آیا نرخ تورم اجاره‌خانه واقعا کاهش یافته؟

طبق آمار رسمی، تورم اجاره در آذرماه به پایین‌ترین نرخ از ابتدای ۱۴۰۲ رسید. ماه گذشته اجاره‌بها ۵۰درصد نسبت به آذر پارسال جهش کرد. این رشد، برای مستاجرها، غیرقابل قبول (تحمل) است؛ اما شدت جهش در تابستان، بیشتر از این بود.

ثبت تورم نقطه به نقطه ۵۹ درصدی اجاره در شهریور ماه، از یکسو با توجه به ماهیت سنتی بازار اجاره که در این فصل (تابستان)، تقاضا برای جابه‌جایی مستاجرها و تمدید قراردادهای اجاره به اوج می‌رسد، قابل توضیح است.

از سوی دیگر کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در آذرماه اگر چه هنوز تورم نقطه به نقطه ۵۰ درصدی، سطح بالایی از رشد هزینه اجاره‌نشینی را نشان می‌دهد، می‌تواند تا حدی ناشی از موجر شدن بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی باشد که در سال‌های اخیر اقدام به خرید خانه دوم یا چندم کرده‌اند.

در واقع بخشی از این رویداد می‌تواند ناشی از افزایش نسبی عرضه واحد استیجاری به بازار مسکن شهر تهران در ماه پایانی پاییز باشد.

چرا بازار اجاره نرمال نیست؟

سطح ۵۰ درصدی تورم نقطه به نقطه اجاره در آذرماه، اگر چه نسبت به تورم ماه‌های قبل کمتر است اما به نوبه خود در سطوح بالای تورمی برای این بازار طبقه‌بندی می‌شود و به این علت که سرعت رشد اجاره‌بها در این ماه نسبت به سایر ماه‌های سال‌جاری کاهش داشته است نمی‌توان گفت وضعیت در بازار اجاره تهران نرمال شده است.

بلکه تورم ۵۰ درصدی خود نشان‌دهنده تب بالا و التهاب محسوس قیمتی در این بازار است. نه تنها رشد ۵۰ درصدی هزینه اجاره‌نشینی به فاصله یکسال، تورم بالا و التهاب شدید در این بازار را روایت می‌کند که از سوی دیگر تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه امسال نسبت به سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها در سال گذشته، با فاصله قابل‌توجهی بیشتر است. آذرماه سال گذشته، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران ۴۱‌درصد بود.سطح اجاره‌بهای پیشنهادی

در حالی که آمارهای رسمی (آمار بانک مرکزی) متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال را ۷۴ میلیون تومان اعلام کرده است با در نظر گرفتن متوسط ماهانه اجاره‌بهای پیشنهادی در فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران، هم‌اکنون عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن به ۲۳ رسیده است.

این میزان در نیمه اول سال‌جاری زیر عدد ۲۲ بود. این موضوع نشان‌دهنده کاهش و سپس افزایش (رفت وبرگشت) این عدد از زیر ۲۲ در نیمه اول سال‌جاری، به عدد ۲۳ در حال حاضر است.

البته در شرایطی که مرکز آمار ایران آمار مربوط به تحولات قیمت و اجاره‌بهای مسکن در پاییز امسال را منتشر نکرده است و بنابراین آمار رسمی از متوسط اجاره‌بهای هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران در دسترس نیست، این اعداد از برآورد متوسط اجاره‌بهای ماهانه پیشنهادی هر مترمربع مسکن در شهر تهران استخراج شده است و آمار قطعی نیست.

با این حال، برآورد «دنیای‌اقتصاد» از نسبت قیمت به اجاره‌بها در شهر تهران در مقطع زمانی حاضر حاوی دو پیام مهم است. این دو پیام مهم علت این رفت و برگشت نسبت PبهR را نشان می‌دهد. سوال مهمی که وجود دارد و پیام اول به آن پاسخ می‌دهد این است که چرا به‌رغم اینکه متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از تابستان امسال ماه به ماه با کاهش خفیف یا ثبات همراه شد و صورت نسبت PبهR کاهش پیدا کرد اما حاصل این نسبت یک واحد عددی، افزایش پیدا کرده است؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد دلیل این موضوع می‌تواند این باشد که همین نوسان خفیف قیمت مسکن از نوسان اجاره‌بها بیشتر بوده و اجاره‌بها در ماه‌های اخیر از یک ثبات نسبی برخوردار شده و افزایش آن احتمالا کمتر از نوسان قیمت مسکن بوده است. هر چند که هنوز این بازار ملتهب و سطح اجاره‌بها از توان طیف وسیعی از متقاضیان این بازار خارج است.

پیام دوم از وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن این است که اگرچه تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن شهر تهران در آذرماه نسبت به تورم نقطه به نقطه در همه ماه‌های سپری شده از سال‌جاری در این بازار کمتر بوده است اما همین عدد ۲۳ حاصل از نسبت قیمت به اجاره‌بها در پایتخت، از میانگین سقف تاریخی این نسبت بالاتر است.

منبع: دنیای اقتصاد