هم می گویند که "با سیاست‌های کنونی هرگونه تغییر و نوسان در تورم سایر کالاها به بازار مسکن تسری پیدا خواهد کرد و این امر به فشار اجتماعی و اقتصادی به طبقات متوسط و محروم جامعه منجر خواهد گردید."

از دیدگاه بخشی دیگری از کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی، این شکل از تمدید قراردادهای اجاره در شهرهای کشور، می‌تواند یک خطر پنهان برای بازار داشته باشد که مسوولان سیاست‌گذار باید به آن توجه کنند و آن سرایت پدیده کمبود عرضه از بازار ملک به بازار اجاره است."

این تحلیلگران ضمن انتقاد از تصمیم های غیر کارشناسی دولت در حوزه مسکن گفته اند که "طی سال‌های اخیر به ویژه در چندماه گذشته، بخش زیادی از سازنده‌ها و فعالان بازار با مشاهده نامساعد و ناپایدار بودن شرایط، از عرضه واحد مسکونی خود برای فروش در بازار خودداری کردند همین موضوع سبب شد تا بخش زیادی از کمبود عرضه در بازار مسکن با عقب‌نشینی سازندگان رخ دهد. این پدیده می‌ تواند در چنین شرایطی به بازار اجاره نیز سرایت پیدا کند. به این معناکه در صورتی که موجران بسته‌های تشویقی یا ابزارهای سختگیرانه برای اجرای این مصوبه جهت تمدید قراردادها با سقف مشخص را مشاهده نکنند، احتمال دارد کمبود عرضه در این بازار هم اتفاق افتد."

رسانه‌های منتقد دولت نیز طرح روحانی را کپی برنامه شکست‌خورده دولت محمود احمدی‌نژاد برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در سال‌های ۹۰ و ۹۱ توصیف کرده‌اند و گفته‌اند این مصوبه ضمانت اجرایی ندارد.