مسکن در بن‌بست تاریخی؛ چه کنیم؟

یک صاحب‌نظر ارشد اقتصادی با بررسی وضعیت بازار مسکن و نسبت آن با سایر بازارها، مسکن را در بن بست تاریخی توصیف کرد. دکتر حسین عبده تبریزی در نشست نقد و نظر «دنیای اقتصاد» که با موضوع بررسی وضعیت بازار‌ها برگزار شد، ریشه‌ها و علائم حباب قیمت ملک در شهر‌های بزرگ را تشریح کرد و به طرح راه‌حل کلی، اما بنیادی خروج از وضعیت نامطلوب این بخش در حال حاضر پرداخت.

بررسی کارشناسی وضعیت این بازار در حال حاضر به شناسایی دست کم پنج علامت از مواجهه بخش مسکن با بن بست تاریخی و بی سابقه انجامید.

حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر ارشد اقتصادی با اشاره به وضعیت نرخ سود بانکی و با یادآوری اینکه نفوذ بانک مرکزی در حدی نیست که بتواند نرخ سود را به شکل تمام‌عیار کنترل کند، به این موضوع پرداخت که آنچه در بازار پول می‌گذرد، حکایت از رواج نرخ‌های بالاتر از ۲۰‌درصد دارد؛ کمااینکه نرخ اوراق گام در حال حاضر ۵/ ۳۱‌درصد است و در برخی ابزار‌های رسمی بورسی نیز نرخ‌هایی در حدود ۲۶ تا ۲۷‌درصد وجود دارد.

عبده‌تبریزی توضیح داد: در حال حاضر نرخ وام گرفتن دولت به واسطه انتشار اوراق بدهی حدود ۲۷‌درصد و نرخ اعلامی رسمی در شبکه بانکی صرفا برای حفظ ظاهر ۱۸‌درصد است؛ در این شرایط طبعا سرمایه‌گذاران حاضر در بازار مسکن انتظار نرخ‌های بازدهی بالاتری از رقم واقعی سود رایج در شبکه بانکی دارند.

از نگاه این صاحب‌نظر ارشد اقتصادی یک علت اینکه در سال‌های اخیر حجم قابل‌توجهی از پول روانه بازار‌های مالی و نیز بازار دارایی‌هایی از قبیل بازار ملک شده، همین اصرار سیاستگذار پولی بر ظاهرسازی درباره نرخ پایین سود بانکی است که موجب می‌شود سرمایه‌ها در جایی به جز بازار پول بنشیند.

عبده تبریزی همچنین به این مساله پرداخت که بخش مولد اقتصاد نمی‌تواند بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاران را تامین کند و به همین خاطر، پول‌ها صرفا با هدف «حفظ ارزش» از جایی مثل بازار ملک سر در می‌آورد؛ کمااینکه آثار ویرانگر نقدینگی سرازیر شده در این بازار به‌خصوص طی دهه ۹۰ که تولید و به طور کلی بخش صنعت دچار آسیب جدی شده، مشهود بوده است.

او با بیان اینکه بین بازار‌های رمزارز، سکه، طلا و مسکن، انتخاب بسیاری از سرمایه‌گذاران با توجه به ریسک‌های سه گزینه اول همواره مسکن بوده است، گفت: در جایی که پول نمی‌تواند سر از دارایی‌های مولد در‌آورد و گزینه‌هایی مثل ارز و سکه نیز پرریسک تلقی می‌شود، مسکن و پس از آن بورس به انتخاب اصلی سرمایه‌گذاران تبدیل می‌شود.

حباب مسکن در شهر‌های بزرگ

این صاحب‌نظر اقتصادی پس از پرداختن به علت ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن و البته سایر بازار‌های دارایی طی یک دهه اخیر، در بخش دوم سخنان خود از مواجهه بخش مسکن با یک بن بست تاریخی سخن گفت و پنج علامت آشکار آن را تشریح کرد.

