جاماندگان پرواز مسکن ۱۴۰۱

غیبت سه‌ماهه «آمار‌های بانک مرکزی از قیمت مسکن» باعث شده است عملا دماسنج این بازار از کار بیفتد و ابهام طیف فعالان ملکی نسبت به شرایط، دوچندان شود. «دنیای‌اقتصاد» با هدف «اطلاع‌رسانی موثر به سیاستگذار» از بابت آنچه در بازار مسکن می‌گذرد، سطح میانگین «قیمت‌های پیشنهادی» فروش آپارتمان در محله‌های مختلف ۲۲منطقه پایتخت را مورد سنجش و بررسی قرار داد تا مشخص شود طی یک‌سال ۱۴۰۱، تورم مسکن در چه سطحی قرار گرفت. نتیجه این بررسی نشان می‌دهد، صعود حدود ۲برابری قیمت در سال گذشته باعث شد گروه‌های اصلی تقاضا از این پرواز جا بمانند.

تقاضای مصرفی مسکن از پرواز ۱۴۰۱ این بازار جا ماند و نتوانست قدرت خرید خود را همپای تورم ملکی ترمیم کند. تازه‌ترین تحقیق میدانی از بازار مسکن حکایت از آن دارد که خریداران سرمایه‌ای ملک در ماه‌های اخیر معامله گران اصلی بازار مسکن شهر تهران بوده اند.

«دنیای‌اقتصاد» در غیاب دماسنج بازار مسکن (آمار رسمی از نبض معاملات و قیمت مسکن شهر تهران در سه ماه گذشته) اولین برآورد از تورم ملکی در سالی که گذشت را بر مبنای یک تحقیق میدانی از فایل‌های موجود در بازار محاسبه کرده که نشان دهنده پرواز قیمت مسکن در ۱۴۰۱ با ایفای نقش اول توسط خریداران غیر مصرفی است.

تحقیق مفصل میدانی از سطح قیمت فروش فایل‌های موجود در محله‌های مختلف بازار مسکن شهر تهران که در هفته آخر اسفند و دو روز کاری پس از تعطیلات نوروز انجام شد، با این هدف صورت گرفته تا در شرایطی که سیاستگذار دماسنج بازار مسکن را از کار انداخته و از اعلام آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن اجتناب می‌کند، تصویری از وضعیت کنونی این بازار ارائه کند.

بانک مرکزی از ابتدای زمستان و مرکز آمار ایران از بهمن ماه از انتشار گزارش‌های ماهانه وضعیت بازار مسکن شهر تهران که سال‌هاست بی وقفه منتشر می‌شود، اجتناب کرده اند. با وجود اینکه تحلیلگران بازار مسکن معتقدند خودداری از انتشار تغییرات تورم مسکن نفعی برای تقاضای اصیل خرید ملک یعنی مصرف‌کنندگان ندارد و تنها به سود تقاضای غیر‌مصرفی از قبیل سرمایه‌گذار و سفته باز خواهد بود، فعالان بازار مسکن و رسانه‌ها همچنان چشم انتظار انتشار گزارش رسمی از آخرین تحولات در این بازار مبتنی بر معاملات قطعی هستند.

در غیاب این آمار‌های رسمی، دست سوداگران برای ایجاد التهاب قیمتی در بازار مسکن بازتر است و هیچ مبنای مقایسه قیمتی موثقی در اختیار خریداران نیست تا بی واسطه از تحولات قیمتی واقعی در بازار آگاه شوند.

در این فضای تاریک که دمای معاملات و قیمت مسکن نامعلوم است، «دنیای‌اقتصاد» با سنجش تغییرات قیمت فایل‌ها برآوردی از میانگین قیمت مسکن در شهر تهران را محاسبه کرده است که می‌تواند به منزله تاباندن اندک نوری به وضعیت حال حاضر بازار نقل و انتقالات ملکی باشد.

هرچند میانگین قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های موجود در بازار مسکن نمی‌تواند نماینده کامل تغییرات تورم ملکی در کل شهر تهران باشد و برای برداشت دقیق از وضعیت بازار مسکن لازم است به جای قیمت‌های پیشنهادی، به قیمت‌های قطعی در معاملات استناد شود، اما به استناد داده‌های موجود از سطح قیمت‌های پیشنهادی مسکن در محله‌های مختلف، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حال حاضر مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی فروش، به حول و حوش ۷۰ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که بر اساس آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار در دی ماه این رقم مبتنی بر قرارداد‌های قطعی ۵۳ میلیون تومان بود.

