مسیر دوم وام خرید ملک گشوده شد

دومین مسیر عرضه اوراق تسهیلات خرید مسکن، مقابل متقاضیان گشوده شد. متقاضیان وام بدون سپرده مسکن که تاکنون تنها به اوراق بانک مسکن با نماد «تسه» دسترسی داشتند، حالا با عرضه اوراق مسکن بانک ملی با نماد «تملی» در بازار سرمایه، حق انتخاب پیدا می‌کنند.

این دو نوع اوراق، ۵ تفاوت با یکدیگر دارند از جمله اینکه «مبلغ» وام ترکیبی از مسیر اول، بیشتر از دیگری است. با این حال، «محدودیت عمر بنا» برای آپارتمان‌های مشمول وام اوراق، در مسیر دوم حذف شده است. سقف وام اوراق مسکن در مسیر دوم بر حسب طبقه‌بندی شهر‌ها اعلام شد.

عرضه اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن از دومین مسیر بانکی آغاز شد. روز گذشته اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی با نماد «تملی» رسما در فرابورس معرفی و عرضه آن آغاز شد. به این ترتیب مسیر جدیدی برای متقاضیان خرید مسکن که قصد استفاده از تسهیلات بانکی بدون نیاز به سپرده‌گذاری برای خانه‌دار شدن دارند، ایجاد شد.

تا زمستان سال گذشته تنها بانک مسکن بود که اوراق تسهیلات را در ازای سپرده‌های ممتاز جذب شده منتشر می‌کرد و این اوراق که هر فقره از آن‌ها حق تقدم اخذ ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به خریدار می‌دهد، با نماد «تسه» در بازار رسمی فرابورس مبادله می‌شد. این در حالی است که از امروز نماد دیگری موسوم به «تملی» در فرابورس معرفی و عرضه شده و به واسطه آن، اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی که انتشار آن‌ها از دی ماه سال گذشته در این بانک آغاز شده است، مبادله می‌شود.

مهم‌ترین ویژگی اوراق جدید که از سوی بزرگ‌ترین بانک دولتی منتشر می‌شود، انحصارشکنی از بازار اوراق مسکن است که پیش از این تنها بانک عامل بخش مسکن در آن یکه‌تاز بود. این اقدام بانک ملی علاوه بر اینکه به شکل‌گیری رقابت میان دو بانک برای جذب سپرده‌گذاران بیشتر منجر می‌شود، به کاهش قیمت اوراق در پی افزایش عرضه منجر خواهد شد و در نتیجه وام بدون سپرده خرید مسکن، ارزان‌تر از گذشته در اختیار خریداران مسکن قرار خواهد گرفت.

علائم اولیه رقابت میان دو بانک ملی و مسکن در بازار اوراق تسهیلات از هم‌اکنون در بازار نمود پیدا کرده است، چراکه پیامد این رقابت مثبت را می‌توان در حذف سقف سنی ملک برای دریافت تسهیلات از محل اوراقی که بانک ملی پرداخت می‌کند، مشاهده کرد. همچنین سقف مبادله روزانه اوراق برای هر فرد از سوی بانک ملی حذف شده که می‌تواند تقاضای سرمایه‌ای را برای استفاده از تسهیلات از محل اوراق تحریک کند.

با این حال ۵ تفاوت میان دو دسترسی بانکی به اخذ تسهیلات از محل اوراق مسکن وجود دارد که می‌تواند در ماه‌های آینده به تقویت فضای رقابتی نیز منجر شود. منفعت نهایی این فضای رقابتی عاید خریداران مسکن خواهد شد، چراکه به جذب بیشتر منابع برای پرداخت وام مسکن منجر شده و در عین حال بهای تمام شده وام مسکن می‌تواند برای متقاضیان ارزان‌تر تمام شود.

روز گذشته نماد اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی موسوم به «تملی» در بازار رسمی فرابورس معرفی شد. با گشایش این نماد، امکان مبادله اوراق تسهیلات مسکن در این بخش از بازار سرمایه از امروز فراهم شده و سپرده‌گذاران در «حساب سپرده سرمایه‌گذاری طرح مسکن» بانک ملی می‌توانند در صورت تمایل، اوراق خود را به متقاضیان دریافت وام خرید مسکن از بانک ملی به قیمت روز بفروشند.

