بازار مسکن دچار رکود تورمی است / فنر فشرده اجارهبها سال آینده رها میشود!
بازار مسکن همچنان در وضعیت رکود تورمی بهسر میبرد؛ بررسیها نشان میدهد که معاملات بازار ملک کاهش شدیدی یافته و خریداران و فروشندگان در انتظار ثبات، از انجام معامله صرف نظر کردهاند. وضعیت اجارهبها نیز چندان مطلوب نیست و فشار تورم، هم بر دوش مستاجران و هم مالکان سنگینی میکند؛ اما آیا این فنر فشردهشده، سال آینده در بازار اجاره رها میشود؟ بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، به تجارتنیوز گفته است که بازار اجاره معمولا ۶ ماه زودتر از بازار خرید و فروش، به چشمانداز رشد قیمتها واکنش نشان میدهد. او معتقد است که رشد اجارهبها همپای تورم و حتی در برخی دورهها فراتر از آن حرکت میکند.
بررسیهای میدانی نشان میدهد، بازار مسکن که هر ساله در فصل زمستان از رکود فاصله میگرفت و اندکی به سمت رونق حرکت میکرد، زمستان امسال بهدلیل ناآرامیهای اخیر، محدودیتهای دسترسی به اینترنت و نبود اطمینان نسبت به شرایط سیاسی کشور، همچنان در رکود باقی مانده است.
در این میان، بازار اجارهبها فشار مضاعفی را به مستاجران تحمیل کرده و این در حالی است که همین اجارههای بالا نیز برای بسیاری از مالکان پاسخگوی هزینهها نبوده و برای مستاجران قابل پرداخت نیست. به این ترتیب، تورم اجاره، فشار را به دو سوی بازار منتقل کرده است. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح میشود که بازار اجاره و همچنین بازار خرید و فروش مسکن در سال آینده چه مسیری را طی خواهد کرد؟
واکنش بازار اجاره مسکن به تورم، زودتر از بازار خرید و فروش ملک است
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با تجارتنیوز بیان کرد: «بازار مسکن عمدتا تابع ملک و پتانسیل رشد یا رکود آن است، اما معمولا بازار اجاره مسکن زودتر از بازار خرید و فروش به تورم واکنش نشان میدهد.»
بازار اجاره رشد قیمتها را ۶ ماه زودتر از بازار خریدوفروش مسکن در خود منعکس میکند
ستاریان افزود: «در بسیاری از موارد، پیش از آنکه افزایشی در قیمت ملک شکل بگیرد و بازار وارد فاز رونق شود، این تغییر ابتدا در بازار اجاره نمایان میشود. بهطور معمول، میبینیم که بازار اجاره این تحول را پنج تا ۶ ماه زودتر، در خود منعکس میکند.»
بازار اجاره در فصل جابهجایی، رشد یک ساله مسکن را یکجا بروز میدهد
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «از سوی دیگر، هنوز در فصل جابهجایی مستاجران قرار نداریم؛ فصل اصلی اجاره و نقل و انتقال، عمدتا در تابستان اتفاق میافتد. در همین دوره است که تمام رشدی که بازار مسکن در سال قبل تجربه کرده و در خود نگه داشته، به صورت یکباره در بازار اجاره خود را نشان میدهد.»
او اضافه کرد: «بهعنوان مثال، فردی که ملکی را با رقم ثابتی اجاره کرده، در طول سال همان اجاره سال گذشته را پرداخت میکند و افزایش قیمت ملک، تا زمان تمدید قرارداد یا تخلیه، خود را در اجارهبها نشان نمیدهد. به همین دلیل، این تراکم و فشار انباشته افزایش قیمت، به یکباره در فصل اجاره خود را بروز میدهد.»
