جاماندگی در تولید مسکن

موتور سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت حتی با دو محرک شهری هم از فاز رکود و رخوت خارج نشد.از نبض ساخت‌وساز مسکن در تهران حاکی است، بعد از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار امسال - به سطح میانگین ۲هزار واحد مسکونی در ماه- اکنون مطابق آخرین آمار مستند از روند صدور پروانه ساختمانی، میانگین تیراژ ماهانه ساخت طی ۱۰ماه اول امسال به ۳۳۰۰ واحد رسیده است.

اگرچه «تخفیف پاییزی عوارض» و «اقدامات قرارگاه مسکن» در افزایش خفیف تیراژ از کف تاریخی، نقش داشته است، اما این وضعیت ساخت‌وساز از «جاماندگی بزرگ» به لحاظ تعادل حداقلی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران حکایت دارد. نیازسنجی‌هایی که اوایل دهه۹۰ برای «تشخیص میزان عرضه مسکن جدید در کشور برای تعادل‌بخشی به بازار» انجام شد، مشخص کرد سالانه نزدیک به ۸۰هزار واحد مسکونی لازم است در تهران ساخته شود.

تولید فعلی، اما نصف این رقم است. ضمن آنکه، طی ۸ سال گذشته، متوسط تولید سالانه مسکن در تهران ۶۲ هزار واحد بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، دو ابرمانع جلوی پای سازنده‌ها وجود دارد.

تازه‌ترین آمار رسمی از صدور جواز ساختمانی در تهران نشان می‌دهد تولید مسکن در سال‌جاری نصف نیاز بازار متعارف بازار بوده است. در ۱۰ ماهه نخست امسال برای ساخت ۳۲‌هزار و ۹۸۳ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که این مقدار نسبت به حدود ۳۵‌هزار واحد جواز صادر شده به ازای واحد در مدت مشابه سال گذشته، ۶درصد کمتر است.

صرف نظر از تغییرات نقطه‌ای منفی آمار صدور جواز ساخت، مقدار پروانه ساختمانی صادر شده بر اساس دو تراز دیگر نیز‌سنجیده شده و نشان می‌دهد این مقدار از آنچه باید باشد، پایین‌تر است. تراز اول مقایسه آمار امسال مقدار تیراژ ساخت سالانه به لحاظ تعداد واحد است.

میانگین تیراژ سالانه ساخت در شهر تهران طی سال‌های رونق نسبی ۸۰ تا ۹۰‌هزار واحد بوده و این در حالی است که با توجه به آمار ۱۰ ماهه صدور کمتر از ۳۳‌هزار پروانه در سال‌جاری و اینکه در کل سال گذشته که سال شاخص رکود ساخت‌وساز محسوب می‌شود نیز این آمار ۴۰‌هزار و ۵۰۰ واحد بوده است، بسیار بعید به نظر می‌رسد که تیراژ ساخت امسال به نزدیک محدوده رونق بازگردد.

تراز دیگری که با استفاده از آن می‌توان وضعیت بازار ساخت‌وساز تهران در سال‌جاری را سنجید، میانگین ماهانه تولید مسکن در شرایط طبیعی است. در فاصله سال‌های ۸۳ تا ۹۳ که بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی رونق طبیعی داشت، میانگین صدور جواز ماهانه ۱۵‌هزار واحد بود، اما این مقدار در ۱۰ ماهه اول امسال ۳ هزار و ۳۰۰ واحد است و نشان می‌دهد حجم ساخت‌وساز بسیار پایین‌تر از نیاز بازار است.

مطالعات مربوط به طرح جامع مسکن در سال ۹۲ نشان داد با در نظر گرفتن همه متغیر‌ها از قبیل میزان ازدواج‌های جدید و تقاضای خرید خانه اول، آمار تخریب و نوسازی، میزان تقاضای تبدیل به احسن و نظایر آن، در تهران باید به طور متوسط ماهانه حداقل ۶ هزار و ۵۰۰ واحد ساخته شود. در حال حاضر متوسط تیراژ ماهانه ساخت‌وساز در پایتخت نصف حداقل مقدار نیاز است.

این تیراژ ساخت را می‌توان رونق متعارف بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی تلقی کرد که موجب می‌شود بازار معاملات نیز به دور از جهش تورمی به کار خود ادامه دهد. در یک برآورد خوش‌بینانه آمار تیراژ ساخت در شهر تهران تا پایان امسال به ۴۳‌هزار واحد می‌رسد و اگر بخواهیم واقع بینانه برآورد کنیم، این مقدار حول و حوش ۴۰‌هزار واحد یعنی در سطح سال رکود عمیق بازار ساخت‌وساز یعنی سال ۱۴۰۰ خواهد بود.

