امن‌ترین شهر برای مستاجرها

پایتخت اتریش اخیرا با ترافیک بین‌المللی روبه‌رو شده به‌طوری که نمایندگان دولت‌‌‌ها بر اساس گزارش یک روزنامه آمریکایی در حال رفت‌‌‌وآمد به این شهر برای بازدید از «محصول رفاه‌‌‌ساز شهردار وین» و دستیابی به پاسخ «معمای بهترین شهر جهان برای زندگی» هستند.

وین همه‌ساله از بین حداقل 170 شهر معروف و مهم دنیا –در قالب پایش‌‌‌ سالانه واحد اطلاعات اکونومیست- مقام اول شهرها در «کیفیت زندگی» را به خود اختصاص می‌دهد و این سوال برای خیلی از شهرداران جهان وجود دارد که «شهردار وین چه کاری انجام داده که توانسته بهترین شرایط ممکن برای شهروندانش را فراهم کند؟»

«فایننشال‌‌‌تایمز» دو سال پیش با مطالعه شرایط اقتصادی، اجتماعی و شهری پایتخت اتریش به این سوال پاسخ داد و نتایج آن مطالعات مشخص کرد، «از آنجا که دسترسی افراد به مسکن مناسب (امکانات رفاهی و سکونتی بالا) و ارزان (سهم پایین هزینه اجاره نسبت به درآمد)»، فاکتور اصلی در ارتقای کیفیت زندگی و احساس امنیت، رفاه و رضایت از دولت‌‌‌ها محسوب می‌شود، این «شرایط مطلوب بازار مسکن وین» عامل کسب بالاترین رتبه این شهر در رنکینگ کیفیت‌‌‌زندگی شهرهای جهان شده است.

امروز اما هفته‌‌‌نامه «اکونومیست» و روزنامه «نیویورک‌‌‌تایمز» در دو بررسی جداگانه درباره «ویژگی‌‌‌های شهر وین»، از ظرافت‌‌‌های اداره پایتخت وین توسط شهرداری نوشته‌‌‌اند که توانسته «رفاه شهروندان را با مسکن ارزان» تضمین کند.

نتایج این بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، در وین تقریبا چیزی به اسم «رانت زمین» وجود ندارد چون «قدرت ثروت‌‌‌ساز زمین» از طریق «پروانه‌‌‌های ساختمانی» به عنوان ابزار دست شهرداری، در خدمت «عرضه مسکن ارزان و حمایتی» برای همه طبقات درآمدی ساکن وین قرار گرفته است.

شهرداری وین به جای وعده «بهبود کیفیت زندگی»، سیاست‌‌‌های شهری را در خدمت «خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» و «مستاجرها» قرار داده است؛ در این مسیر، «مالیات سالانه ملکی» نیز به کمک آمده است تا هزینه تامین زمین برای ساخت مسکن را کاهش دهد.

دو ویژگی اقتصادی-رفاهی مسکن حمایتی

با تابش سوزان آفتاب تابستان و رسیدن دمای هوا به 35 درجه سانتی‌‌گراد، اهالی وین همواره به دنبال پناهگاهی خنک و دلنشین بوده‌‌اند. بسیاری از آنها راهی استخرهای روی پشت‌‌بام می‌‌شوند تا در آبی خنک و زلال، خستگی روزمرگی را از تن بیرون کنند.

در سیستات آسپرن، محل یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌‌های مسکونی اروپا، لذت این پناهگاه آبی دوچندان شده است. ساکنان این منطقه می‌توانند خود را به دل دریاچه مصنوعی بیندازند یا با قایق کایاک بر روی آن به گشت و گذار بپردازند. اینها نمونه‌‌هایی از لذت‌‌های زندگی شهری به سبک وینی هستند؛ جایی که همه ساکنان از امکانات رفاهی یکسان بهره‌‌مند می‌‌شوند.

در قلب پایتخت اتریش داستانی متفاوت از زندگی شهری روایت می‌شود. داستانی که در آن، مسکن نه تنها یک کالا، بلکه یک حق اساسی برای همه شهروندان است. بر اساس گزارش نشریه اکونومیست، حدود ۶۰‌درصد از نزدیک به دو میلیون ساکن وین، خانه خود را در واحدهای مسکونی حمایتی شهر پیدا کرده‌‌اند.

