نقد و بررسی فروش متری مسکن
طرح فروش متری مسکن که شهرداری تهران دنبال میکند، ایدهای است که در کشورهای مختلف سابقه دارد؛ اما یک کارشناس حوزه مسکن معتقد است مشکل اصلی این نیست که این طرح چیست، بلکه این است که چه کسی آن را اجرا میکند.
شهرداری تهران اخیرا اعلام کرده که به زودی طرح فروش متری مسکن در قالب طرحهای شهرداری به ویژه در منطقه 5 تهران آغاز خواهد شد. در اطلاعات منتشره اعلام شده که شهروندان میتوانند حتی با پرداخت یک میلیون تومان نیز در این طرح مشارکت داشته باشند. این طرح گرچه در نگاه اول مثبت به نظر میرسد اما پرسشهایی از جمله چگونگی ضمانت اجرای به موقع پروژهها، چگونگی دریافت مطالبات و علت عدم حضور بخش خصوصی را به دنبال دارد.
به گزارش فرارو، بیت الله ستاریان، استاد معماری و تحلیلگر حوزه مسکن در گفتگو با فرارو به بررسی طرح جدید شهرداری پرداخته است:
«خانهریز» طرح بدی نیست؛ اما نباید شهرداری متولی آن باشد
بیت الله ستاریان بیت الله ستاریان به فرارو گفت: «فروش متری یا حتی بهتر است بگوییم سانتی متری ملک را نمیتوان موضوعی بیسابقه دانست. این نوع فروش، در کشورهای مختلف جهان سابقه دارد. اما نوع فروش دیگر کشورها، با ما متفاوت است. در دیگر کشورها، چنین طرحی در قالب اوراق مطرح میشود. مثلا برای هر متر زمین یک ورقه چاپ میشود که نشان میدهد هر شخص یک سهم از پروژهای دارد که در حال ساخت است. عموما در این نوع پروژهها یک ارگان دولتی حضور دارد که مرجعیت خاصی دارد و مخاطبان این طرح میتوانند از مرجع مذکور مطالبه کنند یا به عبارتی متضمن تعهدات پروژه باشد. همچنین ارگانها و مراکزی رسمی وجود دارد که این نوع خرید و فروش را رسمیت بخشیده و اعتبار میدهند اما این حضور، به معنای مداخله در کل پروژه نیست. بنابراین، این روش، نوعی ابزار مالی برای ساخت پروژههای مشارکتی، با حفظ ارزش پول برای سرمایهگذار است. با این روش، فرد خریدار میتواند مطمئن باشد و مدام رصد کند که ارزش پولی که سرمایهگذاری کرده چقدر بالاتر رفته و سود کرده است.»
وی افزود: «بر این اساس، طرح مذکور، به طور بالقوه، طرح خوبی است. اما مسئله این است که شهرداری نباید برای پروژههای خود چنین طرحی را پیاده کند. درواقع کسب پول شهروندان توسط شهرداری منطقی نیست. اگر اتفاق خاصی رخ دهد و شهرداری مجبور شود این پول را صرف یک ضرورت دیگر کند چه؟ آیا نهادی داریم که شهرداری را ملزم کند یا تضمین کند که تمامی پولهای اخذ شده دقیقا در یک پروژه مشخص صرف شود؟ شهرداری یک نهاد کاملاً مستقل محسوب نمیشود. ضمن این که شهرداری مدام در حال تدوین اولویتهای خود است و ممکن است یک پروژه شهرداری از جمله همین پروژههای مشارکتی بنابر برخی اقتضائات ناگهانی از اولویت خارج شوند. حتی یک پروژه میتواند به بهانههای گوناگونی از جملهعدم مشارکت کافی، مشکلات زمینهای و حواشی گوناگون ناگهان متوقف شود و حتی وقفههای بلندمدت را تجربه کند. در نهایت نیز شهروندان سهم خود را فروخته و از طرح خارج شوند.»