نکته قابل‌توجه این است که در ماه‌های پایانی سال ۱۴۰۱ بازار‌های سرمایه‌گذاری دیگر به ویژه ارز و سکه به شدت ملتهب بود و هر چه بیشتر از ایام زمستان سپری شد، بر شدت این التهاب نیز افزوده شد. از سوی دیگر پس از اولین نوبت جهش ارزی شدید در نیمه دوم دهه گذشته که در سال ۹۷ رخ داد، به تدریج بر سرعت اثرپذیری بازار مسکن از تغییرات نرخ دلار افزوده شد.

در حالی که انعکاس اثر تورم ارزی بر قیمت ملک در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به طور متوسط یک فصل به طول می‌انجامید، در سال‌های اخیر این اثرپذیری بیشتر شد و اکنون دیگر بین التهاب قیمت ملک و التهاب ارزی فاصله زمانی قابل‌توجهی وجود ندارد.

به بیان دیگر بازار مسکن اکنون بلافاصله پس از تورم ارزی ملتهب می‌شود. با در نظر گرفتن این واقعیت‌ها درباره وضعیت بازار‌ها در نسبت با یکدیگر، می‌توان خط قیمتی دنبال شده در بازار مسکن طی ماه‌های پایانی سال گذشته را ترسیم کرد و مشخص است که در جریان التهاب شدید ارزی، قیمت مسکن نیز در مسیر افزایشی قرار گرفته است.

اما اینکه میزان این افزایش چه مقدار بوده است را مراجع رسمی آماری مبتنی بر داده‌های مربوط به معاملات قطعی انجام شده اعلام کنند؛ چراکه قیمت‌های پیشنهادی نمی‌تواند نمایانگر همه واقعیت‌های بازار مسکن باشد.

با این حال ما دست کم از این موضوع آگاهیم که در بهمن ماه بازدهی ماهانه دلار ۱۲‌درصد بوده و برگشت آن در اسفند فقط ۳-‌درصد ثبت شده است. افزون بر این بازدهی سکه در بهمن ماه ۲۲‌درصد و در اسفند ماه ۵‌درصد بوده است.

سکه خود یکی از بازار‌هایی است که بلافاصله تحت‌تاثیر تورم ارزی قرار می‌گیرد و تغییرات آن در ماه‌های گذشته می‌تواند نشان دهنده جهت تغییرات در دیگر بازار‌های اثرپذیر از تورم ارزی باشد. به هر روی در فضای مبهم و تاریک موجود از تورم مسکن، مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی این طور به نظر می‌رسد که قیمت مسکن در حال حاضر در مقایسه با فروردین ۱۴۰۱ با رشد تقریبا ۱۰۰ درصدی مواجه شده است.

به عبارت دیگر میانگین قیمت پیشنهادی فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در حال حاضر در مقایسه با میانگین قیمت قطعی مسکن در فروردین پارسال دو برابر شده است. این در حالی است که مسکن پس از آبان ۹۹ تاکنون دیگر رشد نقطه‌ای سه رقمی را تجربه نکرده بود.

روند کاهشی تورم ملکی در شهر تهران از حدود دو سال و نیم گذشته آغاز شد و از آذر سال ۹۹ به بعد مسکن دیگر تورم نقطه‌ای سه رقمی را تجربه نکرد؛ اما روند نزولی تورم نقطه‌ای مسکن که در ابتدای سال ۱۴۰۱ به مقدار حداقلی ۱۶ درصدی رسیده بود، بار دیگر در این سال به تدریج رو به افزایش گذاشت و بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران مربوط به دی ماه که در غیاب گزارش بانک مرکزی منتشر شد، این مقدار به حدود ۶۰‌درصد رسید.

با این حال تازه‌ترین برآورد‌ها از تحولات قیمت مسکن در نقاط مختلف بازار حکایت از آن دارد که تورم ملک به مرز سه رقمی نزدیک شده است؛ هرچند میزان دقت این محاسبات باید بر اساس گزارش‌های رسمی از معاملات قطعی بررسی شود و مقایسه قیمت‌های پیشنهادی و قطعی مسکن با توجه به دو مبنای متفاوت، نمی‌تواند به تنهایی موجه باشد و صرفا کارکرد یک برآورد در نبود آمار رسمی را دارد.

