تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد اما قیمتها در حال بالارفتن است
مسکن از اواخر فروردین ماه وارد فاز جدیدی از فعالیت شده و با شیب ملایم صعودی قیمتها در حال حرکت است.
اکثر فعالان و کارشناسان حوزه مسکن این رشد قیمتی را نه رونق، بلکه رشد هزینههای ساخت به واسطه رشد قیمت مصالح ساختمانی عنوان میکنند. آنگونه که اخیرا اعلام شده در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ۵ طبقه بهطور میانگین به حدود ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان و هزینه ساخت هر مترمربع مسکن لوکس به ۶۰ میلیون تومان رسیده است و آنگونه که عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان میگوید هزینه ساخت مسکن ملی نیز که در محدوده هر مترمربع ۱۰ میلیون تومان بوده، در حال حاضر و با اتفاقات اخیر به ۳۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است.
آسیب کارخانهها و اثر آن بر تولید مصالح
ایرج رهبر، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان و رییس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی تهران در خصوص افزایش هزینههای ساخت مسکن در پساآتشبس به «اعتماد» میگوید: بخش عمدهای از کارخانههای تولید فولاد، سیمان و پتروشیمی که مواد اولیه ساخت و ساز را تامین میکنند، دچار آسیب شدهاند. در ضمن بخش عمدهای از کارخانههای تولیدی که مصالح ساختمانی را تامین میکنند، آسیب دیدهاند و این امر باعث شده هزینههای مستقیم و غیرمستقیم ساخت افزایش یابد. مسائل مرتبط با تولید فولاد، پتروشیمی و سایر مواد اولیه به دلیل تحولات داخلی و خارجی، تاثیر مستقیم بر قیمت نهایی مسکن دارد.
رییس انجمن انبوهسازان تاکید میکند: تحولات جهانی و مسائل جنگی، باعث افزایش قیمت برخی مصالح شده و فشار اقتصادی بر بخش ساختمان را تشدید کرده است. هر چند ممکن است در بازارهای دیگر مانند خودرو یا فولاد اثر این بحرانها کمتر باشد، اما در بخش ساختمان این اثر ملموس و مستقیم است.
او میافزاید: البته بخش مسکن در گذشته یعنی پیش از جنگ حاضر نیز رشد را تجربه کرده است. در سالهای اخیر، هزینههای ساخت مسکن رشد قابل توجهی داشته است. البته مسکن در گذشته با تورم همگام نبوده و این موضوع باعث فشردگی قیمتها شده است. قبل از جهشهای اخیر، قیمت مسکن حتی کاهش جزیی داشته است و این مساله باعث شد ظرفیت جهش قیمتها انباشته شود.
رهبر میگوید: فشردگی قیمتها به معنای آمادگی بازار برای افزایش هزینههاست، زیرا سالها قیمتها با واقعیت اقتصادی همخوانی نداشته و این وضعیت، اکنون با فشارهای خارجی و داخلی، به نقطهای رسیده که افزایش قیمتها طبیعی و قابل انتظار است، اما هنوز با سایر بازارها همگام نشده است.
رییس انجمن انبوهسازان در بخشی از این گفتوگو نگاهی میکند به دلایل اصلی عقب ماندن رشد قیمت مسکن در سالهای گذشته نسبت به سایر بازارها و میگوید: دلیل این عقبماندگی، کاهش قدرت خرید مردم بوده است.افزایش محدود قیمتها طی دو سال گذشته، نتوانست متناسب با تورم یا افزایش هزینههای واقعی باشد، زیرا مردم توان خرید کافی نداشتند و معاملات محدود ماند. رییس انجمن انبوهسازان در ادامه با اشاره به جنگ اخیر بر اهمیت حمایت از صنایع داخلی تاکید میکند.
او میگوید: تولیدکنندگان داخلی باید از هرگونه آسیبدیدگی محافظت شوند تا هزینههای ساخت مسکن افزایش بیرویه نداشته باشد. رهبر تاکید میکند: قدرت خرید مردم باید همزمان با افزایش هزینهها تقویت شود تا بازار مسکن به تعادل برسد و جهش قیمتها باعث آسیب اقتصادی نشود، ما انتظار داریم اگر شرایط اقتصادی و تولید مصالح به حالت نرمال بازگردد، بازار مسکن رشد معقولی داشته باشد.
رهبر توصیه میکند: با برنامهریزی مناسب میتوان افزایش قیمت را کنترل کرد و در عین حال روند تولید و ساخت و ساز را تسریع بخشید.افزایش هزینه ساخت مسکن تنها به مصالح محدود نمیشود، بلکه دستمزدها، قیمت زمین و سایر هزینههای مرتبط نیز همزمان رشد میکنند. به همین دلیل، افزایش قیمتها در مسکن ترکیبی از عوامل داخلی و خارجی است و تنها یک عامل نمیتواند این روند را توضیح دهد. مسائل مختلف اقتصادی باید به صورت یکپارچه مدیریت شوند، زیرا هرگونه کمتوجهی به یکی از این عوامل میتواند رشد قیمت را غیرقابل کنترل کند.