مگر شهرداریها متولی مسکن کل کشور هستند؟
این استاد معماری و کارشناس حوزه مسکن گفت: «مشکل اصلی ما این است که متولی و ذینفع، یک ارگان و سازمان غیرخصوصی است. در نقاط مختلف جهان این نوع پروژهها به این شکل اجرا میشود که شهرداری این نوع خدمات را به بخش خصوصی واگذار میکند. مثلا بخش خصوصی پروژهای دارد که میخواهد ۱۰ هزار واحد بسازد، در نتیجه با شهرداری توافق کرده که شهرداری بر فروش این واحدها نظارت کند. البته در ازای این اقدام نیز به شهرداری هزینهای داده خواهد شد. این روش، زمین تا آسمان با روشی که قرار است در کشور ما اجرایی شود متفاوت است. در کشور ما، قرار است شهرداری، پروژه خود را برای فروش بگذارد. اصلا مگر شهرداریهای دنیا متولی مسکن کل کشور هستند؟ شهرداریها معمولا متولی مسکن بیخانمانها هستند. شهرداری لندن، پاریس یا هر شهر مهم دیگری، موظف است برای افرادی که نیاز به حمایت دارند سرپناهی تهیه کنند.»
وی افزود: «در پروژههای مشابه فروش متری مسکن نیز در همه کشورها از بانک مرکزی تا دولت و شهرداریها موظفند حمایتهایی را برای بخش خصوصی در نظر بگیرند. بنابراین سه نهاد اصلی نقش تامین مالی و حمایتی دارند اما با همه این ها، شهرداری شهری پرجمعیت مثل لندن نمیتواند مدعی تامین مسکن برای کل جمعیت خود شود. بنابراین برخی پروژهها و طرحهای داخلی در بخش جزئیات با اما و اگر همراه است.»
نفت و گاز برای بانک مرکزی مهمتر از مسکن است
این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در توضیح مشکلات بخش خصوصی گفت: «بخش خصوصی در کشور ما توان کافی مالی برای ورود به چنین حوزههایی را ندارد. شهرداریها میتوانند به جای این که خود به مردم زمین بفروشند از بخش خصوصی برای راه اندازی این نوع پروژهها حمایت کند. با این روش، هم الزامات قانونی و شرایط حمایت از خریداران از حالت دولتی خارج میشود و پیگیری امور تسریع میشود و هم نقش بخش خصوصی در عمران کشور افزایش پیدا میکند. متاسفانه همیشه بخش دولتی، همه ساخت و ساز کشور را در اختیار گرفته و اجازه پا گرفتن بخش خصوصی را نمیدهد. این در حالیست که بخش املاک در کشور ما پتانسیل بالایی دارد و میتوان با همین روش فروش سهم به هر نفر برای خرید متری زمین، رشد و سود زیادی ایجاد کرد. اما کدام شرکت بخش خصوصی در کشور ما اجازه و توان دریافت چنین مجوزی را از بانک مرکزی دارد. اصلا مکانیسمی برای چنین موضوعی در قوانین ما در نظر گرفته نشده است.»
وی در خصوص اهمیت بانک مرکزی در پروژههایی از این دست گفت: «این نکته را هم نباید نادیده بگیریم که متاسفانه بانک مرکزی ما تا حد زیادی از واقعیتهای روز فاصله دارد. مثلا بحث توکنسازی (Tokenization) یا توکنایز کردن داراییها در کشور ما اصلا جا نیفتاده است. اقتصادی که از سوی بانک مرکزی مورد تاکید قرار دارد، شامل اقتصاد مسکن نمیشود. علیرغم این که نیمی از اقتصاد ما اقتصاد مسکن است، اصلا ساختار بانک مرکزی به این بخش توجهی ندارد چرا که ساختار بانک مرکزی دولتی است و اقتصاد نفت، گاز و امثالهم برای بانک مرکزی مهمتر است و این در حالیست که مسکن اصلیترین بخش اقتصاد کشور است و اصلا برنامهای برای این بخش اندیشیده نشده است. فقط در بخش تسهیلات برخی فرامین داده میشود اما برای تولید مسکن عملا هیچ اتفاقی رخ نمیدهد. حدود ۶۰ درصد اقتصاد کشور، مبتنی بر صنعت ساختمان است. یعنی نه بانک مرکزی توجهی به این موضوعات دارد و نه وزارت اقتصاد و دارایی.»
