شهرفروشان زنده‌اند

پنج ماه پس از اولین بخشنامه ضدفساد و مهارکننده منابع انحرافی، مدیریت شهری پایتخت از برنامه‌ریزی برای ارائه طرحی جهت استفاده از روال گذشته تامین مالی در لباس جدید خبر داد. محمدعلی نجفی، شهردار تهران در اولین بخشنامه دوره مدیریتی خود به خانواده شهرداری که نشان‌دهنده نگاه متفاوت مدیریت شهری به اداره پایتخت بود، دستور توقف واگذاری، صدور و فروش تراکم ساختمانی سیار را تا اطلاع‌ثانوی صادر کرد.

طی سال‌های گذشته در مجموعه شهرداری تهران تراکم ساختمانی سیار ابزاری برای تامین مالی شهرداری محسوب می‌شد که براساس آن ظرفیت آتی ساختمانی شهر تهران به شکل برگه‌های هولوگرام‌‌دار به پیمانکاران و هر نوع طلبکار مالی شهرداری واگذار می‌شد.

به عبارت دیگر اگرچه اصل صدور تراکم ساختمانی مطابق با ضوابط طرح تفصیلی (براساس ظرف جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده و ارتفاع مجاز ساختمانی) یکی از منابع درآمدی عادی برای تمامی شهرداری‌های دنیا است اما تراکم ساختمانی سیار که محمدعلی نجفی در قالب بخشنامه مورخ ۲۸ شهریورماه سال‌جاری صدور و واگذاری آن را ممنوع کرد، شکل انحرافی تامین مالی شهر و واگذاری مجوز ساختمانی است.

در واقع تراکم ساختمانی سیار یک نوع شیوه تسویه‌حساب مالی شهرداری تهران بود که به‌جای سازنده به دلالان یا پیمانکاران شهرداری به‌عنوان طلب آنها پرداخت می‌شد. این روش تسویه‌حساب شهرداری با پیمانکاران و سایر طلبکاران طی سال‌های گذشته به نوعی بر هزینه ساخت وساز و نهایتا قیمت مسکن تاثیرگذار بود.

از این‌رو شهردار جدید پایتخت در اولین ماه ورود خود به مجموعه شهرداری تهران با صدور یک بخشنامه پنج بندی، دستور ساماندهی بنیادین در مسیر صدور و واگذاری هولوگرام‌های سیار را صادر کرد. نجفی در بند چهارم بخشنامه ضدفساد خود تاکید کرده بود «هرگونه تهاتر در ازای مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی از شهرداری فقط با واگذاری املاک و صرفا پس از تایید کمیته‌ای که در سازمان املاک و مستغلات تشکیل شده است، میسر خواهد شد.»

این بند نشان می‌دهد شهردار تهران به صراحت عنوان کرده است که حتی در صورت تنگنای منابع مالی برای تسویه حساب با اشخاص حقیقی و حقوقی از مسیر صدور هولوگرام‌های اعتباری استفاده نشود.

با این حال به‌نظر می‌رسد مدیریت شهری تهران به تازگی برنامه‌ای را طراحی کرده که در صورت تصویب درآمدزایی با «فروش تراکم ساختمانی» در لباس جدید از سر گرفته می‌شود.

اگرچه مدیریت شهری پایتخت اعلام کرده این برنامه در روزهای آینده قرار است نهایی شود اما کارشناسان اقتصاد شهری با هشدار نسبت به تبعات دوگانه بازگشت شهرداری به مسیر فروش تراکم سیار تاکید می‌کنند تصویب و اجرای این برنامه امکان تحقق دو وعده کلیدی شهردار فعلی پایتخت مبنی بر تامین آسایش و آرامش در تهران ۱۴۰۰ را سلب می‌کند.

البته نجفی در ماه‌های گذشته مرتبا بر پایان شهرفروشی تاکید و اخیرا در جلسه بررسی لایحه بودجه پیشنهادی سال آینده در صحن علنی شورای‌شهر تهران اعلام کرد «محدودیت‌هایی در منابع مالی به‌ویژه تحقق منابع مالی وجود داشت، از جمله درآمد شهرداری تهران از محل شهرفروشی و آینده فروشی شهر که این روند متوقف شد.»

