چه کسی به داد مستاجران دنیا می‌رسد؟
کنترل بازار اجاره بها؛ آری یا خیر؟

چه کسی به داد مستاجران دنیا می‌رسد؟

حداقل در ۳۰ کشوری که ما بررسی کردیم شاید تنها حدود ۱۰ تای آن‌ها همه چیز را به توافق میان مالک و مستاجر سپرده و خود را از بازی کنار کشیده اند.
کد خبر: ۵۸۳۹۴
بازدید : ۵۰۴
۲۱ خرداد ۱۳۹۷ - ۱۳:۳۳
چه کسی به داد مستاجران دنیا می‌رسد؟
 
على هادی زاده| نرخ اجاره مسکن را در ایران واقعا چه کسی تعیین می‌کند؟ وضعیت به صورتی شده است که به سراغ هر مسئول صنفی که می‌روید گناه را به گردن دیگری می‌اندازد و در این میان مستاجران نگون بخت چوبش را می‌خورند؛ مستاجرانی که تقریبا هیچ قانون حمایتی برای آن‌ها وجود نداشته و مالکان تا آنجایی که زورشان برسد آن‌ها را تحت فشار می‌گذارند، ولی در بسیاری از کشور‌های دنیا اینگونه نیست.
 
حداقل در ۳۰ کشوری که ما بررسی کردیم شاید تنها حدود ۱۰ تای آن‌ها همه چیز را به توافق میان مالک و مستاجر سپرده و خود را از بازی کنار کشیده اند. بیشتر این کشور‌ها مثل اسپانیا و یونان، هم در نهایت اوضاع شان چندان جالب نیست و وضعیت اقتصادی خوبی هم ندارند.
 
از طرف دیگر با کشور‌هایی روبه رو شدیم که برای همه چیز قوانین مشخصی وضع کرده بودند؛ اینکه مالک چقدر باید اجاره را افزایش دهد و یا در چه مدت زمانی می‌تواند این کار را بکند. حتی در بسیاری از این کشور‌ها در زمان بستن قرارداد اولیه، مالک باید مشخص کند اگر قصد افزایش قیمت دارد، چگونه آن را عملی خواهد کرد و مبلغش چقدر است.
 
در این میان کشور‌هایی هم بودند که دولت اختیار تام داشته و برای کل مسئله مسکن کشور و نرخ اجاره بها تعیین تکلیف می‌کند. در هر صورت به نظر می‌رسد زمان آن فرا رسیده که دولت برای این افزایش قیمت‌های غیرمنطقی یک قانون مدون در نظر بگیرد.



بلژیک
در سیستم حقوقی بلژیک اگر قرارداد براساس قوانین دولتی نوشته شود، افزایش اجاره با محدودیت‌هایی روبه رو می‌شود. البته برای بستن قرارداد هم شرایط خاصی وجود دارد. مثلا قرارداد باید کمتر از سه سال باشد. در این صورت در این سه سال افزایش قیمتی اتفاق نمی‌افتد.
 
البته قانون برای صاحبخانه هم شرایطی را در نظر گرفته است. مثلا طبق این شرایط اگر صاحبخانه خانه را تعمیر کند و کاری کند که ویژگی کاربردی خاصی به خانه افزوده شود، می‌تواند حداقل ۱۰ درصد اجاره خانه را بالا ببرد. همچنین اگر قیمت مسکن بیش از ۲۰ درصد رشد کند نیز می‌تواند با توافقی برای مستاجر افزایش قیمتی را لحاظ کند.

قبرس
در قبرس قانون در بحث تعیین اجاره اصلا دخالتی نمی‌کند و همه چیز به عهده مستاجر و مالک است، ولی در قبرس اصولا افزایش قیمتی که قرار است بعدا اعمال شود در قرارداد ذکر می‌شود. اینکه این افزایش قیمت چه زمانی اتفاق افتاده و میزان آن چنددرصد است. از طرفی در قانون این کشور، مواردی ذکر شده که به مستاجران تا حدی کمک می‌کند. مثلا هرچند گفته شده که دولت کاری به قرارداد ندارد، ولی در قانون این کشور ذکر شده که میزان افزایش اجاره خانه نباید بیشتر از ۱۴ درصد باشد. مگر اینکه دو سال از آخرین افزایش قیمت اجاره خانه گذشته باشد.

جمهوری چک
در جمهوری چک قانون همه چیز را به توافق دو طرف واگذار کرده است، ولی با این حال بی خیال کل داستان هم نشده. طبق قانون این کشور هیچگونه افزایش قیمتی نباید به خواست فقط یک طرف انجام شود. به همین خاطر در قرارداد‌ها درج می‌شود که اگر صاحبخانه قصد افزایش قیمت را دارد، مقدار آن چقدر است و چه زمانی اتفاق می‌افتد. با این کار دو طرف روی افزایش قیمت قبل از بستن قرارداد توافق می‌کنند. اگر روی اجاره توافقی صورت نگیرد، میزان افزایش اجاره خانه باید دقیقا براساس ارزش خانه در آن زمان انجام شده و در نهایت مستاجر هم موافق باشد.