او ابتدا به وضعیت نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) در تهران و شهر‌های بزرگ پرداخت و گفت: این نسبت در اصفهان به مقدار ۶۰ رسیده و در تهران نیز در حال حاضر نزدیک ۴۰ است. این در حالی است که حداکثر نسبت قیمت به اجاره در شهر‌های بزرگ دنیا اغلب بین ۲۰ تا ۲۵ بوده و در تهران نیز در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ در دوره‌های جهش قیمت به همین حدود می‌رسید.

نسبتی که عبده به آن اشاره کرد همان نسبت معروف «حباب سنج» بازار مسکن است که در مواقع جهش قیمت افزایش و در دوره ثبات نسبی حاکم بر بازار، به تدریج کاهش پیدا می‌کند. اما در حال حاضر با گذشت نزدیک پنج سال از آخرین دوره جهش قیمت مسکن در پایتخت و به دنبال آن سایر شهرها، همچنان این نسبت در شهر‌های بزرگ بسیار بالاست؛ بالاتر از نرخ متعارف شهر‌های بزرگ دنیا و حتی بالاتر از نرخ متعارف قبل از دهه ۹۰ در همین شهرها.

در واقع این نسبت گویای دو علامت از بن بست مسکن است؛ یکی ناظر بر اینکه زمان دسترسی به مسکن با احتساب نرخ اجاره در کلان‌شهر‌ها به چند دهه رسیده، کمااینکه در تهران ۴۰ سال و در اصفهان ۶۰ سال طول می‌کشد تا یک خانوار مستاجر بتواند صاحب‌خانه شود. علامت دوم نیز وجود حباب بزرگ در قیمت مسکن کلان‌شهر‌های کشور است که پیش از این دست کم با ابعاد فعلی سابقه نداشته و تحت‌تاثیر روندی که در دهه ۹۰ طی شده، به نقطه کنونی رسیده است.

آن گونه که عبده تشریح کرد، سومین نشانه بن بستی که بخش مسکن با آن مواجه شده سهم بالای خرید‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن است که تمام معادلات در این بازار را تحت‌تاثیر قرار داده است.

موید این واقعیت که سهم خرید‌های سرمایه‌ای و به طور کلی غیرمصرفی در بازار مسکن به مراتب بیشتر از سهم خرید‌های مصرفی است را باید در فاصله زیاد میزان رشد نرخ حقوق و دستمزد در مقایسه با تورم مسکن طی یک دهه اخیر جست وجو کرد. در سال‌های اخیر رفته رفته بر میزان فاصله تورم مسکن از رشد دستمزد افزوده شده و این به اصطلاح «گپ» آن قدر بزرگ شده که به گفته عبده تبریزی، کسی که در سال ۹۶ استطاعت خرید مسکن را داشت، با روند طی شده طی چند سال اخیر این استطاعت را از دست داده است.

او میانگین قیمت یک واحد آپارتمان ۶۰مترمربعی در مناطق متوسط تهران را چهار تا پنج میلیارد تومان عنوان و تاکید کرد که با این سطح قیمت تقاضای مصرفی مسکن از جمله زوج‌های جوان توان خرید ملکی را به کلی از دست داده اند.

عارضه رواج خرید‌های لوکس ملکی

علامت چهارم از بن بست مسکن که به تعبیر عبده‌تبریزی در گذشته هیچ گاه با آن مواجه نشده بودیم، اما امروز به مساله تبدیل شده این است که سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار به شکل نامتعارفی افزایش پیدا کرده است.

عبده در این رابطه توضیح داد: پیش از دهه ۹۰ سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار بین دهک اول و دهم فاصله زیادی نداشت، اما در دهه ۹۰ این سهم بین دهک‌های بالا و پایین درآمدی فاصله زیادی پیدا کرده که نشان دهنده وقوع یک رخداد غیرطبیعی در بازار مسکن بوده است. این رخداد رایج شدن خرید‌های ملکی لوکس در سال‌های اخیر برای دهک‌های بالای درآمدی است. به این ترتیب به دلیل روند متفاوتی که به لحاظ رفتار‌های اجتماعی در سال‌های اخیر حاکم و خرید‌های لوکس در بازار ملک رایج شد، عملا سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار‌های دهک دهم از اوایل دهه ۹۰ تا پایان این دهه یک روند افزایشی را طی کرده و اکنون فاصله زیادی با این سهم برای دهک‌های پایین درآمدی پیدا کرده است.

