(نمودار) سقوط قیمت مسکن سال ۱۳۸۶ دوباره تکرار می‌شود؟

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در مردادماه امسال رسیده‌ است. این رقم در مقایسه با تیرماه افزایش ۱.۲ درصدی و در مقایسه با مردادماه سال گذشته افزایش ۱۶.۸ درصدی را نشان می‌دهد. هرچند روند افزایش قیمت مسکن همچنان نسبت به تورم کمتر بوده، اما داده‌های رسمی نشان می‌دهد که شیب رشد قیمت مسکن طی چند ماه گذشته افزایش یافته است.

بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن شهر تهران از دی‌ماه سال گذشته تا مردادماه امسال ۲.۳ درصد بوده است. این در حالی است که این عدد در بازه زمانی خرداد تا آذرماه ۱۴۰۲ در محدوده منفی یک درصد قرار داشت.

در این شرایط، محتمل‌ترین سناریو برای پیش‌بینی قیمت مسکن چیست؟ آیا بازار مسکن دوباره یک دوره افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد یا باید همانند نیمه اول سال گذشته، منتظر کاهش قیمت باشیم؟

سیگنال دلار به بازار مسکن

هرچند بازار مسکن تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد، اما با توجه به ماهیت مسکن و همچنین ساختار اقتصاد ایران، اصلی‌ترین عامل اثرگذار بر این بازار، قیمت دلار است؛ به بیان دیگر، اغلب عوامل مؤثر بر بازار مسکن به‌نوعی خود را در تغییرات قیمت دلار نشان می‌دهند. بر این اساس، با در نظر گرفتن قیمت دلار به‌عنوان اصلی‌ترین متغیر برای پیش‌بینی قیمت مسکن، عملاً تا حدود زیادی اثر سایر عوامل را نیز در نظر گرفته‌ایم.

به‌عنوان مثال، مسکن همواره یکی از اصلی‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود که در شرایط تورمی، سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ملک روی می‌آورند. معمولاً شرایط تورمی در اقتصاد ایران همراه با شوک‌های ارزی است. بنابراین، بررسی روند قیمت دلار و اثرگذاری آن بر بازار مسکن به‌صورت تلویحی اثرات تورمی و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار را نیز نشان می‌دهد.

شاخص قیمت دلاری

برای ارزیابی بازار مسکن از منظر تغییرات قیمت دلار، مهم‌ترین شاخص مورد استفاده «قیمت دلاری مسکن» است. بر اساس میانگین قیمت دلار، قیمت دلاری مسکن شهر تهران در مردادماه امسال حدود ۱۴۸۷ دلار بوده است. اما این عدد به چه معناست؟

برای تحلیل قیمت دلاری مسکن باید آن را با میانگین بلندمدت مقایسه کنیم. اگر قیمت دلاری بیش از میانگین بلندمدت آن باشد، به معنای رشد بیش از اندازه قیمت مسکن است و اگر قیمت دلاری کمتر از میانگین بلندمدت باشد، به معنای آن است که با توجه به شرایط اقتصاد، قیمت مسکن عقب‌افتادگی دارد. حالا با توجه به در نظر گرفتن چنین چارچوبی برای تحلیل قیمت مسکن، به بررسی میانگین قیمت دلار می‌پردازیم.

بر اساس داده‌های موجود از سال ۱۳۸۰، میانگین قیمت دلاری مسکن در شهر تهران حدود ۱۲۰۰ دلار بوده است. این عدد نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن در مردادماه امسال حدود ۲۵ درصد نسبت به میانگین بلندمدت خود بالاتر قرار دارد. به بیان دیگر، عملاً قیمت مسکن وارد منطقه حباب قیمتی شده است. البته باید توجه داشت که از سال ۱۴۰۱ قیمت مسکن وارد منطقه حباب قیمتی شده است. بنابراین، جمله خود را باید این‌گونه بیان کرد که بازار مسکن همچنان در محدوده حباب قیمت قرار دارد.

در این شرایط، آیا باید منتظر خالی شدن حباب قیمت مسکن باشیم؟

روند ۲۵ ساله قیمت‌ها نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن همواره به سمت میانگین بلندمدت خود میل می‌کند. بنابراین، قیمت دلاری مسکن به احتمال بالا به میانگین بلندمدت خود یعنی محدوده ۱۲۰۰ دلاری کاهش پیدا خواهد کرد.

اما آیا کاهش قیمت دلاری به معنای کاهش قیمت ریالی مسکن نیز هست؟

برای پاسخ به این پرسش، روند تاریخی ۲۵ سال گذشته را بررسی می‌کنیم. طی این مدت، بازار مسکن شهر تهران پیش ‌از این نیز در یک بازه زمانی ۵ ساله، از سال ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۰، در محدوده حباب قیمت قرار داشت. حتی حباب شکل‌گرفته در این بازه زمانی بسیار بیشتر از ۳ سال اخیر بود.

اما آیا قیمت ریالی مسکن با کاهش همراه شد؟

بررسی داده‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در یک سال از این بازه زمانی ۵ ساله با کاهش حدود ۳۰ درصدی همراه شد. به‌طور مشخص، میانگین قیمت مسکن شهر تهران از حدود ۲ میلیون تومان در خرداد ۱۳۸۶ به حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در خرداد ۱۳۸۷ کاهش پیدا کرد.

آیا تجربه سال ۱۳۸۶ بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ تکرار می‌شود؟

در شرایط کنونی به نظر نمی‌رسد که تجربه سال ۱۳۸۶ برای بازار مسکن تکرار شود؛ چراکه سقوط ۳۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ در شرایطی اتفاق افتاد که حباب قیمت مسکن بر اساس شاخص دلاری به بیش از ۸۵ درصد رسیده بود و افت ۳۰ درصدی منجر به کاهش حباب قیمت مسکن به محدوده ۲۵ درصدی شد. به بیان دیگر، افت شدید آن سال قیمت مسکن منجر به تخلیه کامل حباب قیمتی نشد، بلکه حباب قیمت مسکن را به سطح ۲۵ درصد کاهش داد. همان سطحی از حباب که در قیمت‌های فعلی دلار در بازار مسکن اکنون وجود دارد.

در حقیقت، داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که حباب قیمت ۲۵ درصدی سقوط قیمت مسکن را به همراه ندارد، بلکه در این محدوده تنها شاهد رشد پایین‌تر قیمت مسکن نسبت به تورم و قیمت دلار هستیم تا زمانیکه که قیمت دلاری مسکن که به میانگین بلند مدت خود کاهش پیدا کند. بنابراین، تا زمانی که قیمت دلار در محدوده ۶۰ هزار تومان در نوسان باشد، کاهش شدید و یا سقوط قیمت مسکن دور از انتظار است. تنها در صورتی می‌توان به افت قابل‌توجه قیمت مسکن امیدوار بود که قیمت دلار به سطوح پایین‌تری برسد.

در نقطه مقابل، افزایش قیمت دلار و فاصله گرفتن از مرز ۶۰ هزار تومان نیز نه‌تنها کاهش قیمت مسکن را عملاً غیرممکن می‌کند، بلکه احتمالاً شیب افزایش آن را تشدید خواهد کرد.

منبع: جهان صنعت نیوز