مالیات و معضل مسکن

دکتر تیمور رحمانی | آیا در ایران مردم از مشکل مسکن رنج می‌برند؟ بدون تردید. آیا مشکل مسکن یک معضل اقتصاد کلان است؟ بدون تردید. آیا دخالت‌های دولت‌ها دشواری و بی‌عدالتی در مسکن ایجاد کرده است؟ بدون تردید.

آیا مالیات ابزاری برای رفع مشکل مسکن محسوب می‌شود؟ بی‌تردید. آیا اقدامات کنونی و از جمله مالیات بر خانه‌های خالی حرکت در مسیر درست است؟ بعید است. دیرزمانی است که مشکل مسکن در شهر‌های بزرگ و اکنون متاسفانه حتی در شهر‌های کوچک مردم ایران را می‌آزارد و این درد و رنج به مرور تشدید شده است.

متاثر از این درد و رنج، اقدامات بسیاری توسط دولت‌ها و مجلس‌های مختلف در پیش گرفته شده است، از واگذاری زمین ارزان به سازمان‌ها و ادارات گرفته تا پروژه‌های بزرگ ساخت مسکن و اعمال انواع مالیات بر مسکن. یکی از تازه‌ترین این اقدامات طرح مجلس در مورد مالیات بر خانه‌های خالی است، با این نیت که بلکه چنین مالیاتی سبب افزایش عرضه (نه تولید) مسکن و به دنبال آن کاهش قیمت مسکن شود.

لوایح و طرح‌های مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه نیز از جمله همین اقدامات است. اما پرسش این است که آیا وضع مالیات به همان سادگی که طراحان آن می‌اندیشند، به حل مشکل مسکن کمک می‌کند یا اینکه ممکن است عوارضی زیانبار به همراه داشته باشد که بسیار دور از نیت طراحان این مالیات و مالیات‌های مشابه باشد.

موضوع اول آن است که چه ما از این نوع مالیات‌ها دفاع کنیم و چه مخالف آن باشیم، درد و رنج مردم در تامین مسکن قابل انکار نیست. مواردی از این درد و رنج را می‌توان چنین برشمرد: افزایش ناتوانی قشر‌هایی از مردم که به‌طور سنتی تامین مسکن حتی در دوره‌های اولیه شاغل شدن امکان‌پذیر بود، اما اکنون حتی در سن میانسالی هم دست‌نیافتنی شده است.

مثلا حدود ۲۰ سال قبل در یک منطقه متوسط تهران، یک عضو تازه استخدام شده هیات علمی دانشگاه صرفا با حقوق یک ماه خود می‌توانست تقریبا یک متر آپارتمان خریداری کند، اما اکنون با حقوق حدود ۵ ماه قادر به خرید یک متر آپارتمان می‌شود.

سهم بسیار بالای هزینه مسکن به‌ویژه در شهر‌های بزرگ (به‌صورت اجاره آشکار یا ضمنی) در بودجه خانوار‌ها که امکان هزینه کردن برای سایر کالا‌ها و خدمات را محدود کرده و سبب کاهش رفاه آن‌ها می‌شود، یکی دیگر از گویا‌ترین نشانه‌های این درد و رنج است.

جابه‌جایی مکرر مسکن به‌دلیل تغییرات شدید اجاره مسکن که علاوه بر سلب بخش بزرگی از قدرت خرید خانوار، سبب انواعی از آسیب‌های روحی و اجتماعی می‌شود، از موارد دیگر این درد و رنج است. حرفه‌ای نبودن بازار تولید و اجاره مسکن که هم از نظر کیفی به رفاه خانوار‌ها آسیب می‌رساند و هم مانع شکل‌گیری برنامه‌ریزی بلندمدت خرید و اجاره مسکن می‌شود، از موارد دیگر این دشواری است.

این‌ها مواردی از بسیار موارد مربوط به معضلات مسکن است که مطابق تحلیل‌های علم اقتصاد درحال سخت کردن زندگی شهروندان و بنابراین کاهش سطح رفاه اجتماعی است.

موضوع دوم آن است که مشکل مسکن در ایران حداقل در طول ۵۰ سال اخیر یک مشکل اقتصاد کلان و به‌شدت متاثر از بی‌ثباتی اقتصاد کلان است. به‌طور مشخص، تورم تقریبا دورقمی در طول ۵۰ سال اخیر و جهش‌های تورمی سبب تخریب قدرت خرید بخش بزرگی از افراد جامعه و بازتوزیع ثروت به سمت دهک‌های بالا شده و به این دلیل تامین مسکن چه به شکل خرید و چه به شکل اجاره را برای درصد قابل‌توجهی از مردم تبدیل به امری دست‌نیافتنی کرده است.