به تعبیر عبده تبریزی، وضعیت فعلی این متغیر نشان از گرایش به تجملات و افزایش شکاف طبقاتی طی دهه ۹۰ دارد که اثر آن در بازار مسکن نیز منعکس شده است.

او در عین حال یک وجه از گرایش به خرید‌های لوکس توسط دهک‌های درآمدی بالاتر را ناشی از ضعف تولید صنعتی در طول دهه ۹۰ توصیف و تاکید کرد: بخشی از پول‌های زیادی که در این دهه خلق شد، صرف خرید‌های به اصطلاح لاکچری ملکی شده است. در نهایت علامت پنجم بن بست تاریخی مسکن که در این نشست به آن اشاره شد این است که با توجه به شرایط اقتصادی و وضعیت بازارها، ملک به عنوان گزینه بهینه سرمایه‌گذاری در کشور باقی خواهد ماند و عواقب حضور پررنگ تقاضای غیرمصرفی در این بازار که به جهش نامتعارف قیمت مسکن در نیمه دوم دهه ۹۰ منجر شد، می‌تواند ادامه پیدا کند.

از نگاه عبده تبریزی، سرمایه‌گذاران در ایران گزینه‌های متعددی برای انتخاب پیش رو ندارند و با توجه به ریسک صفر سرمایه‌گذاری ملکی، به آن روی می‌آورند. مادامی که عمده خرید‌های بازار ملک در ایران غیرمصرفی باشد، روند‌ها به نفع بازگشت وضعیت متعادل به این بازار نخواهد بود.

عبده تبریزی در تشریح وضعیت بغرنج بخش مسکن در ایران به این موضوع پرداخت که با ادامه رویه موجود، خانه دار شدن در شهر‌های بزرگ مثل تهران برای جوانان تبدیل به آرزو خواهد شد و به نظر می‌رسد وضعیتی مشابه کره‌جنوبی در جایی مثل تهران در حال حاکم شدن است.

وی توضیح داد: مساحت کره‌جنوبی تقریبا اندازه استان سمنان در کشور ماست و تبدیل شدن مسکن ملکی به مساله در این کشور دست کم از این منظر قابل فهم است. اما مجموعه مسائلی که تشریح شد وضعیت مسکن در ایران را به نقطه‌ای رسانده که خانه دار شدن در کشور ما نیز در حال تبدیل شدن به رویا و آرزو مانند کره‌جنوبی است. سرمایه‌گذاران خانه‌های خالی را فقط با هدف حذف ارزش دارایی خود خریداری می‌کنند و دست عمده متقاضیان مصرفی از خرید ملک کوتاه است.

او به فقدان سیاست آمایش سرزمین در ایران به عنوان یکی از دلایل حبابی شدن قیمت مسکن در شهر‌های بزرگ اشاره کرد و گفت: امکانات در شهر‌های بزرگ تجمیع شده و محدودیت آن‌ها در شهر‌های کوچک خود عاملی برای افزایش تقاضای سکونت در ابرشهر‌های ایران است. این وضعیت به مشکل مسکن در شهر‌های بزرگ دامن زده است. عبده در عین حال به کاهش چشمگیر عرضه در چند سال اخیر ناشی از رکود فراگیر ساخت‌وساز اشاره کرد و آن را عامل دیگری برای حبابی شدن قیمت در جایی مثل تهران معرفی کرد.

این صاحب‌نظر ارشد اقتصادی در بخش پایانی سخنان خود پس از ارائه تصویری از بخش مسکن در حال حاضر به طرح یک راه‌حل کلی، اما بنیادی و مهم برای برون رفت از وضعیت کنونی پرداخت و گفت: راه خروج از بن بست مسکن، وجود «قانون خوب» و «مجری توانمند» است. مسائل بخش مسکن به حدی انباشت شده که نیازمند حضور یک سیاستگذار توانمند و منظم با برخورداری از فکر منسجم و قائل به چارچوب تئوریک است.