در اهمیت این تاکیدات، شهردار تهران پیش از این نیز به نتایج یک نظرسنجی از شهروندان پایتخت اشاره و عنوان کرد: خواست عمومی مردم نخست این است که شهروندانی که منافع بیشتری از شهر می‌برند، سهم بیشتری در تامین هزینه‌ها داشته باشند و دوم اینکه درخواست اکثر شهروندان پایان شهرفروشی است. با این وجود بررسی‌ها از دو زاویه در مورد وضعیت اخیر شهرفروشی نشان می‌دهد، شهرفروشان زنده‌اند!

چراکه از یکسو در بازار دلالی مجوزهای ساختمانی همچنان افرادی حضور دارند که از طریق تبلیغ فعالیت‌های خود در روزنامه‌های کثیرالانتشار اعلام می‌کنند امکان ارائه مجوز تراکم ساختمانی سیار، تغییر کاربری در تمامی پهنه‌ها و حتی تغییر کاربری پهنه سبز که به نوعی خط قرمز شهر تهران در طرح تفصیلی محسوب می‌شود، وجود دارد.

از سوی دیگر نیز طرح جدیدی به شکل رسمی در این حوزه از سوی خانواده مدیریت شهری اعلام شده است. در این برنامه شرکت‌های مجری ارائه تراکم ساختمانی به‌عنوان نماینده شهرداری به‌زودی در یکدیگر ادغام می‌شوند و پس از آن واگذاری تراکم به شکل جدید آغاز می‌شود.

این در حالی است که کارشناسان اقتصاد شهری عنوان می‌کنند تراکم ساختمانی همچون سایر مجوزهای ساختمانی از جمله پروانه ساختمانی باید مستقیم و بی‌واسطه توسط شهرداری تهران (شهرداری‌های مناطق یا دفاتر خدمات الکترونیک) ارائه شود و دلیلی برای حضور شرکت‌های واسطه‌گری برای واگذاری این نوع شرکت‌ها که دارای حساسیت‌هایی در انجام فعالیت هستند، وجود ندارد. همچنین کارشناسان تاکید می‌کنند تراکم ساختمانی مجوزی است که به بحث ساخت وساز مربوط می‌شود و در این دوره با توجه به حساسیت‌ها و محدودیت‌های اداره پایتخت، مجوزهای جدید نباید صرفا از طریق تامین مالی صادر شود.

اما اعلام مدیریت شهری برای آغاز طرح جدید واگذاری تراکم سیار به فاصله پنج ماه از بخشنامه شهردار تهران نشان می‌دهد مدیریت شهری همچنان نگاه درآمدزایی به این موضوع دارد این در حالی است که مدیران شهری جدید اعلام می‌کنند تراکم‌فروشی وتغییر کاربری ناپایدارترین و ناسالم‌ترین منبع تامین مالی برای شهر محسوب می‌شود.

از این رو پیش‌تر وعده دادند بودجه شهر تهران را از مسیر انحرافی به ریل درآمدهای سالم و پایدار منتقل می‌کنند اما نه تنها تبلیغات دلالان تراکم فروشی و تصمیم اخیر مدیریت شهری از نگاه مجدد به درآمد حاصل از مجوزهای ساختمانی حکایت دارد که در لایحه بودجه ۹۷ شهرداری تهران همچنان سهم قابل توجهی از منابع مالی متوجه مجوزهای ساختمانی پیش‌بینی شده است.

به‌طوری که از رقم حدود ۱۷ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومانی پیش‌‌بینی شده برای بودجه ۹۷ پایتخت، ۷ هزار میلیارد تومان(۳/ ۴۰ درصد از بودجه) به انواع عوارض ساختمانی اختصاص دارد. از این رقم سهم درآمدهای ناشی از تراکم ساختمانی معادل ۵۴ درصد و سهم تغییر کاربری معادل ۴۰ درصد است.