وجود این تورم بالا سبب می‌شود تا توان نهاد‌های تامین مالی برای خرید رهنی مسکن، براساس پس‌انداز‌های اندک دوران زندگی خانوار‌ها سلب شود و حتی مانع شکل‌گیری قرارداد‌های بلندمدت اجاره شود که در مجموع می‌تواند هزینه‌های مبادلاتی مربوط به مسکن را برای خانوار‌ها افزایش دهد.

اگر بخش بزرگی از معضل مسکن یک مشکل اقتصاد کلان و مرتبط با بی‌ثباتی اقتصاد کلان است، درمان بلندمدت آن نیز کاهش بی‌ثباتی اقتصاد کلان است و هیچ راه‌حل جایگزینی برای کاهش بی‌ثباتی اقتصاد کلان وجود ندارد. موضوع دیگر این است که آیا اقدامات دولت برای کاهش مشکل مسکن در عمل موثر افتاده است؟ آشکار است که پاسخ بسیار ساده و منفی است.

دلیل آن است که اقدامات دولت (اعم از واگذاری زمین ارزان، پروژه‌های تولید انبوه مسکن، اعطای وام و تسهیلات برای تامین مسکن و اعمال مالیات‌هایی برای کاهش مشکل مسکن) نتوانسته است از ابعاد مختلف دشواری مسکن مطابق داده‌های موجود بکاهد، بلکه برعکس دشواری تامین مسکن تشدید شده است.

شاید بزرگ‌ترین اشکال اقدامات دولت و نهاد‌های متولی مسکن آن است که عدالت را در تامین مسکن فراهم نکرده است و خود تامین مسکن از طریق اقدامات دولت تبدیل به نوعی بازی شانس شده است، به این معنی که برخی از افراد جامعه خوش‌شانس بوده و از محل این اقدامات و حمایت‌های دولت موفق به تامین مسکن شده‌اند، درحالی‌که بخش بزرگی از افراد جامعه از این شانس (یا به بیان دقیق‌تر، رانت) بهره‌مند نشده‌اند. موضوع دیگر در ارتباط با مسکن استفاده از مالیات است.

به‌طور طبیعی، در علم اقتصاد و در صحنه سیاست‌گذاری در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته، از مالیات برای تشویق ساخت‌وساز، برای محدود کردن سفته‌بازی در مسکن، برای امکان‌پذیری تامین مالی خرید مسکن، برای رفع مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد و مواردی از این دست استفاده شده است.

بنابراین، استفاده از مالیات برای تخفیف مشکلات بخش مسکن در ایران نیز امری غیرعادی محسوب نمی‌شود. به عبارت دیگر، کمک گرفتن از ابزار مالیات برای تنظیم بخش مسکن و تخفیف مشکل مسکن امری مبتنی بر نظریه اقتصادی و مبتنی بر تجربه عملی بسیاری از کشور‌ها است.

اما موضوع آخر آن است که آیا آنچه در سال‌های اخیر و با شدت بیشتر در دو سال اخیر مورد توجه دولت و مجلس بوده است، حرکت در مسیر درست است؟ متاثر از شدیدترین جهش قیمتی مسکن در دو سال گذشته که همچنان متوقف نشده است و همچنین تورم قیمت کالا‌ها و خدمات، به‌نظر می‌رسد نوعی واکنش عمدتا ناشی از احساس و عصبانیت در دولت و مجلس شکل گرفته است که نوک تیز آن متوجه مسکن بوده است، هرچند در عمل اتفاق چندانی هم نیفتاده است.

اخیرا مجلس طرح مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرده است که نشانه‌های واکنش احساسی آن بسیار بارز است، به‌گونه‌ای که در صورت اجرا می‌تواند در هر سال درصدی قابل‌توجه از قیمت مسکن را به‌عنوان مالیات از صاحب ملک بگیرد.

درباره این آخرین اقدام یادآوری چند نکته ضروری است. اول اینکه همین الان و براساس قانون مالیات‌های مستقیم اصلاح شده در سال ۱۳۹۴ مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد، اما تاکنون اجرا نشده است و عدم اجرای آن به دشواری‌های اجرای آن برمی‌گردد.

بنابراین، آیا بهتر نبود که اول قانون موجود اجرا می‌شد و پیامد آن دیده می‌شد و آنگاه نسبت به وضع قانون جدید در همین زمینه اقدام می‌شد.