وی افزود: مسائل بخش مسکن اگرچه پیچیده، اما قابل حل است. اما اکنون جای خالی قانون خوب و مجری توانمند در بخش مسکن مشهود است.

او در این رابطه بر ضرورت عادلانه بودن نظام مالیاتی تاکید کرد و ضمن یادآوری اینکه بسیاری از نهاد‌های بزرگ همین حالا از پرداخت مالیات معاف هستند، گفت: در حال حاضر زمان مناسبی برای اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیست، چراکه برای اجرای چنین مالیاتی نیازمند سرمایه اجتماعی هستیم و از این رو مقطع زمانی فعلی نمی‌تواند برای عملیاتی کردن این مالیات انتخاب مطلوبی باشد. او «مالیات بر معامله» را انتخاب مناسب تری از مالیات بر عایدی سرمایه دانست که دولت می‌تواند روی آن متمرکز شود و افزود: مالیات بر معاملات ساده‌ترین شکل مالیات است که با کمترین فساد قابلیت اجرا دارد.

در بازار مسکن چه می‌گذرد؟

چرا پول‌ها مدام در بازار‌های دارایی (اعم از بخش مولد یا غیرمولد) در گردش است؟ به دو دلیل: اول ظاهرسازی در بازار پول با اصرار بر نرخ‌های پایین سود بانکی آن هم در شرایطی که نرخ‌های رایج که دولت خود مبتنی بر آن وام می‌گیرد (اوراق بدهی منتشر می‌کند) به مراتب بیشتر است. دوم اینکه بخش مولد اقتصاد نمی‌تواند بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاران را تامین کند.

بازار مسکن طی دهه ۹۰ به جدی‌ترین گزینه سرمایه‌گذاران تبدیل شد و با توجه به گزینه‌های محدود سرمایه‌گذاری در کشور، در سال‌های اخیر عمده سرمایه‌ها با هدف «حفظ ارزش» روانه بازار‌های دارایی از قبیل بورس و مسکن شده است.

بازار مسکن در بن‌بست تاریخی قرار گرفته است و پنج نشانه روشن از این بن‌بست تاریخی وجود دارد، از قبیل اینکه نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) در شهر‌های بزرگ ایران مثل تهران، اصفهان و... حتی از برخی ابرشهر‌های دنیا بالاتر است؛ سهم خرید‌های سرمایه‌ای در بخش مسکن به مراتب بیشتر از خرید‌های مصرفی است، کمااینکه سرعت رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر به مراتب بیشتر از میزان افزایش نرخ حقوق و دستمزد بوده است؛ رواج خرید‌های لوکس ملکی در سال‌های اخیر فاصله بین سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار‌های دهک‌های بالای درآمدی با دهک‌های پایین را تشدید کرده است؛ نه تنها علائمی از رسیدن قیمت مسکن به سقف وجود دارد، بلکه قیمت در شهر‌های بزرگ حبابی است؛ با توجه به شرایط اقتصادی و وضعیت بازارها، مسکن همچنان گزینه ایده‌آل سرمایه‌گذاران در کشور باقی خواهد ماند.

یک علت شکل‌گیری حباب قیمت مسکن در شهر‌های بزرگ پس از حضور پررنگ متقاضیان غیرمصرفی در بازار نقل و انتقال ملکی، «نداشتن سیاست آمایش سرزمین» است.

با روندی که به ویژه در نیمه دوم دهه ۹۰ طی شده، خانه‌دار شدن در جایی مثل تهران در حال تبدیل شدن به آرزو است و گویا وضعیتی مشابه کره‌جنوبی در پایتخت در حال حاکم شدن است.

راه خروج از بن‌بست در بازار مسکن چیست؟ وجود قانون خوب و مجری توانمند.

منبع: دنیای اقتصاد