کارنامه ۱۴۰۱ سیاستگذار مسکن

صرف نظر از اینکه راستی آزمایی اولین گمانه از تورم مسکن در سال ۱۴۰۱ پس از انتشار آمار رسمی از سوی نهاد‌های مربوطه میسر است، یک کارکرد برآورد صورت گرفته از رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته این است که به واسطه آن می‌توان به کارنامه عملکرد سیاستگذار مسکن در سالی که گذشت نمره داد.

طبعا انتظار می‌رود آمار رسمی از تحولات مسکن در ماه‌های اخیر به فوریت منتشر شود و این فرضیه که امکان انتشار آمار رسمی وجود نداشته است مردود است. سامانه مربوط به صدور کد رهگیری و ثبت معاملات ملکی از اواخر دهه ۸۰ تاکنون بی وقفه در حال ثبت اطلاعات معاملات ملکی بوده و آمار‌های گوناگونی از این سامانه استخراج و به صورت دوره‌ای (ماهانه و فصلی) منتشر می‌شود؛ بنابراین به هیچ وجه نمی‌توان احتمال داد که داده‌های معاملات در دسترس نباشد و گزارش تورم مسکن به این دلیل منتشر نشده باشد.

از سوی دیگر تحقیق میدانی از بازار مسکن حکایت از آن دارد که در این بازار در ماه‌های گذشته معاملات متعددی انجام و ثبت شده است؛ بنابراین این فرضیه که عملکرد بازار «صفر» باشد نیز درست نیست. به این ترتیب انتظار می‌رود در اولین زمان ممکن گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن منتشر و صحت و سقم برآورد صورت گرفته براساس قیمت عرضه روز‌های اخیر در بازار مسکن مشخص شود.

اما از این گذشته برآورد صورت گرفته از همین حالا و پیش از انتشار آمار‌های رسمی نیز مشخص است که نمره سیاستگذار بخش مسکن در سال ۱۴۰۱ مردود بوده و کارنامه مطلوبی در این بخش به جای نمانده است. این برآورد نشان می‌دهد هزینه تامین مهم‌ترین کالای مصرفی خانوار‌ها یعنی سرپناه، در طول یک سال گذشته دو برابر شده است.

در این برآورد همچنین تورم مسکن دو برابر تورم عمومی برآورد شده و نشان می‌دهد میزان رشد قیمت مسکن از سایر اقلام موجود در سبد مصرفی خانوار‌ها بسیار بیشتر بوده است. در واقع متوسط رشد قیمت مسکن در شهر تهران به مراتب بیشتر از رشد قیمت سایر کالا‌ها و خدمات مصرفی اصلی خانوار‌ها در سال ۱۴۰۱ برآورد شده و این موضوع نشان می‌دهد سیاست‌هایی که برای کنترل تورم مسکن در پیش گرفته شده بود، به هدف اصابت نکرده و سیاستگذار باید در مسیر اصلاح قرار گیرد.

اقتصاددانان در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که روز گذشته منتشر شد به این موضوع پرداختند که ریشه وضعیت نابسامان بازار مسکن، تورم عمومی است و مادامی که این مساله حل نشده باقی بماند، برنامه‌هایی که برای کنترل تورم مسکن تدارک دیده می‌شود، نتیجه بخش نخواهد بود.

از طرفی سیاستگذار باید بداند که از کار انداختن دماسنج به معنای موفقیت در کنترل تب نیست. بازار مسکن تب دارد و نشانه‌های این تب به شکل قیمت‌های پیشنهادی سرسام آور در فایل‌های موجود عیان شده است. اما برای پیمودن مسیر اصلاح در وهله اول باید درجه این تب با انتشار گزارش رسمی تورم مسکن مشخص شود.

رتبه مسکن در میان بازار‌ها

در صورتی که برآورد مبنی بر قیمت‌های پیشنهادی مبنای مقایسه بازدهی بازار‌ها قرار گیرد، در سال ۱۴۰۱ بازار مسکن در رتبه دوم بازدهی پس از سکه قرار گرفته است. در این سال میزان بازدهی دلار ۷۸ درصد، بازدهی بازار سهام حدود ۳۹‌درصد و بازدهی سکه نزدیک ۱۴۰‌درصد بوده است. این در حالی است که سرمایه‌گذاران مسکن ظاهرا ۱۰۰‌درصد بازدهی کسب کرده اند و در نتیجه رتبه دوم بازدهی در یک سال گذشته احتمالا از آن مسکن خواهد بود.

