چرا ساختمان‌ها زود کلنگی می‌شوند؟ عمر اقتصادی ساختمان ها در ایران زودتر از عمر فنی آنها به سر می‌رسد

انگیزه اصلی این چرخه،«سود اقتصادی» سرشار ناشی از ساخت‌وسازهای جدید با تراکم بیشتر و واحدهای کوچک‌تر است. نکته این است که بیشتر املاک کلنگی یا سال ساخت بالا، عمری کمتر از 50 سال دارند در حالی که در اغلب کشورها، ساختمان‌ها با عمر 100 سال و بیشتر همچنان کارایی دارند و تخریب هم نمی‌شوند.

با اینکه صنعت ساخت و ساز سهم بالایی در رشد اقتصادی و تولید ناخالص داخلی دارد، اما تخریب ساختمان‌هایی که هنوز قابلیت سکونت دارد و ساخت و ساز دوباره، با توجه به کمبود منابع انرژی بخصوص آب، اکنون یکی از چالش‌های حوزه ساخت محسوب می‌شود. کیفیت پایین مصالح و ساخت و ساز خارج از ضوابط و مقررات فنی و مهندسی، هر چند نقش مهمی در کاهش عمر مفید ساختمان دارد، اما کارشناسان حوزه مسکن و ساختمان اعتقاد دارند در حال حاضر ارزش افزوده و کسب سود از دلایل مهم‌ تخریب ساختمان‌ها قبل از پایان عمر مفید آنهاست.

 بازدهی اقتصادی در تخریب

غزال راهب، رئیس مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی، در گفت‌وگو با «ایران» تأکید کرد، در بسیاری موارد عمر اقتصادی ساختمان زودتر از عمر فنی آن به سر می‌رسد. وی در توضیح این موضوع گفت: «سود اقتصادی در اتمام عمر مفید ساختمان تعیین کننده است، چرا؟ چون تخریب و ساخت جدید، بازده اقتصادی بیشتری به‌خاطر ارزش افزوده در نوسازی دارد، زیرا ساختمانی که هنوز عمر مفیدش باقی مانده، تخریب می‌شود.»

 راهب افزود: « دلیل دیگر تخریب ساختمان‌ها یا پایان عمر مفید آنها، قوانین، مقررات و ضوابط جدید ساخت‌وساز است که سطح اشغال‌وتراکم را افزایش داده است، از طرفی اندازه واحدها یعنی کوچک‌سازی مسکن که در چند دهه‌ اخیر شاهدش هستیم نیز تخریب و ساخت و ساز جدید را سودآور کرده است، همچنین متوسط زیربنا از حدود 180 متر به حدود ۱۰۰ متر کاهش پیدا کرده که البته این عدد در شهرهای مختلف تفاوت دارد، اما تمام این موضوعات موجب بازدهی اقتصادی بالاتر ساختمان موقع تخریب شده در حالی که هنوز عمر فنی ساختمان و استحکامش به حدی نرسیده که ساختمان را تخریبی حساب کنیم.» ضوابطی غیر از پایداری و استحکام ساختمان نیز به گفته رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن، در کاهش عمر مفید آن مؤثر است.

 راهب توضیح داد: « قرار گرفتن ساختمان در مناطق خطرپذیر مانند نزدیکی گسل، مسیل‌ها و کابل‌های فشار قوی، موجب تخریب ساختمان‌ها قبل از موعد پایان عمر مفید آن می‌شود. یکی از موضوعات مهم دیگر مسأله میزان مصرف انرژی در ساختمان‌هاست؛ ساختمان‌های قدیمی معمولاً مصرف انرژی بالاتری دارند البته هدر رفت انرژی فعلاً در تخریب ساختمان، موضوع تعیین کننده و محسوسی نیست به دلیل اینکه قیمت سوخت در ایران رقمی که بتواند این تفاوت را معنی‌دار کند، نیست، اما در هر صورت با توجه به مشکلات کمبود منابع انرژی، مصرف انرژی ساختمان‌ها در تخریب و در ساخت و ساز جدید نقش تعیین کننده‌ای دارد. همه این موارد می‌توانند عمر مفید یک ساختمان را تحت‌شعاع قرار دهد. بنابراین ارزش افزوده و سود اقتصادی و ضوابط و مقررات در تعیین عمر مفید ساختمان تأثیرگذار است.»

 به گفته رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن، بحث دیگر که در پایان عمر مفید ساختمان به حساب می‌آید، دوام خود ساختمان است؛ کیفیت و دوام پایین مصالح ساختمانی باعث شده تا متوسط عمر مفید ساختمان‌ها در ایران به حدود ۳۵ سال برسد که کمتر از متوسط جهانی است.

 افزایش عمر ساختمان‌ها به‌رغم دلایلی که برای کسب سود، عمر مفید آن را کاهش داده، به گفته رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن، در دستور کار بخش ساخت و ساز قرار گرفته است. در این خصوص رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن گفت: «با نگاه ایمنی در برابر زلزله و استحکام سازه‌ای، شناسایی ساختمان‌های ناایمن در کشور آغاز شده است.»

منبع: روزنامه ایران