بانک مرکزی در سال ۹۵ مجوز ورود بانک‌های تجاری به انتشار اوراق تسهیلات مسکن و ورود به فضای پرداخت وام مسکن را صادر کرد، اما تا زمستان سال گذشته هیچ بانکی برای استفاده از این مجوز اقدام نکرد. در دی ماه سال گذشته بانک ملی پس از طی مراحل قانونی رسما از برنامه‌ریزی برای انتشار اوراق مسکن خبر داد.

در طرح بانک ملی که شباهت زیادی به طرح بانک مسکن دارد، کسانی که تمایل به کسب سود بیشتر از نرخ متعارف سود سپرده‌های کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری دارند، منابع مالی خود را در حساب سپرده سرمایه‌گذاری طرح مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند و علاوه بر کسب ۱۰ درصد سود سالانه، با شرایطی اوراق مسکن نیز دریافت کرده و با فروش اوراق در فرابورس، سود سپرده‌گذاری خود را ۳ تا ۴ درصد نسبت به سود متعارف سپرده‌های کوتاه‌مدت افزایش می‌دهند.

آن‌ها همچنین می‌توانند اوراق خود را نفروشند و شخصا از آن بابت دریافت وام مسکن از بانک ملی استفاده کنند. منابع پرداخت وام مسکن از محل اوراق در بانک ملی نیز از محل سپرده‌های جذب شده در این حساب فراهم می‌شود. بانک ملی سه مدل را برای پرداخت اوراق به این حساب‌ها طراحی کرد که فعلا یک مدل آن با مخالفت بانک مرکزی روبه‌رو شده و اجرا نمی‌شود.

در طرح مسکن یک، حداقل سپرده برای افتتاح حساب ۱۶ میلیون تومان اعلام شده و به ازای هر ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان سپرده‌گذاری در این حساب به ازای هر ماه، یک فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات ۵۰۰ هزار تومانی مسکن بانک ملی به دارنده آن تعلق می‌گیرد که اگر نیازی به آن نداشته باشد، می‌تواند آن را از کانال فرابورس به متقاضیان دریافت وام مسکن بدون سپرده بفروشد.

در عین حال سود سپرده کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری که طبق مجوز بانک مرکزی، ۱۰ درصد است نیز به دارندگان این حساب پرداخت می‌شود؛ ضمن اینکه در این طرح بانک ملی مکلف است حتما اوراق را نیز با شرایطی که ذکر شد به دارندگان حساب پرداخت کند. در مدل دوم که فعلا با مخالفت بانک مرکزی روبه‌رو شده و اجرایی نمی‌شود نیز کف سپرده‌گذاری در حساب طرح مسکن ۱۶ میلیون تومان است، اما به ازای هر ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان سپرده‌گذاری در هر ماه، پس از گذشت یک فصل به ازای هر ماه یک فقره اوراق به حساب تعلق می‌گیرد.

سود سپرده در این مدل ۱۲ درصد پیشنهاد شده که عایدی از محل فروش اوراق نیز به آن اضافه می‌شود و بانک در اینجا نیز به پرداخت اوراق الزام دارد. در مدل سوم طرح مسکن بانک ملی، حداقل سپرده ۵ هزار تومان تعیین شده و پرداخت اوراق مشروط به برخورداری از شرایطی است که بانک در نظر دارد؛ بنابراین بانک تعهدی به پرداخت اوراق ندارد و فقط سود ۱۰ درصدی را تضمین می‌کند.

البته اگر حسابی با توجه به میزان مانده در هر یک از شعب در اولویت قرار بگیرد، پس از یک سال معادل یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق تسهیلات دریافت می‌کند. به‌عنوان مثال اگر فرد همان سپرده ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان را که در مدل اول برای دریافت یک فقره اوراق در ماه معرفی شد در نوع سوم حساب طرح مسکن سپرده‌گذاری کند، پس از گذشت یک سال معادل ریالی سپرده خود اوراق تسهیلات دریافت می‌کند، یعنی از ۳۶ فقره اوراق برخوردار خواهد شد.

در بانک مسکن نیز در حال حاضر به دو شکل اوراق مسکن به حساب‌های موسوم به «سپرده ممتاز» تعلق می‌گیرد. شکل اول همچون مدل اول بانک مسکن است، اما در شکل دوم که به مدل سوم بانک ملی شباهت زیادی دارد، پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از سپرده ممتاز، اوراق به دارنده حساب پرداخت می‌شود.