این واحدهای مسکونی، با اجاره‌‌ای مناسب و امکاناتی فراتر از انتظار، تصوری نوین از زندگی شهری را ارائه می‌دهند. ساکنان این آپارتمان‌‌ها، که اغلب کوچک اما کاربردی هستند، می‌توانند از طیف گسترده‌‌ای از خدمات رفاهی مانند مهدکودک، خشکشویی و حتی استخر بهره‌‌مند شوند. تصور کنید یک آپارتمان ۸۰ متری دو خوابه با باغچه‌‌ای دلنشین، تنها با ۹۰۰ یورو اجاره ماهانه در اختیارتان باشد.

وین بارها و بارها به عنوان قابل سکونت‌‌ترین شهر جهان شناخته شده است. راز این موفقیت چشمگیر چیست؟ پاسخ در سیاست‌‌های هوشمندانه‌‌ای نهفته است که شهروندان وین را در مرکز توجه قرار داده است. یکی از مهم‌ترین دلایل محبوبیت وین، هزینه مناسب مسکن است.

برخلاف بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، ساکنان وین نیازی ندارند بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره یا خرید خانه کنند. به عنوان مثال، تنها ۴۴‌درصد از وینی‌‌ها بیش از یک‌چهارم درآمد خود را صرف هزینه‌‌های مسکن می‌کنند؛ در حالی که این رقم در شهرهای پرهزینه مانند لندن به ۸۶‌درصد و پاریس به ۶۷‌درصد می‌‌رسد. این به آن معناست که وینی‌‌ها می‌توانند با خیالی آسوده، به دنبال تحقق رویاهای خود باشند و از زندگی لذت ببرند.

این مدل تامین مسکن، یادگاری ارزشمند از دورانی طلایی در تاریخ وین است که به «وین سرخ» شهرت دارد. پس از آشوب‌‌های جنگ جهانی اول، شورای شهری سوسیالیست وین با درایتی مثال‌‌زدنی، تصمیمی تاریخی گرفت. آنها با ساخت مجتمع‌‌های مسکونی عظیمی مانند کارل مارکس هوف، رویای شهری عادلانه و برابر را تعقیب کردند.

این مجتمع‌‌ها که به «قلعه‌‌های پرولتاریا» شهرت یافتند، نماد مبارزه برای عدالت اجتماعی و حق مسکن برای همه اقشار جامعه بودند. اخیرا این مدل توجه زیادی را در خارج از این کشور جلب کرده است. مقامات نیویورک برای بررسی امکان‌‌پذیری اجرای مدل وینی در مکان‌‌هایی مانند سن‌دیگو به این شهر آمده‌‌اند. نیویورک‌تایمز، وین را «بهشت مستاجران» لقب داده است.

تامین مسکن حمایتی با مالیات یک درصدی

امروزه، مدل مسکن حمایتی وین به عنوان یک الگوی موفق در سراسر جهان شناخته شده و مورد توجه قرار گرفته است. گزارش اکونومیست، نشان می‌دهد که مدل مسکن حمایتی در وین، که زمانی برای تامین نیازهای اقشار کم‌‌درآمد طراحی شده بود، دستخوش تحولات قابل‌‌توجهی شده است. در ابتدا، این آپارتمان‌‌ها به جوانان این فرصت را می‌‌داد تا در اوایل بیست‌‌سالگی، زندگی مستقل خود را آغاز کنند.

این موضوع، گامی بزرگ در راستای تحقق عدالت اجتماعی و ایجاد فرصت‌‌های برابر برای همه شهروندان بود. اما با گذشت زمان، شرایط تغییر کرده و ترکیب ساکنان این واحدها نیز دستخوش تحولات شده است. امروزه، بسیاری از ساکنان این آپارتمان‌‌ها، متعلق به طبقه متوسط به بالا هستند. این مساله، سوالاتی را درباره کارکرد اولیه این مدل مسکن و اینکه آیا همچنان به اهداف اولیه خود خدمت می‌کند، مطرح می‌کند.

شورای شهر وین، با درایت و مسوولیت‌‌پذیری، عهده‌‌دار مدیریت و نگهداری حدود ۲۲۰‌هزار واحد مسکونی است. این واحدها، از جمله ساختمان‌‌های تاریخی و ارزشمندی مانند کارل مارکس هوف، بخشی جدایی‌‌ناپذیر از هویت وین را تشکیل می‌دهند. اما این تنها بخشی از داستان است.