بازار اجاره در دوره رکود، همسطح تورم و در دوره رونق فراتر از آن رشد میکند
این کارشناس بازار مسکن درباره رشد قیمت اجارهبها در سال آینده اظهار کرد: «قدر مسلم این است که اجارهبها نیز تحت تاثیر و همسان با تورم رشد خواهد کرد. در بسیاری از دورههای رونق، رشد اجاره حتی از میانگین شاخص تورم کالاها هم بالاتر میرود، اما در دوره رکود، معمولا میتوان گفت رشد اجارهبها همسطح با تورم عمومی کالاها رشد میکند.»
عملا با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه هستیم؛ نه فروشنده میفروشد و نه خریدار میخرد!
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «نکته مهم این است که بازار ملک به دلیل رکود شدید حاکم بر اقتصاد، هنوز وارد فاز رونق نشده و تقاضای موثر در حالت انتظار قرار دارد. ما عملا با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه هستیم؛ فروشندگان ملک خود را نمیفروشند و خریداران نیز اقدام به خرید نمیکنند.»
خریداران مسکن فقط در صورت اطمینان از ثبات قیمت وارد بازار میشوند و نگاه کوتاهمدتی به بازار مسکن دارند
ستاریان گفت: «خاصیت روانی بازار مسکن برای خریداران این است که حاضر هستند یک واحد مسکونی را حتی با قیمت بالاتری خریداری کنند، به شرط آنکه مطمئن باشند این قیمت کاهش نخواهد یافت یا حداقل روندی افزایشی خواهد داشت. اما اگر کوچکترین احساسی وجود داشته باشد که امکان افت قیمت وجود دارد، خریدار مطلقا وارد بازار نمیشود.»
او در ادامه بیان کرد: «به همین دلیل، خریداران به دنبال ثبات بازار هستند و نگاه کوتاهمدتی به بازار مسکن دارند؛ زیرا اگرچه مسکن در جامعه ما یک کالای سرمایهای محسوب میشود، اما این سرمایهگذاری باید دستکم باعث حفظ ارزش سرمایه باشد، نه موجب کاهش آن. روانشناسی خریدار دقیقا حول همین محور میچرخد.»
فروشندگان در دوره رکود تا زمانی که ناچار نشوند، اقدام به فروش ملک خود نمیکنند
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «از سوی دیگر، فروشنده نیز تا زمانی که با مشکل خاصی مواجه نشود، چه مساله مالی، چه مهاجرت یا جابهجایی ناخواسته، ملک خود را نمیفروشد. این رفتار، ویژگی غالب بازار مسکن در دوره رکود تورمی است.»
بازار مسکن تنها بخشیست که هم پدیده رکود و هم تورم در آن وجود دارد
ستاریان در ادامه اضافه کرد: «بازار مسکن هم تنها بخشیست که هم پدیده رکود و هم تورم در آن وجود دارد. علیرغم آنکه بازار رکودیست و معاملهای جریان ندارد، اما قیمتها روند افزایشی دارند.»
معاملات مسکن در دوره رکود کاهش مییابد اما قیمت مسکن روند افزایشی دارد
ستاریان در ادامه با اشاره به اینکه در دوره رکود، ممکن است معاملات مسکن کاهش شدیدی پیدا کند، اما روند قیمتی متفاوت خواهد بود، گفت: «برای مثال، در شهری که در دوره رونق سالانه ۱۰۰ هزار معامله انجام میشود، در دوره رکود این عدد ممکن است به پنج هزار معامله یا حتی کمتر برسد. اما این معاملات، معیار مناسبی برای تحلیل بازار نیستند؛ زیرا عمدتا ناشی از اجبار و ناچاری فروشندگان فروخته شدهاند.»
او افزود: «آن بخش عمدهای از مالکان که مشکلی ندارند، اصلا وارد بازار نمیشوند و صرفا قیمتهای بالاتری را پیشنهاد میدهند که خریداری برای آن پیدا نمیشود. در عین حال، خریداران نیز به دلیل نگرانی از کاهش نقدشوندگی، وارد چنین معاملاتی نمیشوند.»
منبع: تجارت نیوز
