جواب پنج «چرا» در بازار مسکن

کارشناسان به ۵ سوال مطرح‌شده از سوی رئیس جمهوری در اولین جلسه شورای‌عالی مسکن ۱۴۰۲، پاسخ دادند. اولین جلسه شورای‌عالی مسکن در سال ۱۴۰۲ در حالی پنج‌شنبه گذشته برگزار شد که ابراهیم رئیسی، رئیس جمهوری و رئیس شورای‌عالی مسکن، ۵ سوال کلیدی در ارتباط با موضوع مسکن مطرح کرد.

محتوای آنچه رئیس شورای عالی مسکن در جلسه روز پنج‌شنبه اعلام کرد نشان می‌دهد که علت گرانی زمین، گرانی مصالح، عملکرد ضعیف بانک‌ها در تسهیلات دهی به ساخت مسکن، عدم‌جذب سرمایه‌های بخش خصوصی به حوزه ساخت‌وساز و همچنین عملکرد ضعیف استان‌ها در اجرای نهضت ملی مسکن، پنج سوال کلیدی مطرح‌شده از سوی رئیس جمهوری در این زمینه بود.

رئیس جمهوری در این جلسه، که ششمین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم و اولین جلسه این شورا در سال جدید بود مسکن را اهم مسائل کشور و مهم‌ترین دغدغه مردم دانست و تاکید کرد: دولت تامین مسکن را با تلاش مضاعف و بی وقفه پیگیری می‌کند.

گرانی مسکن با کدام آمار؟

رئیس‌جمهور با تاکید بر پیگیری جدی اجرای مصوبات جلسات مربوط به تولید مسکن بر اساس یک زمان‌بندی مشخص، زمین را اصلی‌ترین مساله در تامین مسکن دانست. وی همچنین گرانی زمین را یکی از دو عامل مهم در گرانی مسکن اعلام کرد. سپس از گرانی مصالح به عنوان یکی دیگر از دو عامل مهم در گرانی مسکن یاد کرد.

یک نکته مهم قابل دریافت از اظهارات ریاست جمهوری در موضوع گرانی مسکن، این است که رئیس جمهوری با استناد به کدام آمار رسمی، از گرانی مسکن خبر داده است؟ از سه ماه قبل، آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن که در هر ماه به صورت منظم از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شد متوقف شده است و تحولات کشوری قیمت مسکن نیز از یک‌سال قبل از سوی مرکز آمار منتشر نشده است؛ سوال اینجاست که آیا آمار جدید مربوط به گرانی زمین روی میز رئیس جمهور است؟

اگر این آمار در اختیار دولت قرار دارد، اما انتشار عمومی آن متوقف شده است، دقیقا تاوان حبس آمار را همان گروهی پرداخت می‌کند که دولت اعلام می‌کند اصلی‌ترین تمرکز طرح‌های تامین مسکن برای آنهاست. یعنی بیشترین تاوان توقیف آمار را مصرف‌کننده‌های بازار و گروه‌های کم درآمد و فاقد مسکن پرداخت می‌کنند.

از سوی دیگر اگر این آمار در اختیار دولت نیز قرار ندارد که ماجرا از حالت اول پیچیده‌تر است و مشخص نیست کدام آمار مبنای برنامه ریزی و حل مشکل مسکن قرار دارد؟ واقعیت این است که اگرچه به دلیل جهش تاریخی قیمت مسکن از ۵ سال گذشته، بیش از ۸۰‌درصد از متقاضیان مصرفی مسکن عملا توان مالی خود برای ورود به بازار را از دست داده اند، اما مگر دولت می‌تواند بدون در اختیار داشتن آمار‌های به‌روز‌شده برنامه ریزی درستی برای حل مساله مسکن داشته باشد؟

چرا زمین گران است؟

در حالی که محتوای صحبت رئیس جمهوری درخصوص نقش گرانی زمین در گرانی مسکن یک سوال یعنی چرا زمین گران است را در خود جای داده است، کارشناسان دست کم به دو علت مهم در ارتباط با گرانی زمین اشاره می‌کنند. یک علت گرانی زمین مربوط به حبس زمین توسط خریداران سرمایه‌ای به علت انتظارات تورمی از یکسو و هزینه صفر ملاکی از سوی دیگر است.

بازار زمین جزو بازار‌های امن، کم ریسک و پربازده برای خریداران سرمایه‌ای است و در شرایطی که مالیاتی از بابت حبس و احتکار زمین، دریافت نمی‌شود بازار زمین یکی از بازار‌های مورد علاقه برای فعالیت‌های غیرمولد است. علت دوم گرانی زمین از دیدگاه کارشناسان، بی انگیزگی مالکان زمین و خانه‌های کلنگی برای تخریب و مشارکت در ساخت با سازنده هاست. رکود و ناپایداری‌های قیمتی دو دلیل این بی انگیزگی هستند.