در آخرین ماه پارسال نیز فقط بازدهی دلار پس از جهش ماه‌های قبل از آن منفی شد. اما گذشته از بازدهی ۳- درصدی دلار، بازار سهام در این ماه ۲۸‌درصد و بازار سکه ۵‌درصد بازدهی داشت. بازدهی ماهانه مسکن در اسفند ۱۴۰۱ نیز با توجه به عدم‌انتشار آمار رسمی فعلا نامشخص است.

«خانه» از دسترس خارج شد

برآورد «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی واقع در ۱۱ منطقه نیمه جنوبی شهر تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) در فایل‌های فروش این روز‌ها به رقمی بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب میزان رشد قیمت مسکن حتی در مصرفی‌ترین بخش بازار یعنی مناطق جنوبی نیز حتی قدری بیش از ۱۰۰‌درصد برآورد می‌شود و این نشان می‌دهد «خانه» از دسترس متقاضیان مصرفی مسکن خارج شده است.

«دنیای‌اقتصاد» پیش از این محاسباتی بر مبنای حداقل حقوق و دستمزد انجام داده بود که نشان می‌داد با در نظر گرفتن پس انداز حدود یک‌سوم درآمد ماهانه خانوار، مدت زمان دسترسی به مسکن برای حداقل بگیران به ۱۰۰ سال رسیده بود. اما اکنون مبتنی بر سطح جدید حداقل حقوق که برای سال‌جاری پیش‌بینی شده است و برای یک خانوار سه نفره تقریبا ۸ میلیون تومان است، با احتساب پس انداز ۲۵‌درصد از درآمد خانوار، مدت زمان دسترسی به مسکن با متراژ متعارف به ۲۰۱ سال افزایش یافته است.

این گزاره‌ها به روشنی نشان می‌دهد مسیری که سیاستگذار برای کنترل مسکن در پیش گرفته است جواب نمی‌دهد و بدون مهار تورم عمومی راهی به خانه دار شدن طبقات پایین درآمدی باز نخواهد شد.

اما در سالی که عنوان آن از سوی مقام معظم رهبری «مهار تورم و رشد تولید» اعلام شده است، این سوال مطرح است که در غیاب آمار رسمی تورم مسکن، چگونه مهار تورم در این بخش امکان پذیر است؟ پاسخ بدیهی به چنین سوالی این است که صدور نسخه بدون اطلاع کامل از بیماری ناممکن است.

مادامی که اطلاعات کافی از بیمار در اختیار پزشک معالج او نباشد، نمی‌توان انتظار داشت تجویز درستی برای بهبودی صورت بگیرد. در نبود گزارش آماری رسمی از مسیری که مسکن در ماه‌های اخیر طی کرده است نیز، سیاستگذار نخواهد توانست نسخه مطلوبی برای عبور از بحران ارائه کند.

حتی با فرض اینکه آمار رسمی تورم مسکن تولید می‌شود، اما انتشار عمومی پیدا نمی‌کند، باز هم لازم است عواقب این اقدام به سیاستگذار گوشزد شود. اقتصاددانان هشدار می‌دهند که خودداری از انتشار آمار مسکن فقط به نفع سفته بازان و سوداگران بازار مسکن بوده و حضور و ایفای نقش آن‌ها در بازار مسکن را تسهیل می‌کند.

وقتی دسترسی به آمار رسمی وجود ندارد، سوداگران می‌توانند با حضور قدرتمند خود در بازار معاملات، جو قیمتی حاکم بر بازار را تحت‌تاثیر قرار دهند و دود این جوسازی در نهایت به چشم مصرف‌کنندگان خواهد رفت. بر اساس تحقیقات میدانی، در سالی که گذشت نیز از هر ۱۰ معامله به طور متوسط ۶ یا ۷ فقره با هدف سرمایه‌گذاری صورت گرفته و تقاضای مصرفی مسکن را می‌توان جامانده پرواز ۱۴۰۱ این بازار معرفی کرد. در این شرایط انتشار فوری آمار‌های رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران به یک مطالبه عمومی برای همه متقاضیان مسکن و نیز فعالان این بازار تبدیل شده است.

منبع:دنیای‌اقتصاد