بخش دیگری از این پازل مسکن در وین، توسط ۵۸ انجمن مسکن با سود محدود شکل می‌گیرد. این انجمن‌‌ها که با حمایت مالی دولت و تخفیف‌‌های شورای شهر فعالیت می‌کنند، حدود ۲۰‌درصد از مسکن شهر را در اختیار دارند.

آنها با همکاری نزدیک با دولت، نقش بسیار مهمی در تامین مسکن برای شهروندان ایفا می‌کنند. اعمال مالیات سالانه یک درصدی بر املاک، با تقسیم مساوی آن بین کارفرمایان و کارمندان، به تامین مالی این طرح‌‌ها کمک شایانی می‌کند. شورا با ارائه تخفیف‌‌های قابل‌‌توجه در خرید زمین، هزینه‌‌های اجرای این طرح‌‌ها را برای سازمان‌های مسکن حمایتی کاهش می‌دهد.

تقریبا 80‌درصد مردم وین می‌توانند از مسکن‌‌های حمایتی استفاده کنند. دلیل این امر آن است که سقف درآمد افراد واجد شرایط برای استفاده از این منازل بالاست. مثلا یک نفر مجرد با درآمد سالانه تا 57هزار و 600 یورو بعد از پرداخت مالیات و یک زوج با دو بچه با درآمد بیش از 100‌هزار یورو می‌توانند از این امکانات بهره‌‌مند شوند.

شورای شهر وین این طرح را «فراگیر» می‌‌نامد و ادعا می‌کند که تمامی اقشار متوسط جامعه می‌توانند از آن بهره‌‌مند شوند. اما در عمل، به نظر می‌رسد موانع موجود به گونه‌‌ای طراحی شده‌‌اند که بیشتر افراد طبقه متوسط به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند. این مساله، سوالاتی را درباره ماهیت «فراگیر بودن» این طرح و اینکه آیا واقعا نیازهای اقشار کم‌‌درآمد را نیز برآورده می‌کند، مطرح می‌کند.

سختی تامین مسکن فقط برای مهاجران

برای ورود به صف انتظار مسکن در وین، که گاه تا دو سال یا بیشتر نیز طول می‌‌کشد، الزامات سختی در نظر گرفته شده است. متقاضیان باید شهروند اتحادیه اروپا باشند، حداقل دو سال در یک آدرس ثابت در وین سکونت داشته باشند و درآمد منظمی داشته باشند.

این شرایط سخت، بسیاری از مهاجران، تازه‌واردان و کسانی که شغل پایداری ندارند را از دسترسی به مسکن مناسب محروم می‌کند. با توجه به اینکه ۳۴‌درصد جمعیت وین را اتریشی‌‌های غیربومی تشکیل می‌دهند و نرخ بومی‌‌سازی در اتریش بسیار پایین است، این موانع به طور ویژه بر مهاجران تاثیر می‌‌گذارد.

اینکه فقیرترین ساکنان وین ناگزیر باشند برای یافتن مسکن به بخش خصوصی، با اجاره‌‌های نجومی، روی آورند، پارادوکسی عجیب و دردناک است. هانس اولریش، یک سازنده مسکن، معتقد است که بوروکراسی پیچیده، مانع اصلی کاهش هزینه‌‌ها در بخش خصوصی است.

اولریش، پیشکسوت صنعت ساختمان، بر این باور است که مدل مسکن وین، اگرچه در زمان خود انقلابی بود، اما امروزه نیازمند تحولی اساسی است. او معتقد است که با ساده‌‌سازی قوانین، می‌توان بدون به خطر انداختن استانداردها، پاسخگوی نیاز روزافزون به مسکن بود. جمعیت وین با سرعتی چشمگیر در حال افزایش است و مسکن حمایتی به تنهایی قادر به برآوردن نیازهای رو به رشد شهر نیست. مدل مسکن وین که زمانی نوآورانه بود، امروزه نیازمند تحولی اساسی است.

صندوق تامین زمین با ذخیره‌‌سازی سیستماتیک

همچنین بر اساس گزارشی از گاردین، مسکن حمایتی در وین، فراتر از یک سیاست صرف، به ایده‌‌ای بنیادین بدل شده که ساکنان این شهر به آن می‌‌بالند. البته درست مانند دستاوردهای مترقی دیگری چون سرویس بهداشت ملی بریتانیا یا صندوق نفت نروژ که اجماع سیاسی گسترده‌‌ای را برانگیخته‌‌اند، این برنامه نیز گاه در مباحث ملی به نقاط کور و نادیده گرفته شده‌‌ای می‌‌رسد.