دوم اینکه تغییر مکرر قوانین پایه در یک کشور به هیچ‌وجه نشانه درایت نبوده و تهدید‌کننده محیط فعالیت اقتصادی و بنابراین سرمایه‌گذاری از جمله در مسکن و صنایع مربوطه است که بخش بزرگی از سرمایه‌گذاری کشور را تشکیل می‌دهد.

سوم اینکه در همین حال حاضر مبالغ سرسام‌آوری فرار مالیاتی مرتبط با پایه‌های مالیاتی موجود وجود دارد که تلاش برای کاهش آن بخش بزرگی از فشار مالی دولت را کاهش می‌دهد که از جمله می‌تواند برای رفع مشکل مسکن مورد استفاده قرار گیرد.

چهارم اینکه فعالیت‌های سفته‌بازانه بسیاری علاوه بر مسکن وجود دارد که هیچ‌کدام واجد خیری برای اجتماع نیست و تماما زیانبار هستند، درحالی‌که فعالیت‌های بخش مسکن و بخش‌های مرتبط با آن نقش چشمگیری در ایجاد اشتغال و ارزش افزوده دارند و طرح‌های مالیاتی در دست بررسی می‌تواند جریمه سنگینی علیه این بخش مولد اقتصاد باشد.

پنجم اینکه اشخاصی که خانه خود را خالی نگه می‌دارند، بعید می‌دانم موجودات خنگی باشند که درک نکنند خالی گذاشتن خانه چه هزینه فرصت بالایی روی دست آن‌ها می‌گذارد و اگر حاضر به تحمل این هزینه فرصت می‌شوند، نشانه بیماری بزرگ اقتصاد کشور است که افراد در فضای عدم اطمینان ترجیح می‌دهند مسکن خود را در دسترس نگه دارند و بالابودن تورم و بنابراین افزایش قیمت مسکن سبب کم‌اهمیت شدن هزینه فرصت اجاره از دست رفته می‌شود؛ بنابراین وجود این پدیده نه علت که معلول است و جنگیدن با معلول به حل مشکل مسکن نمی‌انجامد.

ششم اینکه وجود تورم بالا و نابرابری سبب می‌شود افراد به سوی دارایی‌هایی برای حفظ قدرت خرید خود و افزایش قدرت خرید خود روی آورند. اگر فکر می‌کنیم با چنین مالیاتی می‌توانیم عوارض تورم را ناپدید کنیم، اشتباه می‌کنیم.

افراد سرمایه خود را به ترکیه، امارات و کانادا منتقل می‌کنند، جایی که فرش قرمز برای سرمایه خارجی پهن می‌کنند و ما که حتی نیازمند سرمایه خارجی هم هستیم، تبدیل به کشوری با خروج سرمایه می‌شویم و عوارض چنین تصمیماتی دامن بازار ارز و طلا را نیز می‌گیرد.

هفتم اینکه نقص قانون مالیاتی باید به‌صورت یکجا مرتفع شود و از حملات چریکی به حوزه مالیات پرهیز شود، تا تمام ملاحظات مربوط به تخصیص، بازتوزیع، کسب درآمد دولت و ثبات اقتصاد کلان با هم دیده شود. هشتم اینکه تبصره‌ها و تک‌ماده‌هایی که در این طرح دیده می‌شود، سبب گریز از آن می‌شود و مالیات‌های دیگری مانند مالیات سالانه املاک را نسبت به آن مرجح می‌سازد.

به‌عنوان نمونه، شهر‌های زیر ۱۰۰ هزار نفر نزدیک شهر‌های بزرگ بلافاصله با جهش قیمتی روبه‌رو می‌شوند یا تقاضای آپارتمان را تبدیل به تقاضای زمین می‌کند و لذا می‌آییم ابرو را درست کنیم، می‌زنیم چشم را کور می‌کنیم. نهم اینکه این سیاست ممکن است مقطعی به افزایش عرضه آپارتمان منجر شود، اما در بلندمدت عرضه آپارتمان یا مسکن را دچار کاهش می‌کند و فشار بر دولت برای انجام اقداماتی در بخش مسکن را تداوم می‌بخشد.

دهم اینکه این شکل خشن مالیات نوعی انتقام از اشخاص برای عاقل بودن در واکنش به سیاست‌های تورم‌زای دولت است که بعید است منصفانه و مشروع باشد. یازدهم اینکه حل معضلات بزرگ اقتصادی و اجتماعی ممکن است آن‌گونه که ما سیاست‌گذاران فکر می‌کنیم، ساده نباشد و سیاست‌گذاری احتیاج به صبر و تحمل بیشتری دارد.