چرا مصالح گران است؟

رئیس جمهوری از سوی دیگر یک عامل اصلی دیگر در گرانی مسکن را گرانی مصالح اعلام کرده است؛ وی همچنین به وزیر صمت ماموریت داد از طریق رایزنی با تولیدکنندگان سیمان و فولاد، بستر لازم را برای تامین این مصالح با قیمت مناسب جهت ساخت مسکن فراهم کند. اما چرا مصالح گران است؟ علت گرانی مصالح واضح است و به تورم عمومی بالا مربوط می‌شود.

در شرایطی که رشد قیمت کالا‌ها و خدمات بسیار زیاد است و اقتصاد با تورم بالا دست و پنجه نرم می‌کند، قیمت مصالح نیز افزایش خواهد داشت. این در حالی است که سیاست‌های مناسب برای مهار تورم نیز عملا اجرا نمی‌شود.

چرا بانک‌ها وام ساخت نمی‌دهند؟

رئیس جمهوری در اولین جلسه شورای‌عالی مسکن در سال ۱۴۰۲، همچنین اعلام کرد: بر اساس قانون باید ۲۰‌درصد تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن تخصیص یابد و اگر بانکی به قانون عمل نکرده باید در این خصوص پاسخگو باشد. اگر بانکی به جای پرداخت تسهیلات برای ساخت مسکن، این ثروت را صرف کار‌ها و سرمایه‌گذاری‌های کاذب کرده، نمی‌توان از آن گذشت، ولی اگر ظرفیت و توان مالی کافی برای پرداخت تمام تسهیلات مقرر در قانون نیست، وزارت اقتصاد اصلاح قانون را از طریق مجلس پیگیری کند تا مدیران متهم به قانون گریزی نشوند.

کارشناسان در پاسخ به این سوال که چرا بانک‌ها عملکرد خوبی در حوزه پرداخت تسهیلات در برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال نداشته اند نیز دو علت مهم را معرفی می‌کنند. اولین علت مربوط به درگیری خود بانک‌ها در ساختمان سازی و ملاکی و همچنین تسهیلات‌دهی با اولویت صنایع زودبازده با قابلیت بازگشت کوتاه‌مدت اصل و سود وام پرداختی است. از سوی دیگر، آن طور که مسوولان شبکه بانکی کشور بار‌ها اعلام کرده اند پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال عملا از برنامه تعیین‌شده با فاصله زیادی عقب‌تر است و علت اینکه بانک‌ها تعداد کمتری وام داده اند همین عقب بودن پروژه‌ها از برنامه ساخت است.

چرا سرمایه بخش خصوصی نیامد؟

ابراهیم رئیسی همچنین از لزوم جذب سرمایه بخش خصوصی در حوزه ساخت مسکن نیز سخن گفت و وزرای راه و اقتصاد و روسای بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه را مکلف کرد ظرف یک ماه، راهکار‌های تامین مالی اجرای قانون جهش تولید مسکن را در جهت تسریع در تحقق وعده دولت بررسی و به شورای عالی ارائه کنند.

در پاسخ به این سوال رئیس جمهوری که چرا سرمایه بخش خصوصی در حوزه ساخت مسکن حضور ندارد، کارشناسان از حبس این سرمایه‌ها در بخش‌های غیرمولد خبر می‌دهند.

وقتی سود ملاکی و حبس سرمایه در زمین‌های راکد و واحد‌های مسکونی ساخته‌شده، از عایدی فعالیت مولد ملکی یعنی ساخت‌وساز بیشتر است، عمده سرمایه‌گذار‌ها ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بخش‌های غیرمولد و پربازده‌تر هدایت کنند. این در حالی است که در صورت مهار تورم و بهبود بازدهی فعالیت‌های مولد، سرمایه‌ها به سمت ساخت‌وساز خواهند رفت.

چرا عملکرد استان‌ها ضعیف است؟

رئیس جمهوری همچنین با اشاره به عملکرد استانداران در پیگیری سیاست‌های دولت در حوزه مسکن خواستار پاسخگویی آن دسته از استان‌هایی شد که ماموریت خود را به درستی انجام نداده اند و گفت: وزرای کشور و راه و شهرسازی موظف هستند در اسرع وقت یک گروه بازرسی به استان‌هایی که طبق گزارش‌های موجود عملکرد ضعیفی در این حوزه داشته اند، اعزام کنند تا موضوع را با دقت مورد بررسی قرار دهند.

کارشناسان در پاسخ به این سوال که چرا استان‌ها عملکردی ضعیف‌تر از برنامه تعیین‌شده برای آن‌ها برای ساخت مسکن دولتی داشته اند یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع را مشکل مالی متقاضیان مشمول این طرح و ناتوانی آن‌ها برای تامین آورده نقدی می‌دانند. از سوی دیگر ابهام همه بازیگران و عوامل این طرح در مورد قیمت تمام‌شده واحد‌ها در این عدم‌استقبال و عملکرد عقب‌تر از برنامه موثر است.

منبع:دنیای‌اقتصاد