سیگنال تابستانی اوراق مسکن

هزینه دسترسی به امتیاز وام خرید مسکن - اوراق تسهیلات - در شروع معاملات تابستانی بازار ملک ۱۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته، کاهش یافته است. قیمت اوراق مسکن تحت‌تاثیر ۵ عامل طی ماه‌های اخیر متفاوت از مسیر افزایشی قیمت‌ها در بازار ملک، روند کاهشی به خود گرفته است.

اسفند پارسال، قیمت اوراق وام مسکن بعد از حداقل یک سال نوسان در کانال ۷۰ هزار تومان، وارد کانال ۶۰ هزار تومان شد و در روز‌های گذشته از تابستان ۹۷ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن با میانگین قیمت حدود ۶۶ هزار تومان، بین صاحب امتیاز و متقاضی خرید خانه معامله شد.

در حال حاضر زوجین متقاضی تسهیلات بدون سپرده در تهران با پرداخت کمتر از ۱۶ میلیون تومان می‌توانند اوراق وام ۱۲۰ میلیون تومانی دریافت کنند. شکست انحصار در انتشار اوراق مسکن در شبکه بانکی، از جمله دلایلی است که باعث شده به‌رغم افزایش حجم معاملات اوراق، قیمت آن با کاهش مواجه شود.

در این میان، با پررنگ شدن نقش وام «یکم» در تجهیز مالی خانه‌اولی‌ها، بخشی از تقاضای اوراق به سمت دریافت وام با سپرده‌گذاری جذب شده است. سیگنال تابستانی اوراق مسکن از نبود تقاضای هجومی و در عین حال فراهم بودن شرایط برای تقاضای مصرفی حکایت دارد.

تنزل قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در هفته اول تابستان موجب شده هزینه امتیاز استفاده از وام خرید مسکن از محل اوراق در مقایسه با تابستان سال گذشته ۱۴ درصد ارزان‌تر شود. به این ترتیب با وجود رونق معاملات ملکی در ماه‌های اخیر، بازار رسمی مبادله اوراق از تشنج قیمتی به دور بوده و حتی وضعیت امسال در مقایسه با سال گذشته قدری بهتر است. آخرین تغییرات قیمتی در بازار اوراق مسکن که با نماد «تسه» در فرابورس عرضه می‌شود، حاوی سه سیگنال تابستانی برای متقاضیان مصرفی خرید مسکن است.

در هفته‌های اخیر شاهد یک حرکت رفت و برگشتی در قیمت اوراق مسکن بودیم، به‌نحوی که قیمت اوراق پس از سه ماه پیاپی نوسان در کانال ۶۰ هزار تومان، در روز‌های پایانی خرداد افزایشی شد و به آستانه ۷۰ هزار تومان رسید. اما با شروع روز‌های معاملاتی تیر ماه روند تغییرات قیمتی در مسیر بازگشت به کانال ۶۰ هزار تومان قرار گرفت و اکنون نوسان قیمت‌ها در حول و حوش میانگین قیمت ۶۶ هزار تومان صورت می‌گیرد.

این در حالی است که قیمت سال گذشته در همین روزها، حدود ۷۷ هزار تومان بود. به این ترتیب میانگین قیمت هر فقره اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در حال‌حاضر ۱۴ درصد در مقایسه با ابتدای تابستان پارسال ارزان‌تر شده است؛ به بیان دیگر هزینه دسترسی به وام بدون نیاز به سپرده‌گذاری از محل اوراق برای متقاضیان خرید مسکن اکنون ۱۴ درصد کمتر از کسانی است که در تابستان سال گذشته از این تسهیلات استفاده کردند.

درباره علت این تغییرات مثبت در بازار اوراق مسکن، یک فرضیه وجود دارد که ردیابی تغییرات قیمت و حجم مبادله اوراق در ماه‌های اخیر و مقایسه آن با ایام مشابه سال گذشته آن را رد می‌کند. از آنجا که قیمت اوراق را بیش از هر چیز نسبت بین میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، افت قیمت‌ها در این فرضیه، به کاهش تقاضای وام مسکن از محل اوراق نسبت داده می‌شود. این در حالی است که حجم مبادلات اوراق مسکن از ابتدای امسال تاکنون یک روند افزایشی مستمر را طی کرده است.

