رکود دومینویی در بازار مسکن

پیش از اینکه با چنین شرایط نابسامان اقتصادی در کشور مواجه شویم، پروژه‌های ما شامل ده‌ها واحد مسکونی بود که حتی به ۱۰۰ واحد مسکونی می‌رسید؛ اما اکنون به ساخت پروژه‌های پنج واحدی، هفت واحدی و ۱۲ واحدی اکتفا کرده‌ایم؛ آن هم به این دلیل که بیکار نباشیم و بتوانیم امور خود را بگذرانیم.

اکثر سازندگان در چنین شرایطی به سر می‌برند، مگر اینکه عده‌ای به این نتیجه برسند که اگر تخلف انجام ندهند، ساخت و ساز در بخش مسکن برای آن‌ها صرفه اقتصادی ندارد. اما سازندگانی که اقدام به تخلف نمی‌کنند، زمین‌گیر شده‌اند. این مطالب بخشی از دغدغه‌های شهاب‌الدین شاهبازی، مدیرعامل و رئیس شرکت ساختمانی آوادان و عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه سازان استان اردبیل حول تولید و ساخت مسکن است.

در حال حاضر بازار مصالح ساختمانی در چه شرایطی به سر می‌برد؟

متاسفانه تورم بازار مصالح ساختمانی به صورت سرسام‌آوری در حال افزایش است و مصالح بسیار گران شده است. به تازگی نرخ یک درب ماشین‌رو فلزی با احتساب رنگ‌آمیزی آن به ۲۰ میلیون تومان رسیده است. پنجره‌های دوجداره که طی روز‌های اخیر به قیمت ۵۰ میلیون تومان خریده‌ام، امروز به ۶۵ میلیون تومان رسیده است.

درخصوص مشکلات و چالش‌هایی که هم اکنون در بخش ساختمان‌سازی وجود دارد، توضیح دهید.

مساله اصلی و مهم در بخش ساخت‌وساز، گرانی قیمت زمین است که از هیچ‌گونه ضابطه‌ای پیروی نمی‌کند. به عبارتی وقتی در یک زمین پروژه‌ای را می‌سازیم، نگران این هستیم که پس از اتمام و فروش این واحد‌های مسکونی، آیا می‌توانیم زمین مناسب دیگری برای ساخت پروژه‌های جدید پیدا کنیم یا خیر؛ بنابراین در حال حاضر مساله تامین زمین برای ما به یک کابوس تبدیل شده است. منفی بودن حرکت و عملکرد ما در بخش ساخت‌وساز را از این مساله می‌توانید مشاهده کنید که من به عنوان سازنده مسکن حدود ۲۰ سال پیش ۶۴ واحد مسکونی را در یک شهرک احداث کردم و این واحد‌ها را به فروش رساندم و امروز پس از ۲۰ سال تلاش در بخش ساختمان‌سازی و تولید مسکن، متاسفانه سرمایه کنونی من به قدری افت و کاهش پیدا کرده که با سرمایه فعلی خود نمی‌توانم این واحد‌ها را خریداری کنم.

به عبارتی اگر این واحد‌های مسکونی را نمی‌فروختم و ۲۰ سال در بخش تولید مسکن تلاش نمی‌کردم، سرمایه من بیشتر از سرمایه کنونی بود و قطعا به نفعم بود؛ بنابراین در کشور ما با وجود این فرهنگ ساخت‌وساز و موانع موجود، ساختمان سازی به ضرر سازندگان و انبوه‌سازان است. از طرفی طی ماه‌های اخیر شاهد این بودیم که بحران یونولیت در بخش ساختمان کشور به وجود آمد و سوال من این است که مگر یونولیت چه کالای استراتژیکی است که بتواند برای یک کشور بحران ایجاد کند؟ یعنی واقعا آیا دولتمردان و مسوولان نمی‌توانند به نحوی برنامه‌ریزی کنند که مواد اولیه موردنیاز برای تولید یونولیت از طرف پتروشیمی‌ها به موقع تامین شود یا درواقع با این اقدام به دنبال ایجاد رانت برای عده‌ای خاص هستند تا به دنبال آن گرانی این مصالح را رقم بزنند؟

به بیان بهتر از فرصت‌های موجود در بخش ساختمان به جای استفاده، سوءاستفاده می‌کنند. در چنین شرایطی ساخت و ساز برای شرکت‌های ساختمانی به یک کابوس تبدیل شده است و اصلا امکان ساختمان‌سازی وجود ندارد. از سوی دیگر مشخص نیست که سازمان دارایی بر چه مبنایی با ما برخورد خواهد کرد. به طور نمونه وقتی قرار است چند صد میلیون تومان به حساب مالک واریز شود، بانک طبق دستور سازمان دارایی، اعلام می‌کند که باید کپی قولنامه را ارائه کنید تا مشخص شود که آیا این مبلغ از محل فروش مسکن به حساب سازنده واریز شده است یا از محل دیگری بوده است؛ بنابراین ما نمی‌توانیم بدون ارائه کپی قولنامه، پولی را به حساب خود واریز کنیم.

