رشد اجاره بهای مسکن در ایران

تورم اجاره‌بهای مسکن در خزان بازارها، تغییر مسیر داد و نزولی شد. آمار رسمی از روند رشد اجاره‌بها در کشور نشان می‌دهد سرعت رشد هزینه اجاره‌نشینی در فصل سوم ۹۹ کاهش یافت. این کاهش بعد از حداقل سه فصل صعود تورم اجاره اتفاق افتاده؛ به‌طوری‌که تورم نقطه‌ای اجاره‌بها (میزان رشد نسبت به مدت مشابه در سال قبل) از ۲۹درصد در تابستان به نزدیک ۲۸درصد در پاییز رسیده است.

سه عامل در نقش سرعت‌گیر تورم اجاره مسکن، باعث تغییر وضعیت بازار اجاره‌نشین‌ها شده است. تمدیدی‌ها البته با تورم بیشتری روبه‌رو بودند.

تورم در بازار اجاره کشور در فصل ریزش بازارها، تغییر جهت داد. گزارش رسمی مرکز آمار و تحقیقات میدانی از بازار اجاره کلان‌شهر‌ها نشان می‌دهد صاحبخانه‌ها در سومین فصل از سال‌جاری به برقراری ثبات نسبی در سایر بازار‌های دارایی واکنش نشان دادند و تصمیمات متفاوتی نسبت به تابستان برای تعیین نرخ اجاره اخذ کردند.

مرکز آمار ایران تغییرات شاخص اجاره‌بها در شهر‌های کشور طی یک فصل پاییز ۹۹ را بررسی کرد. نتایج این گزارش نشان می‌دهد تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در شهر‌های کشور پس از ۴ فصل رشد مداوم، در پاییز امسال تغییر جهت داد و رشد خفیفی را نسبت به فصل‌های گذشته تجربه کرد.

از آنجاکه اجاره‌بها به شکل سالانه تعیین و نرخ آن سالانه در سررسید قرارداد تغییر می‌کند، بنابراین بررسی تحولات این بازار به شکل «نقطه‌ای» یعنی میزان رشد اجاره‌بها در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل از اهمیت برخوردار است.

با توجه به این موضوع، گزارش مرکز آمار ایران حاکی از آن است که تورم نقطه‌ای اجاره در شهر‌های کشور از ۲۹ درصد در فصل تابستان به ۴/ ۲۸ درصد در فصل پاییز رسیده که نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد نرخ اجاره‌ها در سومین فصل سال‌جاری است. به این ترتیب نرخ رشد اجاره‌بها (تورم نقطه‌ای) در تابستان امسال به بالاترین سطح از ابتدای سال ۹۵ تاکنون رسیده بود.

بررسی روند تورم نقطه‌ای بازار اجاره‌بها کشور از سال ۹۵ تاکنون نشان می‌دهد تورم نقطه‌ای اجاره در شهر‌های کشور در سال ۹۵ معادل ۶/ ۵ درصد، در سال ۹۶ معادل ۷ درصد، در سال ۹۷ معادل ۵/ ۱۸ درصد و در سال ۹۸ معادل ۴/ ۲۳ درصد بوده است.

جالب آنکه تورم نقطه‌ای اجاره کشور در سال‌جاری نیز روند رشد خود را طی کرده است؛ به طوری که مطابق با آمار، تورم نقطه‌ای اجاره در فصل بهار امسال معادل ۳/ ۲۳ درصد، در تابستان با رشد قابل‌توجه به ۲۹ درصد رسید و نهایتا در پاییز سطح ۴/ ۲۸ درصد را لمس کرد. هرچند که تورم نقطه‌ای در این فصل برای قرارداد‌های تمدید شده بیش از این سطح بود و به ۳۴ درصد رسید.

البته حدود دو هفته پیش، مرکز آمار ایران در قالب یک گزارش، تورم نقطه‌ای اجاره‌بها را حدود ۴۳ درصد در فصل تابستان اعلام کرده بود. به نظر می‌رسد علت تفاوت دو نرخ اعلام شده در مورد تورم نقطه‌ای اجاره‌بها آن است که در گزارش پیشین تغییرات اجاره‌بها و در گزارش جدید تغییرات شاخص اجاره‌بها مورد بررسی و محاسبه قرار گرفته است.