دانمارک
در دانمارک قرارداد‌های اجاره‌ای می‌توانند کاملا آزادانه بسته شوند، ولی هر موقع که لازم بود این قرارداد‌ها براساس خواست طرفین بررسی شده و در نهایت مطابق قانون اجاره تعیین می‌ش. ود. قانون این کشور اجاره را از چهار طریق مختلف می‌تواند تعیین کند. روش‌هایی از جمله عرضه و تقاضا و میانگین اجاره در آن منطقه که معمولا به نفع مشتری تمام می‌شوند. در قانون این کشور محدودیتی برای تعداد دفعاتی که می‌توان کرایه را افزایش داد و یا اینکه زمان آن چه موقع باید باشد ذکر نشده است. هرچند اگر قیمت خانه نسبت به قبل افزایش پیدا نکرده باشد مالک حق افزایش کرایه را ندارد.

استونی
در کشور استونی فرآیند افزایش اجاره خانه داستانی کمی پیچیده دارد. اگر قصد دارید با یک نفر قرارداد بسته و افزایش قیمتی را لحاظ کنید باید حداقل قرارداد سه ساله‌ای ببندید. طی این قرارداد شما می‌توانید سالی یک بار افزایش قیمت را لحاظ کنید و میزان فاصله دو افزایش قیمت هم نمی‌تواند کمتر از شش ماه باشد.
 
همچنین میزان این افزایش قیمت باید مبنای درستی داشته باشد و در زمان بستن قرارداد کاملا مشخص باشد. حال این مشخص شدن می‌تواند بر اساس توافق طرفین باشد. مثلا اینکه ۱۰ درصد افزایش پیدا می‌کند یا براساس میزان افزایش خانه و اجاره خانه‌های منطقه و ... انجام خواهد شد.

فنلاند
در فنلاند هم مانند بسیاری از کشور‌ها اجاره براساس توافق طرفین است. با این حال برای مستاجر هم قانون‌های حمایتی خاصی در نظر گرفته شده است. مثلا مستاجر اگر فکر می‌کند که اجاره ناعادلانه است می‌تواند به دادگاه رفته تا دادگاه مبلغ اجاره منطقی برای سکونت در آن خانه را مشخص کند. در مورد میزان افزایش کرایه نیز جمله‌ای با عنوان افزایش اجاره منصفانه درج شده است. در کتاب قانون این کشور این جمله اینگونه تعریف شده است که افزایش قیمت خانه نباید بیش از ۱۵ درصد در سال باشد. مگر اینکه خانه نوسازی شده باشد و ارزش مالی آن افزایش پیدا کرده باشد.

فرانسه
در فرانسه قوانین تعیین اجاره با توجه به منطقه‌ای که زندگی می‌کنید متفاوت است. به صورت کلی حدود ۶۰ درصد مردم فرانسه می‌توانند به صورت آزادانه قرارداد بسته و براساس توافق طرفین میزان اجاره و ... را تعیین کنند. ولی برای ۴۰ درصد جمعیت فرانسه داستان متفاوت است.
 
طبق قانون این کشور، شهرک‌هایی که بیش از ۵۰ هزار نفر جمعیت دارند توسط دولت تعیین تکلیف شده و میزان اجاره پرداختی آن‌ها با توجه به قانون مشخص می‌شود. اکنون در فرانسه حدود ۳۸ شهرک با چنین مشخصاتی وجود دارند که حدود ۴۰ درصد جمعیت این کشور را شامل می‌شوند.

آلمان
در آلمان قوانین حمایتی جالبی برای مستاجران وجود دارد. شاید به همین خاطر باشد که میزان اجاره نشین‌های این کشور در حال پیشی گرفتن از مالکان است. اول اینکه هیچ مالکی حق ندارد اجاره خانه را بیش از ۱۰ درصد افزایش دهد. اگر در شرایطی که خانه کمی وجود دارد یک مالک کرایه خانه خود را بیش از ۲۰ درصد از نرم بازار افزایش دهد، مرتکب تخلف مدنی شده است. اگر همان مالک کرایه خانه را بیش از ۵۰ درصد افزایش دهد تحت عنوان تخلف جنایی مورد تعقیب قضایی قرار گرفته و حتی اگر مستاجر هم با شرایطش موافقت کرده باشد، قرارداد آن‌ها باطل قلمداد می‌شود.

لهستان
در لهستان افزایش اجاره خانه نباید در مدت زمانی کمتر از شش ماه اعمال شود. از طرفی خانه‌هایی که تعمیر نشده اند و شرایط خاص دیگری را دارند نباید افزایش قیمتی بیش از چهار درصد داشته باشند. در این زمینه یک قانون دیگر هم در لهستان وجود دارد که از مسکن‌های اجتماعی حمایت می‌کند. طبق این قانون افزایش اجاره این واحد‌ها نباید بیش از ۵۰ درصد از کمترین اجاره بها باشد. کمترین اجاره بهای مسکن‌های اجتماعی توسط شهرداری همان منطقه اعلام می‌شود.