با این وضع به احتمال زیاد ۱۴۰۱ هشتمین سال رکود فراگیر مسکن در پایتخت خواهد بود. در فاصله سال‌های ۹۴ تاکنون بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی روندی رو به افول را پشت سر گذاشته و به طور متوسط سالانه فقط برای ساخت ۶۲‌هزار و ۷۰۰ واحد در تهران پروانه صادر شده است. در این میان سال ۱۴۰۰ با رسیدن آمار ساخت‌وساز سالانه به ۴۰‌هزار و ۵۰۰ واحد، رکودی‌ترین سال بازار ساخت‌وساز بوده است و بعید نیست سال‌جاری نیز آمار ساخت‌وساز در همین مقدار حداقلی درجا بزند.‌

تمام ابزار‌های سنجش وضعیت بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد اکنون تهران درگیر عمیق‌ترین رکود ساختمانی دست کم از ابتدای دهه ۸۰ که آمار پروانه‌های ساختمانی منتشر می‌شود بوده و چشم اندازی برای خروج از این وضعیت وجود ندارد.

با این حال داده‌های جدید از صدور پروانه ساختمانی در ۱۰ ماه نخست امسال نشان می‌دهد میانگین تولید سالانه پروانه از کف رکودی خارج شده است. کف تاریخی تولید ماهانه مسکن ۲ هزار واحد بوده که این مقدار در مدت سپری شده از امسال به ۳ هزار و ۳۰۰ واحد رسیده است.

اما این افزایش کافی نیست و هنوز ساخت‌وساز در حد کفایت و رسیدن به سطح مطلوب رونق پیدا نکرده است. در واقع آمار ساخت‌وساز هنوز در سطح هشدار است و نگرانی درباره ادامه رکود فراگیر سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد. اما مساله مهم‌تر این است که همین افزایش صدور پروانه در ماه‌های اخیر نیز ناشی از دوپینگی بوده که در مدیریت شهری صورت گرفته است؛ دوپینگی که البته آن گونه که فاز بازار ساخت‌وساز را تغییر دهد افاقه نکرده است.

مقصود از این دوپینگ از یکسو ایجاد تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن با هدف تسهیل مقررات، سرعت بخشیدن به فرآیند تغییر کاربری، صدور پروانه و نظایر آن است که سبب شد تقاضا از ناحیه نهاد‌ها برای ساخت شهرک‌های مسکونی واصل و احتمالا بخشی از آن‌ها به صدور پروانه ساختمانی منجر شود.

در وهله دوم دوپینگ مدیریت شهری به شکل اعطای تخفیف بی سابقه در هزینه صدور پروانه در فاصله نیمه آبان سال‌جاری تا پایان اسفند سبب شد گروهی از سازنده‌ها تحت این شرایط روانه بازار شوند. این تخفیف از ۴۰‌درصد در نیمه آبان آغاز شد و سپس در مقاطع یک‌ماهه از مقدار آن تا ۲۰‌درصد کاسته شده است.

گذشته از اینکه اعطای تخفیف ۴۰ درصدی به سازنده‌ها در هیچ یک از سال‌های گذشته سابقه نداشته است، اصل اعطای چنین تخفیفی موجب شکل گیری یک رونق کاذب مقطعی در بازار ساخت‌وساز شد؛ به نحوی که در آبان ماه برای ۴ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شد که این مقدار در ماه قبل از آن ۲ هزار و ۸۷۰ واحد و در آذرماه نیز ۳ هزار و ۲۰۰ واحد بوده است. در مجموع نتیجه این دوپینگ دووجهی باز هم رسیدن آمار صدور پروانه به نیاز تهران نبود.

موانع ساخت‌وساز در تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، چرا از تعداد سازنده‌هایی که حاضر به ادامه فعالیت حرفه‌ای در بازار مسکن هستند، کاسته شده است؟ تحقیق از فعالان ساختمانی حاکی است دو مانع پیش روی رونق بازار ساخت‌وساز وجود دارد که اگر برطرف نشود، احتمالا در ۱۴۰۲ نیز سایه رکود در بازار ساخت‌وساز باقی خواهد ماند. مانع اصلی «تورم مسکن» است که از پس از آغاز جهش مسکن از اواخر سال ۹۶ و به شکل تمام عیار در سال ۹۷، سبب شده به تدریج از میزان تمایل به فعالیت ساختمانی کاسته شود.