مقایسه تغییرات تورم نقطه‌ای در دو فصل گذشته از سال‌جاری به نوعی بیانگر آن است که اولا تورم در این بازار از مسیر رشد خارج شده و ثانیا هرچند خفیف، اما در کانال کاهشی واقع شده و در پاییز نسبت به تابستان حدود ۵/ ۰ واحد درصد کاهش را تجربه کرده است.

سکته خفیف تورم اجاره مسکن یا به معنای دقیق‌تر افت محدود سرعت رشد اجاره‌بها در کشور نشان می‌دهد سه سرعتگیر در مسیر رشد اجاره‌ها در سه‌ماه سوم سال‌جاری قرار داشته است.

سرعتگیر اول، به روال سالانه بازار اجاره مربوط می‌شود. ازآنجاکه فصل تابستان به‌عنوان فصل اصلی نقل و انتقالات بازار اجاره محسوب می‌شود، به‌طور معمول در فصل پاییز سرعت رشد اجاره‌ها کاهش پیدا می‌کند. اگرچه این عامل می‌تواند در کاهش خفیف اجاره‌بها اثرگذار باشد، اما با توجه به شرایط بازار اجاره در سال‌جاری این عامل نمی‌تواند به تنهایی تاثیر چشمگیری در افت خفیف نرخ اجاره داشته باشد.

سرعتگیر دوم، تغییرات قیمت مسکن در فصل گذشته نسبت به فصل تابستان است. تابستان امسال فصلی بود که روند رشد قیمت مسکن نه تنها در شهر تهران بلکه در سایر کلان‌شهر‌های کشور نیز شدت گرفت.

از آنجاکه اجاره‌بها معمولا تابعی از قیمت مسکن است؛ در این فصل به رشد شدید قیمت مسکن واکنش نشان داد و به بالاترین تورم نقطه‌ای از سال ۹۵ تاکنون رسید. فصل تابستان فصل ملتهب بازار‌ها بود و همچون روند سایر بازار‌های دارایی، بازار اجاره نیز سریعا از این التهاب اثر گرفت.

گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تورم مسکن کشور در بهار سال ۹۹ معادل ۶۳ درصد و در تابستان به ۹۶ درصد رسید. این روند برای شهر تهران مصداق داشت. به‌طوری که تورم مسکن شهر تهران در بهار امسال معادل ۳۷ درصد و در تابستان به سطح ۷۳ درصد رسید. متناسب با روند تورم مسکن در دو فصل ابتدایی بازار اجاره نیز واکنش داد.

در فصل گذشته که همه بازار‌ها همچون ارز و سکه، خودرو و مسکن تحت‌تاثیر فرونشست ریسک غیراقتصادی قرار گرفتند و این واکنش به شکل ریزش قیمت‌ها خود را نشان داد. به نظر می‌رسد این واکنش‌ها به بازار اجاره نیز به شکل افت محدود تورم نقطه‌ای سرایت کرده و موجران در این فصل، به خزان قیمت‌ها واکنش نشان دادند. اما سومین سرعتگیر، تعیین سقف تعزیراتی برای رشد اجاره‌بهاست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه تعیین این سقف نتوانست رشد اجاره‌بها را کنترل کند، اما تا حدودی تاثیرگذار بوده است. جالب آنکه تحقیقات میدانی انجام شده از واسطه‌های ملکی در شهر‌های بزرگ کشور آمار رسمی مرکز آمار را تایید می‌کند.

مشاوران املاک در این شهر‌ها دو جمله طلایی در توصیف وضعیت کنونی بازار اجاره در فصل پاییز را به کار می‌برند. به گفته آن‌ها به‌رغم آنکه فشار اجاره‌بها همچنان احساس می‌شود و بازار همچنان دچار تب قیمتی است، اما در عین حال نسبت به فصل تابستان، از فشار رشد اجاره‌بها کاسته شده است.

متغیر‌های بازار مسکن تا پایان سال
تحولات دو ماه گذشته در بازار مسکن که به شکل اول، کاهش تورم ماهانه و سپس افت قیمت آپارتمان‌ها در تهران رخ داد، آینده این بازار و البته بازار‌های مرتبط را دستخوش تغییر معناداری خواهد کرد.