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق و بدون نیاز به سپرده‌گذاری در بانک مسکن در شکل فردی در تهران، شهر‌های بزرگ و مراکز استان‌ها و نیز سایر نقاط شهری به ترتیب ۹۰، ۸۰ و ۷۰ میلیون تومان است که در قالب یک فقره وام ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی در هر یک از سه دسته نقاط شهری و نیز ۲۰ میلیون تومان وام جعاله و ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون نیاز به سپرده‌گذاری و بدون نیاز به خرید اوراق قابل پرداخت است.

سقف تسهیلات زوجین نیز در بانک مسکن به ترتیب ۱۴۰، ۱۲۰ و ۱۰۰ میلیون تومان است که در قالب دو فقره وام ۵۰ میلیونی در تهران، دو فقره وام ۴۰ میلیونی در شهر‌های بزرگ و مراکز استان‌ها و نیز دو فقره وام ۳۰ میلیونی در سایر نقاط شهری پرداخت می‌شود و به این ارقام ۲۰ میلیون تومان جعاله و دو فقره وام ۱۰ میلیونی بدون سپرده‌گذاری و بدون نیاز به خرید اوراق نیز اضافه خواهد شد.

این در حالی است که سقف تسهیلات مسکن بانک ملی در حالت زوجین و انفرادی بدون احتساب جعاله و بدون سپرده با بانک مسکن یکسان است؛ اما تسهیلات جعاله پرداختی به متقاضیان در بانک ملی در حال حاضر ۱۰ میلیون تومان است و در این بانک تسهیلات بدون نیاز به خرید اوراق و بدون سپرده‌گذاری که بانک مسکن به متقاضیان وام اوراق می‌پردازد، قابل پرداخت نیست؛ بنابراین سقف تسهیلات از محل اوراق در بانک ملی در حالت انفرادی ۷۰، ۶۰ و ۵۰ میلیون تومان و در حالت زوجین ۱۱۰، ۹۰ و ۷۰ میلیون است که بر اساس نوع منطقه شهری به متقاضیان پرداخت می‌شود.

۵ تفاوت اوراق تسهیلات دو بانک ملی و مسکن

میان دو نوع تسهیلات از محل اوراق که اکنون از طریق دو بانک ملی و مسکن قابل پرداخت است، تفاوت‌هایی وجود دارد. اولین و مهم‌ترین تفاوت در «سقف وام» است. همان‌گونه که پیش‌تر تشریح شد، با توجه به اینکه میزان جعاله بانک ملی نصف بانک مسکن بوده و تسهیلات بدون سپرده و بدون اوراق ۱۰ میلیون تومانی نیز صرفا به بانک مسکن اختصاص دارد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق میان این دو بانک متفاوت است.

تفاوت دوم به «مدت بازپرداخت وام» بازمی‌گردد. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در هر دو مدل ۱۲ ساله و با سود ۵/ ۱۷ درصد تعیین شده است، اما مدت بازپرداخت جعاله بانک مسکن ۵ ساله تعیین شده، در حالی که مدت بازپرداخت جعاله بانک ملی ۳ ساله است.

سومین تفاوت در میزان اوراق تعلق گرفته به حساب‌های ممتاز بانک مسکن در مقایسه با حساب‌های طرح مسکن بانک ملی است. در مدل بانک ملی پس از یک سال معادل ریالی یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق به دارنده حساب تعلق می‌گیرد، اما در بانک مسکن پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از میزان سپرده، اوراق پرداخت خواهد شد.

تفاوت چهارم که برای خریداران مسکن بسیار مهم است، حذف سقف سنی در وام مسکن بانک ملی است. برابر مقررات فعلی بانک مسکن، تسهیلات از محل اوراق صرفا به املاک تا ۲۰ سال ساخت از تاریخ صدور پروانه ساختمانی پرداخت می‌شود و املاک ۲۰ تا ۲۵ ساله نیز می‌توانند حداکثر ۳۵ میلیون تومان وام از محل اوراق دریافت کنند. اما املاک بیش از ۲۵ سال هرگز امکان برخورداری از وام بانک مسکن را ندارند.

