سراشیبی دوباره در بازار مسکن

بازار مسکن که از دی‌ماه ‌سال ٩٤ تاکنون روند صعوی معاملات را تجربه می‌کرد، بار دیگر به سراشیبی افتاده و براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی، پاییز امسال دوباره با درجازدن این بازار شروع شده است. آمار بانک مرکزی از حجم معاملات ملکی تهران در مهر ٩٥ نشان می‌دهد که شمار معاملات نسبت به مدت مشابه ‌سال گذشته ١٠,٦‌درصد کاهش داشته است.

این موضوع درحالی رخ می‌دهد که فعالان بازار مسکن معتقدند، قدرت خرید مردم سقوط داشته و بیشترین حجم معاملات مربوط به خانه‌های کوچک و ارزان‌قیمت بوده است. ادعایی که البته گزارش‌های بانک مرکزی نیز مصداق آن است. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ٣‌میلیون تا ٣‌میلیون و٥٠٠‌هزارتومان به ازای هر مترمربع بنا با ۱۳.۲درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند. این درحالی است که متوسط قیمت ملک در پایتخت به ٤‌میلیون و٤٠٠‌هزارتومان رسیده است.

معامله‌ها کمتر و قیمت‌ها بیشتر شد
طبق آماری که بانک مرکزی منتشر کرده است، «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه ‌سال ۱۳۹۵» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، نشان می‌دهد درمهرماه ‌سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٠‌هزارو٣٢٥ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه ‌سال قبل ١٠,٦‌درصد کاهش داشته است.

ضمن این‌که متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴.۴‌میلیون تومان است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه ‌سال قبل به ترتیب ۱.۶ و ۵.۹‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

عارف اقوامی‌مقدم کارشناس اقتصاد شهری درباره نزولی‌شدن روند معاملات در بازار مسکن می‌گوید: آمارهای یک‌ماهه خیلی قابل اتکا نیستند. ضمن این‌که در ماه‌های عزاداری و شروع فصل مدارس و نزدیک‌شدن به فصل سرما دلایلی هستند که باعث کاهش معاملات در بازار مسکن می‌شوند. او ادامه می‌دهد: با این وجود، سقوط قدرت خریداران در بازار مسکن غیرقابل انکار است و مادامی که توان متقاضی پایین و قیمت خانه‌ها بالا باشد، اوضاع مسکن همین است. زعفرانلو فعال بازار مسکن نیز به «شهروند» می‌گوید: از دی‌ماه گذشته تا الان، بازار واقعی مسکن تنها ١٠‌درصد افزایش معاملات را تجربه کرده است اما این حجم از معاملات نمی‌تواند محرک قوی برای ایجاد رونق در بازار مسکن باشد و نیاز است تا شبکه بانکی به کمک خریداران و سازندگان بیاید.

خانه‌های کوچکتر و ارزان‌تر، پرمتقاضی‌تر
البته کاهش قدرت خریداران در گزارش‌های رسمی نیز کم‌وبیش مشهود است. براساس این آمار، همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مهرماه‌ سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ٣‌میلیون تا ٣‌میلیون و٥٠٠‌هزارتومان به ازای هر مترمربع بنا با ۱۳.۲درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ٣ تا ٢,٥‌میلیون ریال با سهم ۱۲.۳‌درصد و ٣.٥ تا ٤‌میلیون تومان با سهم ۱۰.۳درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده که درحدود ۶۲.۸‌درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران ۴.۴‌میلیون تومان معامله شده‌اند. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان می‌دهد خانه‌های کوچکتر پرمتقاضی‌تر بوده‌اند.

بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده در مهر ٩٥، به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵.۱‌درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنایی ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۳ و ۱۳.۱‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۵۱.۹‌درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.

واحدهای ١٠٠‌میلیون تومانی در صدر معاملات تهرانی‌ها
نقدینگی مردم در کلانشهرها پایین آمده و آمارهای افزایشی در بازار مسکن متعلق به خانه‌های زیر ١٥٠‌میلیون تومان است. این موضوعی است که زعفرانلو مالک یکی از بزرگترین آژانس‌های املاک کشور به «شهروند» می‌گوید و تأکید می‌کند: مشکل اصلی، تأخیر در پرداخت وام‌های بانکی یا همترازنبودن تسهیلات بانکی با درآمد مردم است.

