سهم پنهان مسکن در سفره خانوار

در حالی سهم اجاره مسکن از هزینه‌های خانوار به ۵۰ درصد رسیده که پرده دوم ابربحران ملکی اثرگذاری غیرمستقیم بر قیمت کالا و خدمات است.

آخرین آمار‌های رسمی نشان می‌دهد که در سال گذشته سهم هزینه مسکن از کل بودجه خانوار شهری در کشور از مرز بحرانی ۳۰ درصدی هم عبور کرده است و به سطوح بی‌سابقه‌ای رسیده است. چنین چیزی در حالی است که شهروندان اروپایی به طور متوسط کمتر از ۲۰ درصد از درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند.

اما اوضاع آن‌جا دردناک‌تر می‌شود که به این آمار با تفکیک استان نگاه کنیم. طبق داده‌های مرکز آمار شهروندان پایتخت به طور متوسط نیمی از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند. وقتی سرپناه به عنوان یکی از مهم‌ترین نیاز‌های ضروری انسان‌ها نیمی از درآمدشان را می‌بلعد به تبع آن‌ها مجبور می‌شوند از دیگر هزینه‌های اساسی بزنند.

اما این تمام داستان نیست. نیمه‌ی پنهان بحران مسکن، اثر ابرحباب قیمت ملک بر دیگر کالا‌ها و خدمات است. آیا تاکنون به این فکر کرده‌اید که چه سهمی از هزینه‌ای که برای کالا‌ها و خدمات مختلف انجام می‌دهید بابت اجاره املاک کسب‌وکارهاست؟

قیمت املاک تجاری

بررسی‌های فردای اقتصاد نشان می‌دهد که متوسط قیمت املاک تجاری در تهران به متری ۱۳۴ میلیون تومان رسیده است که حدود ۲.۷ برابر میانگین قیمت ۵۰ میلیون تومانی املاک مسکونی پایتخت است. البته این قیمت در مناطق مختلف نوسان زیادی دارد. به طور کل نیز در بازار املاک تجاری اختلاف قیمت به مراتب بیشتر از بازار املاک مسکونی است.

موقعیت قرارگیری ملک، میزان مشتری‌های مغازه، قرار داشتن در پاساژ یا خیابان و برخی موارد دیگر جزو عواملی هستند که بر قیمت ملک تجاری اثرگذاری بالایی دارند. اما در این نوع املاک برخلاف املاک مسکونی عواملی مانند سال ساخت ملک چندان اثری بر قیمت ندارد. در ادامه تعدادی از معاملات مغازه‌های تجاری که طی یک ماه اخیر در تهران معامله شده‌اند آورده شده است.

لقمه‌ای که آجر شد

بررسی آگهی‌های اجاره مغاز نشان می‌دهد که برای اجاره یک رستوران در مناطق شمالی تهران باید چیزی حدود ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کرد. اگر هزینه مواد اولیه تولید یک پیتزا ۶۰ هزار تومان باشد و دستمزد ماهانه نیرو‌های کار و هزینه سربار حدود ۱۰۰ میلیون تومان، برای این که مدیریت رستوران بتواند به درآمد ماهانه ۵۰ میلیون تومانی برسد باید روزانه حداقل ۱۰۰ عدد پیتزا به قیمت ۱۴۰ هزار تومان بفروشد. در چنین شرایطی به طور متوسط بابت هر پیتزا حدود ۳۵ هزار تومان اجاره ملک پرداخت می‌شود؛ یعنی سهم ۲۵ درصدی هزینه ملک از قیمت یک عدد پیتزا.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که مطب اغلب روانشناسان در مناطق شمالی تهران است. همچنین نسخه این روانشناسان هم اغلب از جلسه‌ای ۳۰۰ الی ۴۰۰ هزار تومان آغاز می‌شود. حال بررسی آگهی‌های اجاره مطب و همچنین معاملات قطعی اجاره مطب در این مناطق نشان می‌دهد که هزینه اجاره یک اتاق برای روانشناس چیزی بین ماهی ۲۰ تا ۴۰ میلیون تومان است.

با فرض ۲ روز تعطیلی در هفته و ۲۰ روز کاری در کل ماه، چنین چیزی نشان می‌دهد که یک روانشناس برای اجاره کلینیک به طور متوسط در هر روز کاری حدود ۱.۵ میلیون تومان اجاره‌بها پرداخت می‌کند. اگر فرض کنیم که این روانشناس در روز ۸ ساعت کار می‌کند و ۸ نفر را می‌بیند، با ویزیت ۴۰۰ هزار تومانی، روزی ۳.۲ میلیون تومان درآمد دارد.

چنین چیزی یعنی از هزینه ۴۰۰ هزار تومانی یک جلسه روانشناسی حدود ۱۹۰ هزار تومان، یعنی نزدیک به نیمی از کل هزینه جلسه، صرف اجاره‌بها می‌شود. اگر هزینه‌های دیگر مانند منشی و سربار را در نظر بگیریم، احتمالا در نهایت سود خالص روانشناس به حدود ماهی ۲۰ میلیون تومان محدود شود، یعنی کمتر از درآمد ملک‌بازی که تنها یک اتاق ملکش را اجاره داده است.

خدمات روانشناسی طی سال‌های اخیر تبدیل به کالایی لوکس و خارج دسترس برای عموم مردم شده است. حال شاید بتوان گفت علاوه بر عدم پوشش بیمه و سرانه پایین روانشناس به جمعیت در ایران، بحران ملک هم در این گرانی و از دسترس خارج شدن خدمات رواندرمانی بی‌تاثیر نبوده است.

ضربه دوم حباب مسکن به سفره خانوار

چنین سطوح قیمتی برای املاک تجاری به این معنی است که برای باز کردن یک مغازه کوچک ۱۵ متری به طور متوسط باید تنها ۲ میلیارد تومان برای خرید ملک کنار گذاشت و یا ماهانه حدود حداقل ۷ میلیون تومان اجاره‌بها پرداخت کرد. رقمی که معادل با حقوق و دستمزد یک نیروی کار است. به عبارتی دیگر می‌توان گفت بحران مسکن حتی به بازار کار هم ضربه زده است. زیرا این رقم یا می‌توانست باعث اشتغالزایی بیشتر شود و یا با کاهش هزینه‌های تولید، سطح قیمت‌ها برای مصرف‌کنندگان کمتر شود.

شاید بتوان گفت که هزینه‌های غیرمستقیم مسکن تا حدود ۱۰ درصد از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. چیزی که در پایتخت سهم مستقیم و غیرمستقیم مسکن از هزینه‌های خانوار را می‌تواند به بیش از ۶۰ درصد هم برساند. این در حالی است که در کشور‌های توسعه یافته به طور متوسط کمتر از ۲۰ درصد بودجه خانوار به مسکن اختصاص داده می‌شود.

منبع: فردای اقتصاد