اگرچه در بودجه سال آینده حدود هزار میلیارد تومان از درآمدهای حاصل از تغییر کاربری نسبت به بودجه سال جاری کاهش یافته است، اما کارشناسان شهری معتقدند باید برای سال آتی سهم منابع ناپایدار به شکل محسوس و امیدوارکننده‌ای کاهش پیدا می‌کرد. اما با وضعیت کنونی این نوع درآمدها در بودجه سال آتی و همچنین برنامه مدیریت شهری برای واگذاری تراکم ساختمانی سیار در لباس جدید، تبعات این شیوه تامین مالی به دو شکل دامنگیر شهر تهران خواهد شد.

نخست آنکه وضع موجود مناطق نیمه‌شمالی شهر تهران که در شکل فعلی به لحاظ ظرفیت جمعیت‌پذیری (ساخت و سازهای سال‌های اخیر) لبریز شده‌اند، بحرانی‌تر خواهد شد.

مطابق با چشم‌انداز طرح جامع شهر تهران، ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران معادل ۵/ ۱۰ میلیون نفر و کل موجودی مسکن در شهر تهران معادل ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی پیش‌بینی شده است اما در حال حاضر موجودی مسکن پایتخت نزدیک به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده است که نشان‌دهنده آن است که در وضعیت کلی ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران تکمیل و حتی لبریز شده است.

بررسی‌ها از وضعیت مناطق ۲۲گانه شهر تهران حاکی از آن است که لبریز شدن ظرف جمعیت‌پذیری شهر تهران در مناطق یک تا ۴ و ۶ تا ۸ حادتر است. از این رو صدور مجوز ساخت وساز برای این مناطق باید در محدوده تخریب و نوسازی ساختمان‌های منطقه با وضع موجود انجام شود.

دوم آنکه امیدواری پایتخت‌نشینان به اصلاحات و توسعه مطلوب به جای توسعه انحرافی پایتخت آسیب خواهد دید و مهم‌تر آنکه این مسیر می‌تواند مشارکت عمومی با شهرداری در اجرای برنامه‌های اصلاحی مدنظر مدیریت شهری را به کمترین حد برساند و در نتیجه مسیر اداره پایتخت را در ادامه دشوارتر خواهد کرد. با نگاهی به این پیامدها، در چنین وضعیتی اینکه مدیریت شهری پایتخت روی تامین درآمد از محل تراکم سیار حساب باز کند در مغایرت با خطوط قرمز طرح جامع شهر تهران به‌عنوان سند فرادست اداره پایتخت است.

با این حال در مورد برنامه شهرداری برای ارائه و واگذاری تراکم ساختمانی سیار از طریق ادغام شرکت‌های مجری ارائه تراکم سیار دو فرضیه وجود دارد. برمبنای فرضیه نخست این ادعا مطرح می‌شود که شهرداری قرار نیست تراکم سیار جدید صادر کند، بلکه قرار است مجوزهای هولوگرامی موجود در دست طلبکاران که هنوز از سوی کمیته تشکیل شده در شهرداری تعیین تکلیف نشده‌اند، تعیین وضعیت شوند.

معاون شهردار تهران چند ماه پیش اعلام کرد: تاکنون ۱۲۳۲ هولوگرام به ارزش ۷۲۰ میلیارد تومان در کمیته راستی‌آزمایی در شهرداری تهران مورد بررسی قرار گرفته که از این تعداد ۸۶۶ فقره هولوگرام به ارزش ۳۵۹ میلیارد تومان به تایید این کمیته رسیده است، اما ۳۳۲ فقره از هولوگرام‌های مورد بررسی فاقد مستندات کافی برای بررسی بوده‌اند که در صورت ارائه مدارک کافی امکان بررسی مجدد آنها وجود دارد. این در حالی است که ۳۴ فقره هولوگرام به ارزش ۵۵ میلیارد تومان باطل شده‌اند.

اما فرضیه دوم براین قرار است که مدیریت شهری بنا دارد در قالب طرح جدید خود تراکم سیار جدید صادر کند، اما کارشناسان شهری توصیه می‌کنند بهتر است مدیریت شهری برای تحقق دو وعده اصلی خود به ریل درآمدزایی سالم و پایدار برگردد.