رهگیری تورمی تولید مسکن

رکود ساختمانی کشور که درست از نیمه دهه۹۰ با افت پی‌درپی تیراژ خانه‌سازی تعمیق شد، ریشه در دو عامل دارد؛ تورم ساخت و تورم مسکن. گراف نرخ رشد هزینه ساخت مسکن و همچنین نرخ رشد تیراژ تولید مسکن از سال۹۰ تاکنون نشان می‌دهد، رشد چشمگیر هزینه ساخت از سال۹۷ به بعد باعث شد حجم ساخت‌و‌ساز در پایان دهه به یک‌سوم ابتدای دهه برسد.

از طرفی، سه سال رشد شدید میانگین قیمت آپارتمان در کشور به عاملی برای خروج خریداران عمده (تقاضای مصرفی) از بازار تبدیل و در نهایت باعث رکود فروش برای سازنده‌ها شد.

رابطه میان «هزینه ساخت» و «رشد تیراژ ساخت‌وساز» در کشور بررسی شد. این بررسی به شناسایی دو ریشه اصلی رکود فراگیر سرمایه گذاری ساختمانی منجر شده که اگر مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد، می‌تواند به راهگشایی برای برون رفت از بن بست فعلی فعالیت ساختمانی بینجامد.

نتایج این بررسی نشان می‌دهد هر زمان که تورم هزینه ساخت‌وساز (من‌های قیمت زمین) به اوج رسیده، همزمان رشد تیراژ ساخت در کشور نیز در کف قرار گرفته است؛ وضعیتی که به شکل «قله - دره» در منحنی روند یک دهه اخیر ترسیم شده است.

یک آمار رسمی از تغییرات هزینه ساخت‌وساز بدون احتساب قیمت زمین که برای اولین بار منتشر می‌شود، روند رشد این هزینه به عنوان یکی از اجزای اصلی قیمت فروش مسکن را در طول یک دهه اخیر نشان می‌دهد. بررسی روند تغییرات تورم ساخت در کشور به مراتب ساده‌تر از آنچه که «دنیای‌اقتصاد» و کارشناسان پیش از این درباره ریشه رکود سرمایه گذاری ساختمانی در کشور و به‌ویژه در تهران گفته بودند، این ماجرا را توضیح می‌دهد و «دنیای‌اقتصاد» با ترسیم یک نمودار ترکیبی آن را به تصویر کشیده است.

این نمودار در واقع عوامل اصلی دخیل در رکود فراگیر ساخت‌وساز را نشان می‌دهد؛ چیزی که سیاستگذار درباره آن ذهنیت درستی ندارد. فرض سیاستگذار این است که از سال ۹۷ تاکنون که رکود ساختمانی در شدیدترین حالت ممکن بر بازار ساخت‌وساز حاکم شده این است که سازنده‌ها تشخیص درستی درباره نیاز بازار مسکن ندارند و به همین خاطر در باتلاق ساخت‌وساز‌های قبلی که توان فروش آن را نداشته اند، گیر افتاده اند و امکان تحرک دوباره را از خود سلب کرده اند. این فرضیه شاید می‌توانست علت رکود ساختمانی قبل از رونق معاملات ملکی در سال ۹۷ را توضیح دهد، اما نسبتی با شرایط فعلی ندارد.

۷ copy

دو ریشه رکود ساختمانی در بازار ساخت‌وساز چیز دیگری است که بررسی روند یک دهه اخیر آن را قابل تفسیر کرده است؛ موضوعی که از نظر سیاستگذار دور مانده و به همین خاطر به جای اینکه برای خروج موثر بازار سرمایه گذاری ساختمانی چاره‌ای بیندیشد، به موازات بازار معمول ساخت‌وساز طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن را تعریف و توان دولت را متمرکز بر اجرای آن کرده است تا بتواند خود به نیاز مسکن اقشار متوسط رو به پایین پاسخ دهد. این طرح درمانی برای دو ریشه رکود ساخت‌وساز نیست و صرفا یک مدل گلخانه‌ای برای عرضه مسکن ارزان‌قیمت به دور از روال طبیعی بازار سرمایه گذاری ساختمانی است.

نمودار این گزارش نشان می‌دهد بین رشد مثبت تیراژ ساخت مسکن و رشد هزینه ساخت‌وساز رابطه معکوسی وجود دارد؛ به این معنا که هرگاه تورم ساخت کنترل شده و تورم هزینه ساخت کاهش پیدا کرده، سرمایه گذاری ساختمانی که نوعی از فعالیت اقتصادی مولد در بازار مسکن محسوب می‌شود، رونق پیدا کرده است.

