چرا مسکن از دسترس خارج شد؟ /خانه اولی‌ها پشت۴ دیوار

خروج مسکن از توان خرید خانه‌اولی‌ها، در پیش‌نویس برنامه هفتم منعکس شد. این پیش‌نویس که توسط سازمان برنامه تهیه شده است، تایید می‌کند «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن در تهران»، با قیمت‌های سال۱۴۰۰ به نیم‌قرن رسیده است. یافته‌های طراحان برنامه هفتم درباره نامعادله قیمت و خرید مسکن نشان می‌دهد، تقاضای مصرفی پشت چهار دیوار گیر کرده است که مهم‌ترین آن‌ها به فریز زمین و آپارتمان در بازار کشوری برمی‌گردد.

سازمان برنامه و بودجه کشور ضمن پرداختن به علت خروج مسکن از دسترس خانه اولی ها، چهار دیوار پیش روی خرید خانه توسط تقاضای مصرفی در کشور را معرفی کرد.

پیش نویس برنامه هفتم توسعه کشور که توسط سازمان برنامه و بودجه تدوین شده و در زمره مراحل مقدماتی تدوین برنامه اصلی است، حاوی یک فصل ویژه با عنوان «مسکن» است.

سازمان برنامه و بودجه در این پیش نویس از مسکن به عنوان یکی از ۱۲ موضوع کلیدی کشور در کنار موضوعات برجسته و مهم دیگری مثل اصلاح نظام بانکی، بهبود فضای کسب و کار، اصلاح ساختار بودجه، حکمرانی یکپارچه منابع و مصارف آب و بحث انرژی یاد کرده است. اما بخش مهم این پیش نویس فارغ از بحث سیاست‌ها که در گزارش‌های آتی «دنیای‌اقتصاد» مورد بررسی قرار خواهد گرفت، تصویری از وضع موجود بخش مسکن در کشور ارائه داده است.

هر چند این گزارش با عنوان «مقدماتی و غیر‌قابل استناد» منتشر شده و نسخه نهایی نیست، اما داده‌های آماری رسمی در آن به نحوی گرد آمده که به شناسایی چهار مانع بنیادی خانه دار شدن فاقدان مسکن انجامیده است. در واقع علاوه بر انعکاس تصویر وضع موجود، این گزارش به یک سوال مهم در بخش مسکن نیز پاسخ می‌دهد؛ اینکه چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟

سازمان برنامه و بودجه در این پیش نویس چالش بزرگ و اصلی بخش مسکن را عدم‌دسترسی تقاضای مصرفی و خانه اولی‌ها به مسکن معرفی کرده است. بر اساس این گزارش وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما از نگاه قوه عاقله برنامه ریزی برای دولت «نامطلوب» است.

در بخش مسکن دو شاخص کلیدی وجود دارد که توصیف کننده وضعیت دسترسی به مسکن است. یک شاخص «دسترسی به مسکن» است که فرض مبنای آن پس انداز کل درآمد فرد برای خرید خانه بوده و با این فرض برآورد می‌کند که هر فرد تا خانه دار شدن چند سال فاصله دارد.

شاخص دوم «مدت زمان انتظار خانه دار شدن» است که بر اساس فرض متفاوت و البته واقع بینانه تری طول دوره زمانی خرید خانه را محاسبه می‌کند. فرض این شاخص پس انداز یک سوم از کل درآمد با هدف خرید ملک است.

صرف نظر از اینکه در حال حاضر با توجه به شرایط خاص اقتصادی حاکم بر کشور میزان پس انداز خانوار‌ها به مراتب کمتر از یک سوم کل درآمد آن‌ها بوده و حتی در برخی طبقات درآمدی به صفر میل می‌کند، با این فرض اکنون شاخص دسترسی به مسکن در کشور برای واحد‌های ۷۰ مترمربعی ۳۶ سال و برای واحد‌های ۹۰ مترمربعی ۴۲ سال است. این وضعیت در تهران بغرنج‌تر است، کما اینکه خرید خانه ۹۰ مترمربعی برای تهرانی‌ها با فرض پس انداز یک سوم درآمد زمانی به درازای ۵۴ سال می‌طلبد و برای خرید خانه ۷۰ مترمربعی هم این زمان ۴۵ سال است.

به این ترتیب پیش نویس برنامه هفتم توسعه گزارش «دنیای‌اقتصاد» با عنوان «ماراتن مسکن در ۳۱ استان» را که ۲۶ مرداد امسال منتشر کرده و در آن به فاصله نیم قرنی تهرانی‌ها تا کلید خانه پرداخته شده بود را نیز تایید کرد. مبنای این محاسبه درآمد سال ۱۴۰۰ خانوار‌های شهری بوده که در کشور حدود ۱۱۳ میلیون و در تهران ۱۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

در این محاسبه همچنین میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ یعنی مترمربعی ۱۲ میلیون تومان برای کشور و ۳۱ میلیون تومان برای تهران پیش فرض بوده است. سازمان برنامه و بودجه همچنین تاکید کرده که شاخص دسترسی به مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی با فاصله معناداری بیشتر است.

این فاصله زمانی طولانی تا دسترسی به خانه در حالی است که مقدار استاندارد آن در دنیا با فرض پس انداز یک سوم درآمد ۱۰ سال تعریف شده است. به این ترتیب در حال حاضر خروج مسکن از دسترس چالش اصلی بخش مسکن کشور شناسایی و از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.