پرتغال
در بازار پرتغال دو نوع بازار ملک وجود دارد. یک بازار آزاد که در آن هر گونه قیمت گذاری آزاد است و دیگری بازاری که در آن سعی می‌شود بعضی قوانین رعایت شود. در حقیقت دولت این کشور می‌گوید باید اجاره خانه براساس منطق و صداقت تعیین شود.
 
در غیر این صورت قراردادی که بسته می‌شود برای قانون این کشور رسمیت ندارد. معمولا میزان این صداقت و منطق توسط ارزش آن ملک در بازار سنجیده میشود. در هر صورت در بازار کشور پرتغال بسیاری قیمتی بالاتر یا پایین‌تر تعیین می‌کنند و طی توافقاتی بین مالک و مستاجر بیخیال این مسئله می‌شوند. راستی اجاره‌ها باید هر یک سال یکبار افزایش پیدا کنند و قراردادی که یک ساله بسته شده شامل هیچگونه افزایش اجاره‌ای نمی‌شود.

هلند
در هلند قانون تمام مسئله قیمت گذاری خانه را به خود ملک معطوف کرده است و نظر صاحبخانه را در هیچ شرایطی قبول نخواهد کرد.
 
البته این مسئله شرایط خاصی دارد. شرایطی که به موجب آن، ملک تحت شرایط قیمت گذاری دولتی قرار بگیرد یا اینکه کاملا در اختیار مالک باشد. فقط این را بدانید که بیشتر املاک هلند تحت نظارت دولت هستند و دولت بر اساس قاعده‌های مشخص میزان اجاره را مشخص می‌کند. طبق این قاعده‌ها میزان افزایش اجاره هرساله توسط وزیر مربوطه اعلام می‌شود. البته منطقه‌های مختلف می‌توانند تا حدی که برایشان مشخص شده است میزان اجاره اعلامی توسط وزیر را باز هم افزایش دهند.
 

ایتالیا
ایتالیا فقط تحت شرایط خاصی وارد بحث اجاره خانه‌ها می‌شود. به تازگی قانونی در این کشور تصویب شده است که به دولت اجازه میدهد میزان اجاره در قرارداد‌های کوتاه مدت را تعیین کند. منظور از قرارداد‌های کوتاه مدت، قرارداد‌هایی است که مدت زمانی کمتر از ش. ش. ماه دارند.
 
معمولا این قرارداد‌ها توسط دانشجویان برای اجاره مکانی در طول سال تحصیلی بسته می‌شوند. به موجب این قرارداد‌ها هیچگونه افزایش قیمتی هم اعمال نمی‌ش. ود. در مورد قرارداد‌های عادی نیز میزان اجاره نباید بیش از ۷۵ درصد نرخ اجاره اعلام شده توسط سازمان مسکن و شهرسازی این کشور باشد. نرخی که اول هرسال اعلام می‌شود.

سوئد
در کشور سوئد اجاره خانه بر اساس ارزش واقعی ملک تعیین شده و کاری به میزان تقاضا ندارد. در این میان هرساله املاک با توجه به تعمیرات و تغییرات ارزش گذاری شده و براساس آن ارزش از مستاجر اجاره دریافت میشود. اگر قرار باشد مالکی اجاره خانه را افزایش دهد، باید از اتحادیه مستاجران اجازه بگیرد. اگر مالک و اتحادیه به توافقی نرسیدند دادگاه وارد بازی شده و میزان قیمت را تعیین می‌کند. البته همه این‌ها در صورتی است که شش ماه از آخرین افزایش اجاره آن ملک گذشته باشد.
 
منبع: روزنامه هفت صبح
ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
* نظر:
نظرات بینندگان
انتشار یافته: ۱
در انتظار بررسی: ۰
غیر قابل انتشار: ۰
ناشناس
Iran, Islamic Republic of
۱۰:۳۰ - ۱۳۹۷/۰۴/۱۱
1
0
۵ سال قبل روحانی در تبلیغات انتخاباتی می‌گفت «دولت تدبیروامید دنبال این هست که آنچنان رونق اقتصادی ایجاد کند ودرآمد در اختیار مردم قراربگیرد که اصلا به ۴۵هزار تومان یارانه، خودشان نیاز نداشته باشند».!!!!
خوشبختانه با عملکرد خوب اقتصادی دولت روحانی، اکثر مردم حاضرند از 45 هزار تومانشان بگذرند اما قشر مستضعف جامعه خصوصا وزرا و نمایندگان مجلس ، برای 45 تا تک تومنی حاضرند همو بکشن...؟
نگاه