این موضوع اگرچه بدیهی به نظر می‌رسد، اما از آنجا که سیاست‌ها به جای اینکه درمانی برای تورم ساخت پیدا کند، در صدد ایجاد بازار موازی ساخت‌وساز است، نتوانسته قفل بازار فعالیت‌های ساختمانی را باز کند. در این نمودار ریشه بی میلی به ساخت‌وساز تورم بالای ساختمانی معرفی شده، چراکه هر زمان این تورم به بالاترین مقادیر رسیده، نرخ رشد ساخت‌وساز در کشور به حداقل ممکن کاهش یافته و به شکل گیری دره‌ها مقابل قله‌ها در دو منحنی این نمودار منجر شده است.

اما سیاستگذار به جای اینکه راهی برای این ریشه تورمی رکود ساخت‌وساز پیدا کند، مداخله درون بازار مسکن را با مسکن سازی گلخانه‌ای در قالب ابرپروژه‌های دولتی جایگزین کرده است. در نمودار این گزارش، گسل بین تورم ساخت و نرخ رشد ساخت‌وساز در کشور طی یک دهه اخیر ترسیم شده و نشان می‌دهد عمق این گسل به‌ویژه در نیمه دوم دهه ۹۰ مشهودتر بوده است.

اثر این موضوع در همین نمودار به شکل میله‌ای منعکس شده است. در واقع محور عمودی سمت راست این نمودار میانگین ماهانه تیراژ ساخت مسکن در کشور (بر اساس‌هزار واحد) را نشان می‌دهد. بررسی این بخش از نمودار نشان می‌دهد در ابتدای دهه ۹۰، میانگین ساخت‌وساز در کشور بر اساس تعداد واحد مسکونی حدود ۶۰‌هزار واحد بوده است، اما این مقدار در بهار ۱۴۰۰ که شدت رکود ساخت‌وساز از همیشه بیشتر بود، به ۳۰‌هزار واحد کاهش پیدا کرده است.

اما نکته قابل‌توجه این است که سرمایه گذاری ساختمانی در کشور به مراتب بیشتر از تهران تحت‌تاثیر اثر منفی تورم ساخت قرار گرفته است. در تهران مهم‌تر از هزینه ساخت‌وساز در همه سال‌های اخیر، «قیمت زمین» بوده که بر وضعیت بازار سرمایه گذاری ساختمانی اثر گذاشته است. علت نیز روشن است؛ فراوانی زمین در شهر‌های دیگر به جز تهران به مراتب بیشتر است و مساله کمبود زمین آن‌طور که در تهران مطرح است، در سایر شهر‌ها مطرح نیست.

عامل ثانویه رکود ساخت‌وساز

افزون بر تورم هزینه ساخت که یک متغیر اصلی موثر بر میزان ساخت‌وساز تلقی می‌شود، عامل ثانویه دیگری نیز که از قضا آن هم از جنس تورمی است، این موضوع را تایید می‌کند. عامل تورمی ثانویه که به عنوان مانع از رونق ساخت‌وساز رهگیری شده، وضعیت تورم مسکن کشور در سال‌های اخیر بوده است.

از سال ۹۷ که جهش تمام عیار قیمت مسکن در پایتخت رخ داد و به تدریج این موضوع به کشور نیز تسری پیدا کرد، رکود ساختمانی نیز به همان نسبت شدیدتر شده است. طی سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ مقدار تورم ملکی سالانه مسکن در کشور به ترتیب ۴۲، ۶۷، ۱۰۰ و ۴۸‌درصد بوده است.

به همین نسبت رشد حجم ساخت‌وساز در کشور نیز روند کاهشی داشته است. در سال‌های ۹۷ و پس از آن همان‌طور که تورم مسکن در تهران بی سابقه بود، ارقام تورمی ثبت شده برای کشور نیز بسیار بالا و بی سابقه بوده است.

اثر تورم مسکن بر کاهش ساخت‌وساز ناشی از این واقعیت است که با افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن و افزایش همزمان قیمت مسکن تحت‌تاثیر انتظارات تورمی در سال‌های اخیر، حلقه آخر زنجیره مولد سرمایه گذاری ساختمانی از کار افتاده است.