این در حالی است که بانک ملی سقف سنی آپارتمان برای استفاده از وام بدون سپرده را حذف کرده و این نوع وام مسکن صرفا بر این اساس که رقم آن تکافوی حداکثر ۸۰ درصد از ارزش نهایی ملک را داشته باشد، پرداخت می‌شود. تفاوت پنجم دو نوع دسترسی به تسهیلات بانک مسکن نیز فقدان دو اهرم کنترل سفته‌بازی و تقاضای سرمایه‌ای در بازار اوراق بانک ملی است.

بانک مسکن به منظور ایجاد محافظ قیمتی برای اوراق مسکنی که به پشتوانه سپرده‌های ممتاز خود منتشر کرده است، دو اهرم را طراحی کرده که یکی از آن‌ها ممنوعیت مبادله اوراق تا چهار ماه پس از خرید و دیگری تعیین سقف روزانه خرید تا ۲۴۰ فقره اوراق است. بانک مسکن با استفاده از این دو ابزار توانسته قیمت اوراق در یک سال گذشته را با وجود بازگشت رونق به بازار مسکن، تا حد زیادی کنترل کند.

تابستان سال ۹۵ قیمت اوراق مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان هم رسیده بود، اما با سیاست‌های عرضه و تکیه بر ابزار‌های کنترل تقاضای سفته‌بازی قیمت اوراق از آن زمان به بعد کنترل شد و از ابتدای امسال نیز به پایین‌ترین حد خود در بیش از یک سال گذشته رسیده است، طوری که اکنون هر فقره اوراق تسهیلات بانک مسکن در فرابورس حدود ۶۳ هزار تومان مبادله می‌شود.

اما بانک ملی فعلا چنین ابزار‌هایی را به‌کار نگرفته و خرید و فروش اوراق با هر تعداد و بلافاصله پس از خرید، ممکن و میسر است و این موضوع نگرانی درباره موج‌سواری روی قیمت اوراق «تملی» در ماه‌های آینده را بیشتر می‌کند.

سالانه در کل کشور ۱۰۰ هزار نفر از محل اوراق تسهیلات مسکن خانه‌دار می‌شوند و این در حالی است که تقاضای خرید مسکن در کشور اکنون بین ۷۰۰ هزار تا یک میلیون واحد است. از سال ۸۸ که اوراق تسهیلات در بانک مسکن ایجاد شد تاکنون ۳۲ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان تسهیلات مسکن از این محل به ۷۴۵ هزار متقاضی پرداخت شده است. دیروز مقامات بانک ملی اعلام کردند در طول سه ماه گذشته، حدود ۱۵ هزار فقره اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی منتشر شده که با نماد «تملی» اکنون در فرابورس قابل معامله شده است.

این در حالی است که بانک مسکن با توجه به سابقه بیشتر در این عرصه، اکنون حدود ۶ میلیون فقره اوراق مسکن منتشر شده و قابل مبادله در فرابورس دارد و در نتیجه فعلا بخش ناچیزی از بازار اوراق مسکن در اختیار بانک ملی قرار دارد. اما این میزان با پرداخت اوراق در ماه‌های آینده تقویت خواهد شد.

سه پیشنهاد بورسی برای بازار ملکی

روز گذشته ندا بشیری، مدیر ابزار‌های نوین مالی شرکت فرابورس ایران از پیگیری برای ایجاد ابزار‌های نوآورانه در بازار ملک خبر داد و مشخصا از سه تدبیر بورسی برای بازار ملکی یاد کرد که پس از تکمیل طراحی، به نهاد‌های تصمیم‌ساز همچون بانک مرکزی پیشنهاد خواهد شد. پیشنهاد و تدبیر اول این است که مبلغ تسهیلات به شکل تابعی از ارزش ملک متغیر باشد؛ به‌عنوان نمونه میزان تسهیلات تا سقف مشخصی از ارزش ملک (به‌عنوان مثال ۸۰ درصد) به متقاضی پرداخت شود.

پیشنهاد دوم ایجاد مسیری برای پرداخت تسهیلات به املاک غیرمسکونی بوده و پیشنهاد سوم، ورود بانک ملی به بازار انتشار اوراق رهن ثانویه (MBS) است که طی آن بانک ملی تسهیلات مسکن پرداخت شده در سال‌های گذشته را از طریق عرضه اوراق در فرابورس، تنزیل و نقد می‌کند تا نقدینگی کافی برای پرداخت دوباره وام مسکن فراهم شود.