سیگنال مثبت وام مسکن

آمارهای رسمی از حوزه بالادست بازار مسکن مربوط به حجم ریالی و تعداد تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی کشور برای ساخت و خرید آپارتمان‌های مسکونی طی ۸ ماهه اول امسال با انعکاس یک تغییر مثبت در فرآیند پرداخت وام به متقاضیان، از رسیدن بازار مسکن به وضعیت رونق حکایت دارد.

به عبارت دیگر هرچند هنوز رونق کامل در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود اما توقف شیب منفی پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن و همچنین شروع رشد مثبت در فرآیند پرداخت وام به متقاضیان خرید و ساخت واحدهای مسکونی در مقایسه با حجم کل تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش‌های مختلف در بازه زمانی ۸ ماه اول سال‌جاری، نشان‌دهنده رسیدن بازار مسکن به وضعیت رونق است. سهم تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی کشور به بخش مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده به همه بخش‌هادر حالی طی ۸ ماهه اول سال‌جاری به ۵/ ۸ درصد افزایش یافته که این سهم در ۷ ماهه اول سال‌جاری ۶/ ۷درصد بود.

سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده شبکه بانکی به بخش‌های مختلف، در ۷ ماه ابتدای امسال به پایین‌ترین سطح خود طی سال‌های اخیر رسید؛ طوری‌که این میزان از سهم نزدیک به ۲۵ درصد در اوایل دهه ۸۰ به سهم ۶/ ۷ درصدی در ۷ماه اول سال‌جاری سقوط کرد.

سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش‌های مختلف اقتصادی، همچنین در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۱ به میانگین ۱۹ درصد کاهش یافت و در سال‌های ۹۲ و ۹۳ به ترتیب معادل ۷/ ۱۲ و ۸/ ۱۱ درصد بود؛ در سال ۹۴ سهم تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک‌ها به بخش مسکن به ۳۳/ ۱۰ درصد رسید و در سال ۹۵ این سهم به کمتر از ۱۰ درصد(۱۴/ ۹درصد) کاهش یافت.

طی یک سال اخیر به‌رغم قرار گرفتن بازار مسکن در دوره «پیش‌رونق» و افزایش نسبی تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی، سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده به بخش‌های مختلف همچنان در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد. کارشناسان بی‌اعتنایی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن به‌رغم وجود تقاضا برای دریافت تسهیلات را مهم‌ترین علت این موضوع می‌دانند.

با این حال، کارنامه ۸ ماهه پرداخت تسهیلات بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی نشان می‌دهد هم‌اکنون از مجموع ۴/ ۳۵۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شده شبکه بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی، حدود ۳۰ هزار و ۴۲۱ میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت شده است که نشان‌دهنده بهبود یک واحد درصدی حجم ریالی پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در عملکرد شبکه بانکی طی ۸ ماه اول امسال است. همچنین عملکرد ۸ ماهه بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید وساخت مسکن از پرداخت ۶۱۲ هزار و ۱۲۲ فقره انواع تسهیلات(ساخت، خرید، تعمیرات و. . . ) به بخش مسکن حکایت دارد.

آمارها نشان می‌دهد به‌رغم سقوط‌آزاد سهم تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن طی دست‌کم ۱۵ سال گذشته نسبت به کل تسهیلات پرداخت شده از سوی شبکه بانکی به سایر بخش‌ها، هم‌اکنون اولین نشانه مثبت در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در کارنامه ۸ ماهه پرداخت تسهیلات بانکی مشاهده می‌شود.

بررسی‌ها درباره «توقف ریزش سهم حوزه مسکن از کل تسهیلات پرداخت‌شده شبکه بانکی» و همچنین «رشد یک واحد درصدی سهم بخش مسکن از وام بانکی در ۸ ماه اول امسال در مقایسه با عملکرد ۷ ماهه بانک‌ها» در سال‌جاری، نشان می‌دهد آنچه منجر به افزایش سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداخت‌شده از سوی شبکه بانکی شده است، «تشدید پیش‌رونق در معاملات مسکن» ناشی از رشد معاملات خرید آپارتمان تحت‌تاثیر حضور موثر سمت تقاضای مصرفی در بازار معاملات ملک است؛ به این معنا که افزایش حضور تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن و به دنبال آن افزایش نرخ استفاده از وام خرید مسکن از سوی متقاضیان از جمله خانه‌اولی‌ها منجر به افزایش حجم ریالی و همچنین تعداد تسهیلات مسکن پرداخت شده در ۸ ماهه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل و همچنین در مقایسه با روند ۷ ماهه پرداخت تسهیلات به متقاضیان ساخت وخرید واحدهای مسکونی شده است.

آمارهای بانک مرکزی درخصوص عملکرد ۸ ماهه بانک‌های کشور در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن نشان می‌دهد حجم ریالی تسهیلات پرداخت شده به متقاضیان ساخت وخرید مسکن در ۸ ماهه ابتدای سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل(۸ ماهه اول سال ۹۵) حدود ۲۰ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که تعداد تسهیلات پرداخت شده برای خرید مسکن نیز در این بازه زمانی ۷درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش داشته است.