هاینز بارنرت، مهندس مکانیک بازنشسته‌‌ای که هفت دهه از عمر خود را در آپارتمان‌‌های عمومی رئومان‌‌هوف در مارگارتن گذرانده است، با شور و شوقی وصف‌‌ناپذیر از ایده‌‌ای که در دهه ۱۹۲۰ به ساخت این مجتمع مسکونی منجر شد، سخن می‌‌گوید. بارنرت که اکنون ۷۶ سال دارد، می‌‌گوید مدل مسکن وین امروز بیش از هر زمان دیگری اهمیت خود را نشان می‌دهد، زیرا کنترل اجاره‌‌بهای افسارگسیخته امری دشوار شده است.

با این حال، دلایل خوبی وجود دارد که چرا مدل مسکن حمایتی وین اخیرا توجه مجدد سیاستگذاران بین‌المللی را به خود جلب کرده و منجر به بازدیدهای منظم از این شهر شده است.

تقریبا چهار دهه پیش، شهر وین با درایتی مثال‌‌زدنی، صندوقی را برای تامین زمین و نوسازی شهری تاسیس کرد. هدف از ایجاد این صندوق، اختصاص انحصاری زمین‌‌های شهری برای احداث مسکن حمایتی بود.

امروزه، این صندوق بر روی گنجینه‌‌ای عظیم به مساحت سه میلیون مترمربع حکمرانی می‌کند؛ زمین‌‌هایی که زمانی کاربری کشاورزی داشتند، خطوط راه‌‌آهنی که دیگر مورد استفاده نبودند و حتی بیمارستان‌‌هایی که به فراموشی سپرده شده بودند، همگی به امانت به این صندوق سپرده شده‌‌اند. این صندوق با برگزاری مناقصه‌‌های ویژه، این زمین‌‌ها را تنها در اختیار سازندگان مسکن حمایتی قرار می‌دهد. گال، مسوول این پروژه مهم، معتقد است که این رویکرد ذخیره‌‌سازی سیستماتیک می‌تواند الگویی برای سایر کشورها باشد.

در سال ۲۰۱۹، وین با تصویب قانونی نوآورانه، گامی بلند در جهت تامین مسکن حمایتی برداشت. بر اساس این قانون، در هر پروژه ساختمانی با مساحتی بیش از ۵۰۰۰ مترمربع، حداقل دو‌سوم واحدها باید به عنوان مسکن حمایتی در نظر گرفته شود. این تصمیم جسورانه، نشان از عزم راسخ وین برای ایجاد شهری برابر و باکیفیت برای همه شهروندان دارد.

حتی منتقدان سیاست‌‌های مسکن وین نیز به این نکته اذعان دارند که ساکنان این شهر از موقعیت چانه‌‌زنی قدرتمندی در برابر مالکان زمین برخوردار هستند. این موقعیت ممتاز، حاصل هماهنگی دقیق بین صندوق تامین زمین شهر و بخش صدور مجوزهای ساختمانی است. این دو نهاد به صورت مشترک شرایطی را رقم می‌‌زنند که منافع شهر و شهروندان در اولویت قرار گیرد.

وین با قدم‌‌های استوار در مسیر تحقق اهداف بلندمدت خود پیش می‌رود. این شهر جاه‌‌طلبانه، هدف ساخت ۵۵۰۰ آپارتمان جدید حمایتی تا سال ۲۰۲۵ را برای خود تعیین کرده است. البته این سوال مطرح می‌شود که آیا این تعداد واحد مسکونی برای پاسخگویی به نیازهای جمعیتی رو به رشد وین در آینده کافی خواهد بود؟

با این حال، اقدامات عملی انجام شده نشان می‌دهد که وین به طور جدی در پی حل چالش مسکن است. پس از ۱۱ سال وقفه، ساخت واحدهای مسکونی حمایتی مجددا آغاز شده و بودجه قابل‌‌توجهی نیز برای توسعه این بخش اختصاص یافته است. یکی از نمونه‌‌های بارز این تلاش‌‌ها، پروژه ساختمانی جدیدی است که در منطقه سیستات آسپرن در حال انجام است.

این منطقه که زمانی فرودگاهی متروکه بود، اکنون به یک مرکز شهری مدرن تبدیل شده است .در مجموع، وین با اتخاذ سیاست‌‌های هوشمندانه و سرمایه‌گذاری‌‌های کلان، به نقشه راه سایر شهرهای جهان در زمینه تامین مسکن حمایتی تبدیل شده است.