در واقع جهش دنباله دار مسکن در نیمه دوم دهه ۹۰ موجب شد سازنده‌ها به تدریج از فروش واحد‌های تکمیل‌شده خودداری کنند و ترجیح دهند ارزش سرمایه خود را با نگهداری املاک کلیدنخورده حفظ کنند. در چند سال اخیر تورم بالای ملکی تقریبا یکسره (به استثنای سال ۱۴۰۰) تکرار شده و روز به‌روز از تعداد سازنده‌هایی که حاضر به فعالیت ساختمانی هستند کاسته شده است؛ چراکه در شرایط تورمی، معاملات مسکن از رونق می‌افتد و از استطاعت خرید واحد‌های نوساز به شدت کاسته می‌شود؛ موضوعی که به شکل کاهش شدید سهم خرید نوساز‌ها در بازار مسکن طی سال‌های اخیر در آمار‌های رسمی منعکس شده است.

سهم خرید نوساز‌ها از بیش از ۵۰‌درصد در سال ۹۶ به ۲۸‌درصد در ماه‌های اخیر تنزل پیدا کرده که بخشی از آن ناشی از نفروختن و نساختن سازنده‌ها و بخش دیگر ناشی از فقدان استطاعت مالی خرید ملک نوساز و کم سن در بازار مسکن با توجه به جهش سال‌های اخیر است. مانع دوم ساخت‌وساز نیز ناپایداری قیمت مصالح و به طور کلی هزینه‌های ساخت مسکن است.

نوسان برخی از اقلام مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر به حدی شدید بوده که قیمت‌های اعلامی به خریداران روزانه تغییر کرده است. ارتباط مستقیم مصالح با قیمت ارز نیز باعث شده در ماه‌های پرالتهاب اخیر بازار ارز، مصالح نیز وضعیتی ناپایدارتر از همیشه را پیدا کند.

ناپایداری قیمت مصالح موجب می‌شود چشم انداز قیمت تمام‌شده مسکن و قیمت فروش (با لحاظ عایدی قابل قبول) برای سازنده‌ها دشوار شود. از طرفی رکود معاملات نیز باعث می‌شود سازنده‌ها این‌طور تلقی کنند که هر قدر پیش‌تر برویم، فروش سخت‌تر خواهد شد؛ بنابراین تحت این شرایط آن‌ها حداقل انگیزه را برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از دست می‌دهند.

از طرفی حاشیه سود پایین ساخت‌وساز تحت‌تاثیر بازار متورم مصالح و باز ماندن تورم مسکن از تورم هزینه‌های ساخت، چیزی نیست که از نظر سازنده‌ها دور بماند. بر اساس آمار‌های رسمی تورم هزینه ساخت در نیمه اول امسال ۴۵‌درصد و تورم مسکن پایتخت در همین مدت ۲۵‌درصد بوده است؛ وضعیتی که حداقل در یکی دو سال اخیر در بازار مسکن حاکم بوده و مانع از فعالیت سازنده‌ها در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی شده است.

فراتر از آمار رسمی، حس و برآورد سازنده‌ها از وضعیت تورم مصالح ساختمانی است که ارقامی به مراتب بالاتر را عنوان و ادعا می‌کنند هزینه ساخت آن‌ها در ماه‌های اخیر ۱۰۰‌درصد افزایش پیدا کرده است. البته قیمت مصالح تنها جزء تعیین‌کننده قیمت مسکن نیست و فقط یکی از اجزای چندگانه آن است؛ اما مساله این است که در مجموع موانع باید به نحوی برطرف شود که ساخت‌وساز با حاشیه سود متعارف میسر باشد.

مقصود از این گزاره، رقابت سود فعالیت ساختمانی با بازار‌های غیرمولد نیست؛ که بدیهی است امری غیرممکن است. اما سود ساخت‌وساز باید بیش از سود سپرده بانکی و بالاتر از نرخ حول و حوش ۴۰‌درصد تورم سالانه باشد. در این صورت انگیزه ساخت به تدریج افزایش پیدا می‌کند. افزایش جزئی سرمایه‌گذاری ساختمانی ناشی از اقداماتی مثل شهرک سازی توسط زمین دار‌های بزرگ تهران و اعطای تخفیف نجومی عوارض صدور پروانه به سازنده‌ها نیز جز اینکه به صورت مصنوعی، گلخانه‌ای و مقطعی نتایجی محدود به دنبال داشته باشد، فایده‌ای ندارد.

منبع: دنیای‌اقتصاد