تایید رسمی انجماد ملکی

پیش نویس برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن به این موضوع نیز پرداخته است که چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟ عامل مخرب اول که در سال‌های اخیر مانع از خانه دار شدن متقاضیان مصرفی شده است، مساله کمبود عرضه ناشی از فریز آپارتمان‌ها توسط سرمایه‌گذاران ملکی است.

این گزارش از «عدم‌عرضه مسکن احداث شده» یا به عبارتی فریز واحد‌های مسکونی تکمیل شده توسط ملاکان به عنوان یکی از چهار دیوار مقابل خانه اولی‌ها یاد کرده که دسترسی آن‌ها به مسکن را دشوار کرده است. در واقع این پیش نویس به منزله یک تایید رسمی از وقوع «انجماد ملکی» در بازار مسکن تهران و کشور است و به نقش مخرب آن در دسترسی به خانه اشاره کرده است.

در واقع سازمان برنامه و بودجه نیز در جریان تدوین پیش نویس برنامه هفتم با بررسی وضعیت سال‌های استثنایی بازار مسکن از نیمه دهه ۹۰ به بعد، به این واقعیت پی برده که در گذشته حجمی از عرضه وجود داشته که ضمن تاثیر بر کنترل دامنه نوسان قیمت، دسترسی به خانه برای متقاضیان مسکن را نیز تسهیل می‌کرد؛ اما تبدیل شدن مسکن به تنها پناهگاه امن و بدون هزینه سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر موجب شکل گیری جریان انجماد ملکی در کشور شده و اثر آن به شکل کاهش عرضه بر روند‌های جاری در بازار مسکن محسوس است.

در این پیش نویس «فریز زمین» نیز به عنوان دیوار دوم مقابل خرید خانه اول معرفی شده است. اشاره این پیش نویس به عدم‌عرضه زمین به بازار ساخت‌وساز با توجه به انگیزه‌هایی که برای حفظ زمین به صورت خام در میان مالکان وجود دارد بوده و بر اساس آن یکی از عوامل دخیل در کاهش عرضه مسکن به بازار برای اجابت تقاضای مصرفی را همین موضوع معرفی کرده است.

این شرایط موجب شکل گیری یک گسل پنج ساله میان تولید و نیاز مسکن در کشور شده است. در حالی که نیاز کشور به ساخت مسکن در فاصله سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰ معادل چهار میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد برآورد شده بود، این گزارش نشان می‌دهد کل تولید صورت گرفته در این فاصله فقط ۲میلیون و ۴۶۸‌هزار واحد بوده است.

به بیان دیگر در طول ۵ سال مورد اشاره ۵۵‌درصد کم سازی در کل کشور نسبت به نیاز صورت گرفته است. هرچند این آمار جدیدی نیست، اما این بار سازمان برنامه و بودجه به عنوان نهاد برنامه ریزی برای قوه مجریه، در کنار ذکر این آمار تکراری واقعیت رکود تولید و رکود خرید و به اصطلاح مصرف ملک و عوامل شکل گیری در آن را نیز بررسی کرده است.

نقش مخرب تراکم فروشی در بازار مسکن

مساله یا به اصطلاح دیوار سوم مقابل خانه دار شدن تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن که این پیش نویس به آن پرداخته است، «تراکم فروشی» است.

در این گزارش به صراحت قید شده که تراکم فروشی و تغییر کاربری منبع اصلی درآمد شهرداری‌ها بوده و‌سازوکاری برای ایجاد درآمد سالم و پایدار فراهم نشده است. اما این موضوع چگونه می‌تواند به منزله مانع دسترسی به مسکن عمل کند؟ مطالعات کارشناسی متعددی در این زمینه وجود دارد که نشان می‌دهد اصل موضوع تراکم فروشی به عنوان یک عامل رشد قیمت زمین در شهر‌ها به منزله موتور تورم ملکی عمل می‌کند و به ناتوانی در امر خرید خانه دامن می‌زند.

در واقع مادامی که ارزش زمین و ساختمان‌های کلنگی واقع در شهر‌ها بر اساس میزان تراکم اعطایی به آن‌ها قابلیت جهش دارد، زمینه برای متورم شدن مسکن نیز فراهم است؛ کمااینکه زمین به عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن، تقریبا ۷۰‌درصد از هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد.

در نهایت چهارمین مانع دسترسی خانه اولی‌ها به مسکن که در پیش نویس برنامه هفتم مطرح شده، تورم هزینه‌های ساخت‌وساز است. این گزارش نشان می‌دهد شاخص قیمت مصالح ساختمانی و همین‌طور شاخص بهای خدمات ساختمانی یا به اصطلاح دستمزد نیروی کار در اواخر سال ۱۴۰۰ نسبت به سال پایه ۱۳۹۵ (مقطع زمانی قبل از جهش تاریخی مسکن) دو برابر شده است.

به این ترتیب دور از انتظار نبوده که افزایش چشمگیر هر دو جزء هزینه‌های ساختمانی اعم از مصالح و دستمزد نیروی انسانی علاوه بر تاثیر سوء بر تورم مسکن، به عنوان یک مانع پیش روی خرید خانه شناخته شود. در واقع تورم هزینه‌های ساختمانی هم در رکود تقاضای مصرفی و هم در رکود تولید مسکن نقش داشته و به عنوان یکی از چهار مانع مقابل خرید خانه اول از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.

منبع:دنیای‌اقتصاد