پنج تابلو از بازار مسکن

تغییر و تحولات بازار خرید و فروش مسکن در اولین ماه زمستان، در پنج تابلو منعکس شد که مهم‌ترین آن، کاهش شیب رشد معاملات است. کارنامه دی ماه معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد حجم خرید آپارتمان در این ماه، حدود ۱۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد که این میزان، کمتر از یک‌سوم نرخ رشد نقطه‌ای معاملات در آذر ۹۶ بوده است.

هر چند شتاب معاملات مسکن تحت تاثیر رفتار سمت عرضه (فروشنده‌‌ها) و قیمت‌های نامتعارف، کم شده اما در عین حال ماه گذشته، بیش از ۱۷ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در کل مناطق ۲۲ گانه پایتخت فروخته شد که بیشترین تعداد معاملات ماهانه از اردیبهشت ۹۳ تا کنون محسوب می‌شود. این وضعیت مشخص می‌کند، معاملات ملک به‌دنبال تغییر فاز در آذر (پیش رونق به رونق)، ماه گذشته در فاز جدید حرکت کرده؛ اما سرعت پیشروی به شکل معناداری کاهش یافته است.

اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن درباره تغییرات قیمت نیز حاکی است بعد از افزایش قابل توجه میانگین قیمت در انتهای پاییز، شیب تورم ماهانه مسکن در دی، به اندازه یک واحد درصد کم شد. ماه پیش متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۳ درصد نسبت به آذر افزایش پیدا کرد.

بازار معاملات ملک در اولین ماه زمستان، «دومین ماه رونق» را تجربه کرد و به‌عنوان نقطه امید برای خریداران مصرفی، با کاهش در «شدت رشد» قیمت مسکن همراه شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از کارنامه زمستانی معاملات مسکن در تهران براساس اطلاعات دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن، حاکی است: ماه گذشته نزدیک به ۱۸ هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد که به لحاظ تعداد معاملات خرید، این بازار بعد از آنکه در آذر ماه وارد فاز رونق شد، اکنون کاملا در وضعیت رونق به‌سر می‌برد.

دی ماه امسال حجم فروش آپارتمان در پایتخت ۱۳ درصد نسبت به دی ۹۵ افزایش پیدا کرد و در مقایسه با آذر امسال (تغییرات ماهانه) نیز با رشد تک‌رقمی معادل ۷/ ۷ درصد مواجه شد.

شیب تغییرات مثبت معاملات مسکن در آذر ماه، بیش از سه‌برابر تحولات دی ماه بود به‌طوری که در آخرین ماه از پاییز امسال، حجم فروش واحد مسکونی در تهران ۲۰ درصد رشد ماهانه و ۵۲ درصد افزایش نقطه‌ای (نسبت به آذر۹۵) را تجربه کرد.

به این ترتیب، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه در دی ماه امسال برای معاملات مسکن در پایتخت رقم خورده است، مشخص می‌کند: اگرچه بازار در فاصله دو ماه گذشته هم «تغییر فاز» (پیش‌رونق به رونق) و هم «پیشروی در فاز جدید» (تداوم رونق) را تجربه کرد اما سرعت پیشروی (رخداد دی)، به مراتب کمتر از سرعت تغییر (رخداد آذر) بوده است. اثر این افت سرعت رشد معاملات را می‌توان در تغییرات قیمت مسکن طی ماه گذشته ردیابی کرد.

کاهش شیب رشد معاملات مسکن به یک‌سوم در دی ماه، باعث کنترل نسبی فشار قیمت‌ها شد به‌طوری که شیب تغییرات ماهانه قیمت مسکن، در حد یک واحد درصد، تعدیل شد و در نتیجه شدت تغییرات نقطه‌ای نیز کند شده است. این وضعیت از بدترشدن شرایط بازار برای تقاضای مصرفی، به‌نوعی جلوگیری کرده است. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: متوسط قیمت مسکن در دی ماه ۳ درصد نسبت به آذر افزایش یافت و به مترمربعی ۵ میلیون و ۱۴۶ هزار تومان رسید. تغییرات ماهانه در دی، یک واحد درصد کمتر از تغییرات ماهانه در آذر بوده است.

به بیان دیگر در آذر ماه امسال که شیب رشد قیمت مسکن در تهران بعد از ماه‌ها «کم‌نوسانی» تند شد، میانگین بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۲۰۰ هزار تومان نسبت به آبان (۴ درصد)،‌ افزایش پیدا کرد. اما میزان افزایش قیمت در دی ماه نسبت به آذر کمتر از ۱۵۰ هزار تومان بوده است. از طرفی شدت تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن نیز در اولین ماه زمستان کم شد. رشد نقطه‌ای قیمت مسکن (تغییرات نسبت به ماه مشابه سال قبل) از بهمن سال ۹۳ تا ابتدای آذر امسال، همواره «تک رقمی» بود اما آذر ماه این رشد «دو رقمی» شد به‌طوری که متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران در آذر امسال ۱۴ درصد نسبت به آذر پارسال افزایش پیدا کرد.

متوسط تغییرات نقطه‌ای قیمت در نیمه اول امسال حدود ۶ تا ۷ درصد بود که از این جهت شیب ۱۴ درصدی آذر، شیب تندی محسوب می‌شود. اما با این حال شیب تغییرات نقطه‌ای قیمت در دی ماه، تقریبا مشابه شیب آذر بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه ۹۶ رقمی معادل ۱۵ درصد نسبت به دی ماه ۹۵ افزایش پیدا کرد. به این ترتیب می‌توان گفت شتاب تورم مسکن در اولین ماه زمستان کند شد.