اثر مستقیم حملات بر مسکن
فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی بازار مسکن نیز در مورد افزایش هزینه ساخت میگوید: هزینههای ساخت مسکن در سالهای اخیر افزایش قابل توجهی داشته و بیشترین سهم افزایش مربوط به بخش مصالح ساختمانی است. مشکل اصلی این است که زنجیره تامین مصالح به ویژه فولاد و مواد پتروشیمی به دلیل آسیب دیدن برخی صنایع و اختلالات تولید دچار گسست و همین موضوع باعث افزایش قیمتها شده است.
یزدانی ادامه میدهد: مصالح ساختمانی امسال جهشهای غیرعادی و غیرمنتظرهای را تجربه کردهاند و این افزایش، اثر مستقیم بر هزینه تمام شده مسکن دارد.
این کارشناس میگوید: بخش قابل توجهی از مواد اولیه مصالح ساختمانی از پتروشیمی تامین میشود و مشکلات موجود در این بخش باعث شده هزینهها بالا رود. او تاکید میکند: در مقابل، سهم دستمزدها درهزینه تمام شده ساختمان بسیار کمتر است و افزایش دستمزدها تاثیر چندانی بر قیمت نهایی مسکن ندارد. بنابراین وقتی صحبت از افزایش هزینه ساخت مسکن میشود، باید بیشترین توجه به مصالح و فرآیندهای تولید آنها داشته باشیم، نه دستمزدها یا بخشهای جانبی.
فردین یزدانی در بخشی از اظهاراتش روند افزایش قیمت را پیشبینی میکند و توضیح میدهد: افزایش قیمت مسکن به دو عامل اصلی بستگی دارد؛ یکی هزینه تمام شده و دیگری تقاضای مسکن به عنوان دارایی سرمایهای. امسال تقاضای واقعی در بازار بسیار کم و توان خرید مردم محدود است، بنابراین رشد شدید قیمتها ناشی از تقاضا رخ نخواهد داد.
او میگوید: افزایش قیمت امسال بیشتر ناشی از تورم مصالح و هزینههای ساخت است و نه رشد تقاضای دارایی. بنابراین افزایش قیمتها غیرطبیعی و نامتعارف نیست، بلکه پاسخ به افزایش هزینههاست.
یزدانی در مورد این رویکرد که بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی عقب مانده است، میگوید: این رویکرد تا حدی درست است، اما نباید تصور کنیم که عقبماندگی سالهای گذشته باعث میشود امسال بازار بخواهد جبران کند.سال گذشته رکود داشتیم و رشد قیمتها کمتر از تورم بود، بنابراین انتظار جبران قیمتها در سال جاری منطقی نیست. او اضافه میکند: افزایش قیمتها بیشتر ناشی از هزینه تمام شده مصالح است و نه جبران عقبماندگی نسبت به سایر بازارها.
یزدانی در خصوص تاثیر جنگ بر میزان رشد قیمتها در تهران نیز میگوید: بر اساس مشاهدات میدانی، حداقل رشد قیمت مسکن در تهران بین ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده و این روند تا پایان سال ادامه خواهد داشت. با توجه به اینکه افزایش قیمتی ناشی از هزینه تمام شده و نه تقاضای واقعی، تورم مسکن همچنان پایینتر از تورم عمومی کالا و خدمات خواهد بود.
این کارشناس حوزه مسکن در خصوص تاثیر جنگ بر بازار میگوید: در جنگهای اخیر، بیشترین آسیب به پایتخت وارد شد و این بر رونق بازار تاثیر گذاشت، اما قیمتها کاهش نیافت.
او ادامه میدهد: براساس جنگ اخیر نیز زنجیره تامین مصالح دچار مشکل و این موضوع باعث افزایش هزینهها و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شد. بنابراین اثر جنگ بر قیمتها مثبت است و نه منفی.
یزدانی تاکید میکند: افزایش قیمت مسکن عمدتا ناشی از افزایش هزینههای ساخت و مصالح است و سهم تقاضا و دستمزدها در این رشد کم است.اختلال در زنجیره تامین، آسیب صنایع فولاد و پتروشیمی و تورم مصالح، مهمترین عوامل جهش قیمت مسکن در سال جاری هستند.بازار مسکن به دلیل افزایش هزینه تمام شده، شاهد رشد قیمت خواهد بود، اما این رشد محدود به هزینههاست و نه افزایش تقاضای سرمایهای. بنابراین انتظار افزایش غیرمنطقی یا حبابی در قیمت مسکن وجود ندارد.با مدیریت دقیق تولید مصالح و تسهیل دسترسی به مواد اولیه، میتوان رشد قیمتها را کنترل و بازار مسکن را به سمت ثبات هدایت کرد.
منبع: روزنامه اعتماد