همچنین سهم وام خرید مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده شبکه بانکی به بخش مسکن در ۸ ماهه اول امسال به ۴۱درصد افزایش یافته است این درحالی است که این سهم در مدت مشابه سال گذشته ۵/ ۳۳ درصد گزارش شده بود. این موضوع نشان می‌دهد به دلیل رشد قابل توجه سهم وام خرید مسکن از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک‌ها به حوزه مسکن، عملا حجم عمده‌ای از رشد ایجاد شده در سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی، از ناحیه «افزایش پرداخت وام خرید به متقاضیان واحدهای مسکونی» ایجاد شده است.

این درحالی است که طی ۸ ماهه اول امسال، کمتر از نیمی از تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک‌ها به بخش مسکن به تنهایی از سوی یک بانک تقبل شده است؛ آمارهای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان از سوی بانک عامل بخش مسکن که هم‌اکنون به دو شکل عمده(از محل اوراق حق تقدم یا سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم) اقدام به پرداخت تسهیلات می‌کند نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر میزان استفاده از وام‌های خرید در معاملات مصرفی مسکن رشد قابل توجهی داشته است.

آمارهای موجود از عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم از پرداخت تسهیلات به متقاضیان خانه‌اولی نشان می‌دهد در آبان‌ماه امسال خرید مسکن با وام یکم در کشور حدود ۱۹ درصد نسبت به مهرماه افزایش پیدا کرده است؛ همچنین میزان استفاده از وام یکم در معاملات مصرفی واحدهای مسکونی از سوی متقاضیان خانه‌اولی آبان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته آبان سال ۹۵نیز معادل ۵ برابر افزایش یافته و به ۳۷۰۰ نفر رسیده است؛ آبان امسال بیشترین استفاده ماهانه از وام یکم از ابتدای راه‌اندازی این صندوق تاکنون از سوی خانه‌اولی‌ها برای خرید واحدهای مسکونی مصرفی صورت گرفت.

در تهران هم میزان استفاده خانه‌اولی‌ها از وام یکم در معاملات مصرفی مسکن در آبان ماه به لحاظ تعداد تسهیلات، نسبت به مهر امسال ۲۷ درصد رشد کرد و در مقایسه با آبان سال گذشته ۵ برابر افزایش یافت؛ آبان امسال مجموعا ۱۲۷۸ فقره وام یکم به متقاضیان خانه‌اولی پرداخت شد که به لحاظ تعداد، از ابتدای پرداخت وام یکم (خرداد ۹۵ تاکنون)، بالاترین میزان پرداخت وام یکم محسوب می‌شود.

به این ترتیب، سهم خرید مسکن با وام یکم از معاملات خرید واحدهای مسکونی در آبان ماه به ۱۰ درصد رسید؛ کارشناسان اواخر سال گذشته پیش‌بینی کردند این ظرفیت در بازار مسکن وجود دارد که ۱۰ درصد از حجم معاملات خرید مسکن با تکیه بر وام خانه‌اولی‌ها انجام شود؛ این درحالی است که پارسال که بازار مسکن در اوایل دوره پیش‌رونق قرار داشت، این سهم نزدیک به ۳ درصد بود. در واقع تاثیر وام خرید از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در معاملات ملک، از حدود ۳ درصد در سال گذشته هم‌اکنون به ۱۰ درصد افزایش یافته است که این موضوع از دو علت عمده منشأ می‌گیرد.

اولین دلیل مربوط به«اتمام دوره انتظار حجم قابل توجهی از سپرده‌گذاران اولیه صندوق پس‌انداز مسکن یکم و فرا رسیدن موعد دریافت وام برای آنان» است. به‌طور متوسط هر یک از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم یک دوره ۱۸ ماهه انتظار برای دریافت وام را سپری می‌کنند؛ عامل دوم به «راه‌اندازی بازار دوم برای عرضه امتیاز وام مسکن یکم» مربوط می‌شود؛ طی ماه‌های اخیر با فراهم شدن امکان معامله امتیاز وام یکم، برخی از سپرده‌گذاران و متقاضیان دریافت این وام، امتیاز تسهیلات خود را به چند دلیل عمده به متقاضیان مصمم برای خرید مسکن واگذار کرده‌اند.

نوسانات قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر و تضعیف قدرت خرید برخی متقاضیان خانه‌اولی برای خرید مسکن با اتکا به وام یکم، ناتوانی گروه دیگری از خانه‌اولی‌ها در پرداخت قسط ماهانه وام، انصراف برخی متقاضیان انفرادی(مجردها) از دریافت وام یکم و ترجیح آنها برای انتقال سرمایه به بازارهای با بازدهی بیشتر و... مهم‌ترین دلایل رونق بازار دوم وام خانه‌اولی‌ها محسوب می‌شود؛ این درحالی است که «حذف شرط خانه‌اولی بودن برای متقاضیان ثانویه وام یکم» به رونق این بازار طی ماه‌های اخیر کمک بسیار زیادی کرده و این رونق در نهایت در افزایش حجم استفاده از وام یکم در خرید واحدهای مسکونی مصرفی منعکس شده است. تحقیقات از بازار دوم وام یکم نشان می‌دهد هم‌اکنون امتیاز هر فقره وام ۸۰ میلیون تومانی حدود ۲۰ میلیون تومان در بازار غیررسمی معامله می‌شود. نرخ خرید امتیاز تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی خانه‌اولی‌ها نیز حدود ۴۰ میلیون تومان است.