سازنده‌ها حتی اگر مسکن با متراژ متناسب با تقاضای موثر بازار بسازند و از ساخت‌وساز لوکس پرهیز کنند، باز هم با توجه به روند پرتورم ملکی که به‌ویژه از سال ۹۷ به بعد طی شده، متقاضیان مصرفی مسکن امکان خرید از عرضه‌های جدید را ندارند و به همین خاطر سازنده‌ها پشت مرحله آخر سرمایه گذاری ساختمانی متوقف شده اند. بسیاری از سازنده‌ها واحد‌های تکمیل شده، اما بهره برداری نشده‌ای در شهر‌های بزرگ دارند که، چون استطاعت خرید آن‌ها وجود ندارد، عملا ناگزیر هستند این واحد‌ها را نگه دارند تا تقاضای موثر خرید برای آن‌ها ایجاد شود.

شاید در تهران انتخاب گروهی از سازنده‌ها «نفروختن» باشد که تحقیق میدانی نشان می‌دهد همین طور است؛ اما در کشور این مساله متفاوت است. سازنده‌های فعال در شهر‌های مختلف کشور تمایل دارند در یک جریان طبیعی هر دو تا سه سال یکبار پروژه‌های ساختمانی جدیدی را آغاز کنند، اما این روال طبیعی منوط به وجود تقاضای موثر خرید برای واحد‌های تکمیل شده قبلی است که در شرایط تورم شدید ملکی سال‌های اخیر وجود ندارد.

روند تغییر هزینه ساخت در یک دهه

بخشی از آمار‌های رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی در یک دهه اخیر، تغییرات هزینه ساخت‌وساز در کشور را منعکس کرده است. بر اساس این آمار‌ها میانگین هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کشور طی سال ۹۰ معادل ۳۳۴‌هزار تومان بوده است. این مقدار در سال ۹۱ به ۵۲۵‌هزار تومان رسید و در سال‌های بعدی نیز به تدریج افزایش یافت تا اینکه در سال ۹۷ یعنی در مقطع شروع نوسان شدید قیمت ملک در کشور، تا یک میلیون و ۳۵۵‌هزار تومان افزایش یافت.

اما بررسی روند طی شده در میزان هزینه ساخت‌وساز بدون احتساب قیمت زمین نشان می‌دهد جهش تورم ساخت در کشور همزمان با شروع دوره پرتورم کشور یعنی از سال ۹۷ به بعد قابل‌توجه بوده است. در حالی که میانگین هزینه هر مترمربع ساخت‌وساز در کشور طی سال ۹۷ فقط ۱۷‌درصد افزایش نسبت به سال قبل از آن را نشان می‌دهد، این مقدار در سال ۹۸ با رشد ۵۵ درصدی و در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ نیز به ترتیب با رشد ۵۵ و ۶۹ درصدی همراه بوده است.

جهش ارزی سال ۹۷ عاملی برای شکل گیری انتظارات تورمی در کشور بود؛ روندی که تاکنون نیز ادامه دارد و به جز یک مقطع کوتاه در سال ۱۴۰۰ تحت‌تاثیر انتشار اخبار امیدوارکننده از احتمال حل و فصل تحریم‌ها سر میز مذاکرات، یکسره در کشور حاکم بوده است. بر اساس این گزارش در سال ۱۴۰۰ میانگین هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در کشور ۵ میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان بوده که این میزان در بهار امسال به ۸ میلیون و ۳۰۰‌هزار تومان افزایش یافته است.

در واقع طی سه ماهه نخست امسال تورم ساخت در مقایسه با این هزینه در پایان سال ۱۴۰۰ افزایشی حدود ۵۱‌درصد داشته است. روندی که به نظر می‌رسد در آمار‌های رسمی که در آینده از هزینه ساخت‌وساز در فصول تابستان، پاییز و زمستان امسال منتشر می‌شود نیز منعکس خواهد شد و معلوم خواهد شد که امسال هم بی تردید یکی از سال‌های سخت برای سازنده‌ها بوده است.

اگرچه دو ریشه اصلی رکود ساخت‌وساز در کشور برای تهران نیز کاملا مصداق دارد، اما در پایتخت افزون بر دو عامل تورمی ذکر شده، تغییرات شتابان قیمت زمین در سال‌های اخیر همواره یکی از دغدغه‌های سازنده‌های اصیل و حرفه‌ای در شهر تهران بوده است.

