شریک چه مزایایی دارد؟

اخذ به شفعه و حق شفعه مفهومی حقوقی است که در قانون مدنی تعریف شده است. این مفهوم به معنای حق شریک دوم در یک مال غیرمنقول است که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی به این شکل ذکر شده است:

«زمانی که مالی غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر باشد و یکی از این دو شریک تصمیم به فروش حصه‌اش به یک شخص ثالث دارد، شریک دیگر حق دارد قیمتی که خریدار پیشنهاد داده است را پذیرفته و حصه‌ی فروخته شده را دریافت کند.»

این اصطلاح در قوانین حقوقی مختلف به کار می‌رود و تضمین می‌کند که هر شریکی که مایل به خروج از مال مشترک باشد، حق اولویت در خرید حصه دیگری را دارد تا اجازه دهد به شخص ثالث فروخته شود.

در ادامه به بررسی قواعد و تبعات اخذ به شفعه خواهیم پرداخت.

حق شفعه چیست؟

حق شفعه در زبان ساده به این معناست که وقتی دو نفر به طور مشترک به مال غیرمنقولی دسترسی دارند و یکی از آن‌ها قصد دارد سهم خود را به دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی که خریدار پیشنهاد داده است را بپذیرد و سهم مالک فروخته شده باشد.

حق شفعه یا اخذ به شفعه در واقع به تملک حصه‌ای از مال غیرمنقول توسط یک شریک از طریق دیگری اشاره دارد، که به منظور حفظ حقوق و جلوگیری از وقوع ضرر به شریک دیگر مشترک در آن مال معین شده است.

در این مفهوم، اگر یکی از دو شریک تصمیم به انتقال سهم خود به شخص دیگری را داشته باشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت همان مبلغی که خریدار ارائه داده است، حصه شریک خود را تملک کند و از وقوع ضرر به خود جلوگیری نماید.

این حق به عنوان یکی از حقوق و تضمین جلوگیری از شرکا در مال مشترک قرارداده شده است.

شرایط اخذ به شفعه

این قانون درزمینه مال غیرمنقول مثل زمین‌ها و خانه‌های ویلایی صدق می‌کند. اما اگر اینگونه مال قابل تقسیم باشد، باید توسط یک کارشناس رسمی دادگستری در زمینه امور ثبتی تعیین و تصدیق گردد.

شرایط حق شفعه به این شکل است که مال غیرمنقول باید بین دو شریک مشترک باشد، زیرا قانون گذار به دلایلی این ترتیب را معین کرده است تا از ورود ضرر احتمالی بر یکی از شرکاء جلوگیری کند. در نتیجه، اگر شرکاء بیش از دو نفر باشند، شرایط برای اخذ به شفعه فراهم نخواهد بود.

مهمترین نکته این است که تبادل سهم باید به صورت بیع اتفاق بیفتد. در صورتی که به هر شکل دیگری انتقال یابد، از جمله اجاره، صلح، هبه و غیره، شرایط حق شفعه برآورده نخواهد شد.

شریک دیگر حق دارد که با پرداخت مبلغی که خریدار ارائه داده است، سهم را تملک کند و به عنوان مالک کل ملک اقدام نماید.

حق شفعه باید بلافاصله اعمال شود، و شخصی که این حق را دارد باید در زمان معینی که توسط قاضی مشخص می‌شود، عمل کرده و مبلغ را پرداخت کند. این زمان معمولا بر اساس عرف جامعه تعیین می‌شود.

حق شفعه به عنوان یک مسئله مالی قابل انتقال و قابل انصراف است.

پس از درگذشت شخصی که حق شفعه داشته است، این حق به وراث او منتقل می‌شود.

طریقه طرح دعوی اخذ به شفعه

برای اعمال حق شفعه، اقدامات قانونی و مراحلی وجود دارد که باید به دقت انجام شوند.

⦁    اولا، فردی که تصمیم به اجرای این عمل دارد، باید اراده و قصد خود را به خریدار و فروشنده به شکل رسمی و قانونی اعلام کند، این امر می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه نیت باشد.

⦁    ثانیا، مبلغی که خریدار پرداخت کرده است می‌تواند به حساب دادگستری واریز شود. این کار باعث می‌شود که مالی به صورت قانونی و به روش معتبر واریز شود و در اختیار مراجع قضایی قرار بگیرد.

⦁    در گام بعدی، پرونده‌ای حقوقی باید نزد محاکم قضایی تشکیل شود تا مالکیت و معامله‌ی انجام شده بین خریدار و فروشنده تایید شود.

⦁    همچنین، قیمت معامله باید به حساب دادگستری واریز شود و سندی به نام شخصی که حق شفعه را اعمال می‌کند، تنظیم شود. این مراحل ضروری است تا انتقال مالکیت به صورت معتبر و قانونی انجام شود.

اخذ شفعه زمانی که مال غیر منقول قابل تقسیم نیست

آیا ممکن است در مواقعی که مال غیرمنقول قابل تقسیم نباشد، حق شفعه وجود داشته باشد؟ برای درک بهتر این مسئله، به ماده ۸۰۸ قانون مدنی نگاهی بیندازیم.