اطلاعات رسمی از کارنامه واقعی معاملات زمستانی بازار مسکن، حاوی یک پیام مصرفی برای سمت تقاضا است. این کارنامه نشان می‌دهد، برخلاف جوسازی بخشی از واسطه‌ها که ماه گذشته، فضای بازار را وخیم‌تر از اوضاع آذر جلوه دادند، در عمل تب قیمت بیشتر نشد.

وضعیت فعلی مشخص می‌کند اگرچه قیمت مسکن در دی ماه با افزایش همراه بود اما میزان افزایش، تقریبا همانند رشد قیمت در آذر بوده که به این ترتیب، دور موتور تورم مسکن در این فاصله ثابت بوده است. با این حال در برخی مناطق مصرفی شهر تهران که متقاضیان دارای قدرت خرید محدود در آنجا متمرکز هستند، میزان رشد قیمت بیشتر از رشد میانگین قیمت کل معاملات مسکن تهران بوده است.

ماه گذشته در تهران ۱۷ هزار و ۷۶۳ واحد مسکونی فروخته شد. حجم معاملات خرید مسکن بالاتر از سطح ۱۷ هزار واحد، بیانگر «رونق کامل» بازار ملک است. البته این تحلیل به معنای «نبود انتظار برای بیشتر شدن حجم معاملات» نیست بلکه مشروط به تنظیم شدن سطح قیمت مسکن و اوج‌گیری رونق در میان‌مدت و بلندمدت، ظرفیت معاملات تا ۲۰ هزار واحد در ماه نیز وجود دارد.

متوسط قیمت مسکن در ماه گذشته از سال‌جاری مترمربعی ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که نسبت به متوسط قیمت در ۱۰ ماه اول سال ۹۵، رقمی معادل ۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. معدل خرید و فروش واحد مسکونی در تهران از ابتدای سال‌جاری تا پایان دی ماه، از رشد ۱۲ درصدی حجم معاملات نسبت به ۱۰ ماه اول سال گذشته حکایت دارد. سال گذشته، حجم معاملات یک ساله حدود ۶ درصد نسبت به یکسال ۹۴ افزایش پیدا کرده بود که از این منظر، تفاوت فاز بازار بین سال‌های ۹۵ و ۹۶ به‌خصوص در ماه‌های اخیر محرز است.

بررسی روند پیشروی بازار مسکن در فاز رونق در دی ماه امسال حاکی است دست‌کم ۵ دلیل عمده در کاهش شتاب افزایش حجم معاملات مسکن در این ماه دخیل بوده است؛ این عوامل موجب شده‌ هرچند رشد ایجاد شده در حجم معاملات و میانگین قیمت مسکن تحت تاثیر ورود بازار معاملات ملک به فاز رونق در دی ماه هم ادامه‌‌دار شود،اما به واسطه این عوامل، برخلاف آنچه تصور می‌شد که جو روانی بازار مسکن به لحاظ نوسانات قیمتی، مستعد بدتر شدن است،شیب رشد قیمت مسکن هم در کنار شیب رشد حجم معاملات،کاهش یافت.

در واقع در پاسخ به این سوال که چرا با وجود اینکه بازار معاملات مسکن در فاز رونق پیشروی کرده، اما سرعت رشد حجم معاملات بیشتر نشده است و همچنین نوسانات قیمت تقریبا در محدوده تغییرات نقطه‌ای نرخ رشد قیمت مسکن در آذرماه قرار دارد،۵ دلیل عمده می‌توان ذکر کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اولین دلیل این موضوع به «احتیاط و مقاومت خریداران مصرفی در مواجهه با قیمت‌های نامتعارف فروش مسکن در بازار» برمی‌گردد؛ این حرکت خریداران باعث شده است از یک طرف شیب رشد نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با شیب رشد نقطه‌ای حجم معاملات در آذرماه،به یک سوم کاهش یابد و از سوی دیگر زمینه برای بیشتر شدن تورم مسکن از بین برود.

همچنین علت دوم به تکرار وضعیت بد بازار مسکن به لحاظ قیمتی در آذرماه برای دومین ماه رونق یعنی دی ماه مربوط می‌شود؛به این معنا که وضعیت بد رشد قیمت‌ها در این ماه نیز هر چند مانند آذرماه در بازار تداوم داشت اما میزان رشد بیشتر نشد.

سومین دلیل به «ثبت رکورد بالاترین حجم فروش مسکن در دی ماه از اردیبهشت ۹۳ تاکنون» برمی‌گردد؛ دی ماه امسال در حالی حجم معاملات خرید مسکن به ۱۷ هزار و ۷۶۳ فقره رسید که از اردیبهشت ۹۳ که در آن ۲۲ هزار و ۱۱۸ فقره معامله خرید به ثبت رسید، تاکنون فروش ماهانه بیش از ۱۷ هزار واحد مسکونی انجام نشده بود.از سوی دیگر بازار مسکن هم‌اکنون به لحاظ حجم معاملات در شرایط «رونق کامل» است و همین دلیل نیز یکی از دلایل پنج‌گانه کاهش شیب نرخ رشد حجم معاملات محسوب می‌شود؛همچنین «کاهش شیب رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در دی ماه در مقایسه با آذرماه» از دیگر دلایلی است که به واسطه آن می‌توان شرایط فعلی بازار مسکن را به بازاری توأم با رونق غیرهیجانی تعبیر کرد.