او ادامه می‌دهد: از ٧٠نفر پرسنل فروش‌ آژانس املاک ما حتی یک نفر هم برای معامله خانه با وام بانکی ١٢٠‌میلیون تومانی انجام نداده و این یعنی مشکل بزرگی در توزیع این وام‌ها بین مردم وجود دارد. البته ادعای این فعال بازار مسکن درگزارش رسمی بانک مرکزی نیز مصداق دارد. درمهرماه‌ سال ۱۳۹۵، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که درمیان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۵۰‌میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۳.۶‌درصد بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ و ۲۰۰ تا ۲۵۰‌میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص ۱۲.۶ و ۱۱.۵‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، حدود ۵۱.۲‌درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰‌میلیون تومان اختصاص داشته است.

٨‌میلیون تومان اختلاف قیمت؛ از شمال تا جنوب
منطقه ٥، منطقه محبوب تهرانی است. آمارهای بانک مرکزی حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۸ به ترتیب با سهم ۱۲.۲، ۹.۶ و ۶‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

درمجموع، ۷۲‌درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده درشهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر بوده که به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۷، ۱۰، ۱۵، ۱۱ و ۳ بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۸‌درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه، نسبت به ماه مشابه ‌سال قبل به منطقه ۱۶ با ۱۲.۸‌درصد و بیشترین میزان کاهش متوسط قیمت به منطقه ۲۲ با ٣,٢‌درصد تعلق دارد. درمهرماه‌ سال ۱۳۹۵ ازمیان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ١٠‌میلیون و٤٠٠‌هزارتومان به منطقه یک و کمترین آن با ٢‌میلیون و٢٠‌هزارتومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

٤‌درصد گران‌تر از پارسال
گرچه آمار یک‌ساله کاهش معاملات مسکن را گزارش می‌دهد، اما بررسی روند در هفت‌ماهه منتهی به مهرماه ‌سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹۳.۵‌هزار واحد مسکونی رسید که درمقایسه با مدت مشابه‌ سال قبل، ۱۱.۲‌درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده ازطریق بنگاه‌های معاملات ملکی درشهر تهران ۴۳.۷‌میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه ‌سال قبل، ۴‌درصد افزایش نشان می‌دهد. این درحالی است که با رسیدن به عدد ٤‌میلیون و٤٠٠‌هزارتومان برای هر مترمربع، به نظر می‌رسد افزایش ناچیزی در قیمت‌ها رخ داده است.

اجاره‌بها ٩‌درصد افزایش داشت
گزارش بانک مرکزی همچنین نشان می‌دهد که درمهرماه ‌سال‌جاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۹.۵‌درصد و در کل مناطق شهری ۹‌درصد نسبت به ماه مشابه‌ سال قبل رشد دارد. البته این بانک توضیح داده، ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بها از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم شده است.

این درحالی است که سهم هزینه مسکن درمحاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات حدود ۲۸.۴‌درصد است. درمجموع به نظر می‌رسد با شرایطی که فعلا در بازار مسکن جریان دارد، بانک مرکزی معتقد است که با توجه به رشد ملائم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم در هفت‌ماهه منتهی به مهرماه‌ سال‌جاری و نیز گشایش‌های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش به‌ویژه تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که به حدود ۹‌درصد رسیده، اکنون شرایط مناسبی جهت خانه‌دارشدن زوجین جوان و خانه اولی‌ها فراهم شده است.

بازار همچنان راکد می‌ماند
فعالان بازار مسکن چندان به خروج بازار از رکود امیدوار نیستند. زعفرانلو به «شهروند» می‌گوید: انتقال دهان به دهان رکود است که مسکن را زمین زده است. مردم قدرت و جسارت خرید را ندارند و همین باعث می‌شود متقاضیان دیگر مثل انبوه‌سازان هم خود را کنار بکشند. اقوامی‌مقدم اما معتقد است، چه حالا چه بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری ٩٦ تا وقتی توان مصرف‌کننده پایین و شکاف درآمدی و نرخ‌های مسکن وجود دارد، اوضاع مسکن همین است.

این فعال اقتصادی می‌گوید: کدام مشخصه‌ای را از رونق بازار می‌توان دید؟ مگر این‌که درآمد‌ها جهش قابل توجهی پیدا کرده یا پول شناور کلانی به این بازار تزریق شود. او به «شهروند» می‌گوید: نه‌تنها آینده راکدی برای بازار مسکن متصور است، بلکه فکر می‌کند بمب درون‌ریزی در این بازار کار گذاشته است. از نظر او خیلی دور نیست وقتی که مالکان آگهی بدهند: یکی بخر دو تا ببر! و خود را از خواب سرمایه‌شان نجات دهند.