بررسی روند تورم زمین در تهران طی یک دهه اخیر حکایت از آن دارد که همزمان با دوره‌های رونق بازار معاملات ملکی، قیمت زمین نیز به صورت مقطعی جهش داشته است. اما دوره ثبات نسبی قیمت‌ها پس از جهش، موجب شده به تدریج بازار ساخت‌وساز به تعادل برسد و امکان خرید زمین برای ساخت‌وساز فراهم شده است.

به عنوان مثال تورم زمین در تهران در سال ۹۱ همزمان با جهش قیمت مسکن به ۸۲‌درصد رسید، اما این وضعیت تورمی پایدار نبود و در سال‌های ۹۲ و ۹۳ میزان تورم زمین در این شهر به تدریج به ۳۸ و ۱۴-‌درصد کاهش یافت. تورم زمین برای سازنده‌های فعال در بازار سرمایه گذاری ساختمانی پایتخت در سال ۹۷ دردسرساز شد؛ طوری که در این سال نیز همزمان با اوج گیری انتظارات تورمی و تسری آن به بازار ملک، میانگین قیمت هرمترمربع زمین در شهر تهران با رشد ۸۵ درصدی نسبت به سال ۹۶ مواجه شد.

اگرچه مقطع آغاز رکود ساخت‌وساز در تهران سال ۹۵ بوده است، اما از سال ۹۷ همزمان با جهش قیمت زمین، عمق رکود در بازار سرمایه گذاری ساختمانی پایتخت نیز افزایش پیدا کرد و سازنده‌های بیشتری این بازار را ترک کردند. بررسی روند طی شده در سال‌های اخیر نشان می‌دهد تورم زمین در تهران طی سال‌های بعدی نیز همچنان بالا بوده است، طوری که مقدار آن در سال‌های ۹۸ و ۹۹ به ترتیب ۹۳ و ۹۴‌درصد گزارش شد که از تورم مسکن تهران در این سال‌ها نیز قدری بیشتر بوده است.

در این دو سال تورم مسکن در تهران به ترتیب ۶۲ و ۸۰‌درصد بود، اما با توجه به کمبود زمین در شهر‌های بزرگی مثل تهران، طبیعی است که میزان تورم آن از تورم مسکن پیشی گرفت. به این ترتیب تورم زمین طی سال‌های اخیر همواره یکی از سه ضلع اصلی مثلث دردسرساز برای سازنده‌ها تلقی می‌شد که در آن محصور بوده و امکان فعالیت نداشته اند.

راه حل سیاستی خروج از رکود ساختمانی

اگر این واقعیت که رکود ساختمانی ناشی از دو ریشه تورمی یعنی تورم هزینه ساخت (صرف نظر از قیمت زمین) و تورم شدید مسکن (قیمت نهایی فروش در معاملات) در سال‌های اخیر بوده است، پذیرفته شود، راه مقابله با رکود و کمک به بازگشت رونق ساختمانی نیز مشهود می‌شود.

راه‌حل بازگشت رونق به بازار سرمایه گذاری ساختمانی از جنس «سیاستی» است و طرح‌های انبوه سازی با تمرکز بر حریم کانون‌های تقاضای خرید ملک هیچ کمکی به آن نمی‌کند. سیاستگذار باید با اتخاذ سیاست‌های اقتصادی موثر ابتدا تورم عمومی را کنترل کند و به دنبال آن اثر این اقدامات بر کنترل تورم مصالح ساختمانی و تورم مسکن نیز نمایان خواهد شد.

به بیان دیگر دو شرط بازگشت رونق به بازار ساخت‌وساز، یکی کنترل تورم مسکن و دیگری کنترل تورم ساخت است که هر دو از مسیر کنترل تورم عمومی می‌گذرد. استفاده از ابزار‌های اصیل کنترل تورم در اقتصاد مثل «نرخ بهره» می‌تواند در میان مدت به نفع رونق بازار ساخت‌وساز و همین طور رونق معاملات مسکن منجر شود.

اگر سیاستگذار به دنبال رونق سرمایه گذاری مولد در بخش مسکن است، باید سیاست خود را معطوف به کنترل تورم کند. در این صورت هم سازنده رغبت بازگشت به بازار سرمایه گذاری ساختمانی را پیدا می‌کند و هم تقاضای مصرفی خرید ملک در بازار آرام فرصت بازگشت به بازار را خواهد یافت.

منبع:دنیای‌اقتصاد