کاهش قیمت آپارتمان در برخی مناطق تهران

همراه با آمدن بهار فایل‌های سبز نیز در لیست فروش آپارتمان‌های پایتخت بیشتر شده اند، برخی از فعالان بازار مسکن پیشنهاد فروش پایین‌تر از قیمت میانگین منطقه را نشانه‌های ثبات می‌دانند.

بررسی فایل‌های فروش در روز‌های نخست ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های فروش سبز (آپارتمان‌هایی که پایین‌تر از نرخ میانگین منطقه برای فروش گذاشته شده اند) بیش از فایل‌های قرمز (املاکی که بیش از قیمت واقعی، نرخ گذاری شده) و فایل‌های سیاه (آپارتمان‌هایی که براساس قیمت میانگین منطقه قیمت گذاری شده اند) است.

هرچند همچنان تعداد اندکی از فروشندگان آپارتمان‌های نوساز تمایل دارند قیمت فروش را بیش از نرخ میانگین قیمت گذاری کنند، اما در سال ۱۴۰۰ بیشتر فروشندگان نسبت به قیمت‌های سال ۱۳۹۹ عقب نشینی داشته اند.

کاهش قیمت‌ها در مناطق غربی تهران بیشتر به چشم می‌خورد به طور مثال آپارتمانی ۷۱ متری در خیابان آیت الله کاشانی با عمر بنای ۲۰ سال، متری ۳۴ میلیون و ۸۰۲ هزار تومان برای فروش گذاشته شده است. مشابه این آپارتمان در اوایل اسفند ماه حدود ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع قیمت گذاری شده بود.

بر اساس قیمت‌های پیشنهادی قیمت آپارتمان در این محدوده از ۴۰ میلیون آغاز و تا ۴۶ میلیون تومان بر اساس موقعیت مکانی و امکانات ملک نرخ گذاری شده است. یا در بلوار فردوس آپارتمانی ۷۶ متری، با عمر بنای ۱۷ سال متری ۳۷ میلیون تومان برای فروش گذاشته شده که قیمت در این منطقه نیز در بازه قیمتی متری ۴۰ تا ۴۶ میلیون تومان است.

دلیل افزایش فایل‌های سبز در بازار مسکن را برخی از کارشناسان تعدیل اضافه جهش در زمان نوسانات قیمت مسکن می‌دانند. در هر بازاری که نوسان رخ می‌دهد، شاهد اضافه جهش نیز هستیم که قیمت‌ها بیشتر از حد طبیعی بالا برود (در مهر ماه سال گذشته این جهش قیمتی در بازار مسکن به چشم می‌خورد) در بازار‌هایی مانند بازار مسکن که درجه نقد شوندگی پایین است این اصلاح با تاخیر بیشتری انجام می‌شود، بنابراین زمانی که علائم نوسان و تشدید نوسان کم رنگ شده اضافه جهش تا حدودی تعدیل می‌شود.

مجید صالحی یکی از مشاوران املاک قدیمی می‌گوید: افزایش فایل‌های سبز در بازار می‌تواند نشانه ثبات باشد، یعنی فروشندگانی که نگران افزایش ناگهانی قیمت‌ها بودند دیگر این نگرانی را ندارند و فایل‌های خود را برای فروش عرضه کرده اند.

افزایش عرضه در بازار نسبت به ماه‌های پایانی سال گذشته نیز مشاهده می‌شود، اما افزایش فایل‌های سبز را نمی‌توان نشانه گرایش بازار به ارزان‌تر شدن قیمت‌ها دانست. تعدیل قیمت‌ها بیشتر توسط فروشندگانی که قصد دارند زودتر املاکشان فروش رود اتفاق می‌افتد. چراکه در بازاری که به ثبات رسیده املاکی که قیمت مناسب تری دارند زودتر به فروش می‌روند.

او معتقد است: ثباتی که در سایر بازار‌ها پیش از سال حاکم شده است با تاخیر به بازار مسکن هم رسیده است. برخی از مالکان که اصطلاحا پول لازم هستند املاک خود را حراج می‌کنند و یا برخی از سازنده‌ها ممکن است چند ملک خود را قربانی کنند، اما با وجود عرضه بیشتر ملک احتمال کاهش قیمت چندان پیش بینی نمی‌شود مگر آن که در حوزه سیاست خارجی اتفاقی ویژه‌ای بیافتد.

کاهش کم رمق بازار مسکن نکته‌ای است که برخی از کارشناسان حوزه مسکن هم به آن اشاره می‌کنند، به اعتقاد این گروه از کارشناسان با توجه به افزایش هزینه ساخت و ساز و انتظارات بازدهی، قیمت‌ها امکان مانور زیادی برای کاهش ندارند.

برخی هم فرض جدیدی را مطرح می‌کنند که در آذر ماه با تصور بهبود در وضعیت تحریم‌ها و گشایش‌ها در وضعیت سیاست خارجی، خروج سرمایه کم رنگ‌تر شده است اگرچه آمار و ارقامی به صورت رسمی برای اثبات این فرضیه در دست نیست، اما مهم‌ترین شاهد آن کاهش تقاضای خرید ملک در ترکیه از سوی خریداران ایرانی است که در زمستان تا حدودی کاهش داشته و به همین دلیل هم دامنه تبلیغات فروش ملک در این کشور برای ایرانیان بیشتر شده بود.

در حال حاضر نیز با کاهش قیمت ارز و لیر و تبلیغاتی که حاکی از تغییر قانون مهاجرت در این کشور است، احتمال این که برخی از کسانی که از صرافت خرید ملک به قصد مهاجرت افتاده بودند دوباره علاقمند به فروش ملک در ایران به قصد خرید در ترکیه حاضر به ارزان فروختن املاک خود شده باشند وجود دارد هرچند که این نوع فروشندگان اندک هستند و نمی‌توانند تاثیری در کاهش قیمت ملک داشته باشند