آیا در زمینه ساخت مسکن ملی مشارکت کرده‌اید؟

مسکن ملی نیز مشکل دیگری است که به مشکلات سازندگان و تولیدکنندگان اضافه شده است. مساله ساخت‌وساز و تولید مسکن نباید وارد سیاسی‌بازی شود، در این صورت اهداف اصلی تولید مسکن مغفول خواهد ماند. بعضی از سازندگانی که در ساخت مسکن اجتماعی مشارکت دارند، از نرخ تعدیل منفی گله‌مند هستند. اما سوال این است که با وجود تورم و گرانی روزافزون، آیا تعدیل منفی منطقی است؟ وقتی سوال می‌پرسیم که چرا تعدیل منفی در نظر گرفته‌اید، پاسخ می‌دهند که اگر تعدیل مثبت در نظر بگیریم، قیمت تمام‌شده ساختمان بالاتر می‌رود و باعث می‌شود مسکن اجتماعی گران‌تر شود و درنهایت مردم توان خرید نخواهند داشت.

اما به این موضوع توجه نمی‌کنند که در این بین سازندگان چه تقصیری دارند که نرخ تعدیل معقول را اعلام نمی‌کنند. مسکن ملی هم در استان اردبیل با مشکل تامین زمین مواجه است. از سوی دیگر می‌بینیم که ساخت‌وساز‌ها در قالب تولید مسکن دولتی را تغییر می‌دهند. طی سال‌های گذشته بر ساخت مسکن در ارتفاع تاکید داشتند و سازنده‌ها را از افقی‌سازی منع می‌کردند؛ اکنون بر افقی سازی تاکید دارند و دولت‌ها درواقع بر اساس سیاست‌های خود ضوابط و قوانین را تغییر می‌دهند. به طوری که هم اکنون شروع به ساخت شهر‌های بسیار کوچک کرده‌اند که در این مناطق واحد‌های تک‌واحدی و دو‌واحدی بسازند و زمین به خود مردم بدهند. اما این سیاست‌ها راهکار تولید مسکن نیست.

چه راهکاری را در این بخش پیشنهاد می‌کنید؟

یک راه حل مناسب در موقعیت کنونی فروش متری ساختمان و مسکن است. از این طریق کسانی که نمی‌توانند با سرمایه‌ای که در اختیار دارند، یک واحد مسکونی خریداری کنند؛ حداقل می‌توانند بنا به میزان سرمایه خود، متراژ معینی از یک آپارتمان را بخرند. دولت اگر سیاست و برنامه‌ریزی صحیح در ارتباط با فروش متری مسکن اتخاذ و اجرایی کند، نیازمندان مسکن درنهایت می‌توانند در طول چند سال آینده یک واحد مسکونی را خریداری کنند.

اما اگر امکان خرید متری مسکن را نداشته باشند، ارزش پولی هم که در اختیار دارند، هر روز کاهش می‌یابد و درنهایت صاحب‌خانه نخواهند شد. چون در شرایط کنونی کسانی که فاقد مسکن هستند، جزو افرادی هستند که از نظر توان مالی در سطح پایینی قرار دارند. با وجود اینکه گفته شده ۳۵۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات به هر واحد مسکن ملی تسهیلات اختصاص می‌یابد، اما حتی به کسانی که در طرح مسکن ملی ثبت‌نام کرده‌اند، به صراحت اعلام نمی‌کنند که چه مبلغی را باید به عنوان اقساط تسهیلات بپردازند تا در آینده دچار مشکل نشوند.

چون به طور قطع این افراد در پرداخت اقساط تسهیلات با مشکل مواجه خواهند شد. قیمت تمام شده ساخت‌وساز بسیار گران است و حداقل هزینه ساخت یک مترمربع مسکن به ۸ میلیون تومان می‌رسد که صرف‌نظر از هزینه زمین، فقط حدود یک میلیارد تومان برای ساخت یک واحد ۱۰۰ متری نیاز است. حتی اگر دولت ۴۵۰ میلیون تومان از آن را در قالب وام به متقاضی ارائه کند، متقاضی درنهایت باید ۵۵۰ میلیون تومان آورده مالی داشته باشد. اما چند درصد از اقشار کم‌درآمد توان تامین این آورده و نیز توان پرداخت اقساط تسهیلات ۴۵۰ میلیون تومانی را خواهند داشت تا بتوانند صاحب خانه شوند؟

به نظر شما بازار ساخت و ساز در سال آینده با چه شرایطی مواجه خواهد شد و آیا شما در بخش تولید مسکن فعالیت خود را ادامه می‌دهید؟

آنچه مسلم است مردم توان خرید مسکن را ندارند و همین مساله موجب کاهش عرضه مسکن خواهد شد. ما هم برای اینکه بیکار نشویم، فعالیت خود را به صورت محدود ادامه خواهیم داد. به‌رغم اینکه امروز ساخت مسکن یک نیاز مبرم برای کشور است؛ اما با این قیمت‌ها امکان تولید مسکن وجود ندارد.‌

چه پیشنهاد و انتظاری از دولتمردان دارید؟

بخش ساخت‌وساز نیازمند مدیریت صحیح و برنامه‌ریزی درازمدت است؛ اما با این شعار‌ها تولید مسکن محقق نمی‌شود. درحقیقت رفع مسائل بخش مسکن به یک برنامه‌ریزی اساسی نیاز دارد. ما نیازمند تولید مسکن به شیوه صنعتی‌سازی هستیم. متاسفانه کسانی که می‌توانند در حوزه صنعتی‌سازی مسکن سرمایه‌گذاری کنند؛ چون تضمینی برای خرید محصولات آن‌ها وجود ندارد، وارد این عرصه نمی‌شوند.

همان‌طور که دیدیم صنعتی‌سازی در مسکن مهر تاحدودی رایج شد، اما، چون فروش محصولات آن‌ها از سوی دولت تضمین نشد، تداوم نیافت؛ بنابراین توسعه صنعتی‌سازی مسکن نیازمند برنامه‌ریزی جدی است.

منبع: دنیای‌اقتصاد