این ماده می‌گوید که مال غیرمنقولی که بین دو نفر مشترک است، باید قابل تقسیم باشد تا در صورت فروش یکی از شرکاء، شریک دیگر با استفاده از حق شفعه، قادر به تصرف در سهم دیگری شود و از وقوع ضرر به خود جلوگیری نماید.

حق شفعه در ملک‌هایی که قابل تقسیم هستند، به وجود می‌آید تا از وقوع ضرری که مالک سهم مشاع در نتیجه تقسیم ممکن است تحمل کند، جلوگیری شود. اما در مواردی که مالکیت ملک غیر قابل تقسیم باشد، به نظر می‌رسد که این حق معنی نداشته باشد.

به طور کلی، در ملک‌هایی که قابلیت تقسیم دارند، حق شفعه به عنوان یک ابزار حقوقی برای حفظ حقوق شریکان و جلوگیری از وقوع ضررهای ناشی از معاملات میان آن‌ها استفاده می‌شود، اما در مواردی که قابلیت تقسیم وجود ندارد، معنای اصلی این حق ممکن است از بین برود.

تعداد شرکا

آیا می‌توان این حق را در صورت وجود بیش از دو شریک اعمال کرد؟ برای پاسخ به این سوال، به ماده ۸۰۸ قانون مدنی می‌پردازیم که روشنگر این موضوع است. این ماده مقرر می‌کند که حق شفعه فقط در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد، و این نکته به طور صریح در آن ذکر شده است.

بنابراین، اگر تعداد شرکاء بیشتر از دو نفر باشد، حق شفعه دیگر معتبر نخواهد بود. در واقع تعداد شرکاء یا افرادی که در مالکیت مشترک یک مال غیرمنقول هستند، برای اخذ به شفعه اهمیت دارد.

حال فرض کنید که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از این دو شریک تصمیم به فروش سهم خود به چند نفر دیگر داشته باشد.

در این صورت، شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمامی این سهم‌ها اخذ به شفعه کند؛ زیرا در زمان انعقاد قرارداد، تنها دو شریک وجود دارند و با فروش سهم توسط یکی از آن‌ها، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می‌شود و تعداد خریداران تأثیری در اعمال این حق نخواهد داشت.

آیا شریک باید تمام سهم خود را انتقال دهد تا حق اخذ به شفعه ایجاد شود؟

 بر اساس تفسیر ماده ۸۰۸ قانون مدنی، به نظر می‌رسد که حق اخذ به شفعه برای شریک فقط در صورتی برقرار است که شریک دیگر تمامی حصه خود را به شخص ثالث انتقال دهد.

به عبارت دیگر، اگر شریک دیگر تنها بخشی از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر معتبر نخواهد بود. چرا که با اخذ به شفعه، زیان ناشی از درخواست افراز باقی خواهد ماند و این در تضاد با قاعده حقوقی است.

در موارد تردید در وجود حق اخذ به شفعه، اصل بر این است که این حق وجود ندارد، مگر اینکه اثبات شود که شرایط مورد نیاز برای آن فراهم شده است.

فوری بودن حق شفعه

فوریت اخذ به شفعه یک مفهوم حقوقی و به معنای این است که زمان اعمال حق شفعه بسیار مهم و حیاتی است و هر شخصی که از فروش سهم شریک دیگری آگاه می‌شود، باید به سرعت و به صورت فوری اقدامات لازم را به کمک وکیل برای اعمال این حق انجام دهد.

قانونگذار در ماده ۸۲۱ قانون مدنی به این موضوع پرداخته و بیان کرده است که این حق باید به صورت فوری و با اطلاع از فروش سهم شریک دیگر اعمال شود.

به عبارت دیگر، هرگونه تاخیر در اعمال حق شفعه ممکن است به دلیل تغییرات در شرایط بازار یا دیگر عوامل، باعث از دست رفتن فرصت برای اعمال این حق شود.

بنابراین، شریکی که از فروش سهم شریک دیگر مطلع می‌شود، باید بدون تأخیر و با سرعت واکنش نشان دهد و حق شفعه خود را اعمال کند تا از این حق به‌صورت کامل بهره‌مند شود.

تبعات حق شفعه

در واقع، حق شفعه از جمله پیامدهای مهم و معتبر بیع صحیح است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، این حق به دلیل بیع سهم یکی از شرکاء ایجاد می‌شود.

وقتی که مالکیت مشتری بر مبیع محقق شده و ثمن معامله پرداخت شده باشد، شفیع (شریک دیگر) قادر است که پس از پرداخت مبلغ معامله، آن مالکیت را به دست آورده و ملک را تملک کند.

اما در صورتی که بیع به دلایلی باطل یا فاسد باشد، مشتری هیچ حقوقی در تملک مبیع نخواهد داشت و بنابراین هیچ امکانی برای ایجاد حق شفعه نیز وجود نخواهد داشت.

بنابراین، بیع فاسد بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، هیچ اثری در تملک ندارد و مشتری هیچگونه مالکیتی در مبیع به دست نمی‌آورد.

این امر به این معناست که حق شفعه در این موارد نیز ناکارآمد خواهد بود، زیرا برای ایجاد حق شفعه نیاز به مالکیت مشتری بر مبیع است که در صورت بیع فاسد به دست نمی‌آید.