تعداد اوراق مبادله شده در فروردین امسال حدود ۷۰۷ هزار فقره بود که نسبت به فروردین سال گذشته ۲۳ درصد افزایش داشته است؛ این وضعیت در اردیبهشت نیز تکرار شد و با ثبت آمار یک میلیون و ۷۹۰ هزار فقره اوراق مبادله‌شده طی این ماه، رشد ۴۱ درصدی نسبت به حجم اوراق فروخته شده در اردیبهشت پارسال رقم خورد. طی خرداد ماه امسال نیز یک رکورد ویژه در بازار اوراق ثبت شد، طوری که بیش از یک میلیون و ۸۶۰ هزار فقره اوراق مبادله شد که در مقایسه با آمار یک میلیون و ۵۳۰ هزار فقره سال گذشته، ۲۱ درصد رشد را نشان می‌دهد.

با وجود این رشد قابل‌توجه در حجم مبادله اوراق و نیز افزایش معاملات مسکن، نوسان قیمت اوراق در فرابورس از اسفند ۹۶ تا اواخر خرداد ۹۷ مسیر مخالف را طی و یک کانال افت کرد، طوری که در کانال ۶۰ هزار تومان باقی ماند و دامنه تغییرات آن عمدتا رقمی بین ۶۳ تا ۶۸ هزار تومان بود.

این سطح قیمتی برای اوراق پایین و بسیار مناسب برآورد می‌شود چراکه قیمت اوراق در دو مقطع، یک‌بار در تابستان ۹۳ در اوایل رکود و بار دیگر در تابستان ۹۵ به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز رسید و هزینه استفاده از وام مسکن بدون سپرده را به‌شدت افزایش داد. همچنین میانگین سالانه قیمت اوراق مبادله شده در فرابورس در سال ۹۳ حدود ۸۳ هزار تومان، در سال ۹۵ حدود ۸۴ هزار تومان و در سال ۹۶ نیز ۷۴ هزار تومان بوده است.

حتی در سال گذشته که بازار اوراق مسکن روز‌های آرامی را پشت‌سر گذاشت، قیمت اوراق در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی حدود ۷۷ هزار تومان ثبت شد که البته این رقم در مورد نماد‌های مختلف متفاوت بود، طوری که نماد‌های نزدیک به انقضا (اوراقی که فرصت زیادی تا پایان مهلت دوساله استفاده از آن‌ها برای دریافت وام از زمان انتشار باقی نمانده بود) قدری ارزان‌تر بودند.

علت اول این است که تسهیلات فعلی برای همه متقاضیان مسکن مثل پارسال جذاب نیست و جامعه وام‌گیرنده امسال نسبت به پارسال محدودتر شده است. سال گذشته اگر کسی در تهران قصد خرید خانه ۸۰ مترمربعی در مناطق متوسط شهر داشت، این تسهیلات می‌توانست برای تامین بخشی از نقدینگی مورد نیاز او پاسخگو باشد.

این در حالی است که امسال با جهش قیمت مسکن و با توجه به ثابت ماندن سقف وام اوراق، قدرت خرید این تسهیلات به‌طور متوسط ۴۰ درصد کاهش یافته و برای خرید ملکی مشابه آنچه در مثال ذکر شد، استفاده از این تسهیلات چندان نمی‌تواند راهگشا باشد.

علت دوم ایست قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان، حاشیه‌نشینی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن است. در ماه گذشته آنچه موجب افت تقاضای خرید مسکن شد، این بود که بخشی از تقاضای مسکن به اجبار بیرون از بازار نشسته و، چون توان رقابت با روند سریع افزایش قیمت‌ها را ندارد، فعلا ترجیح داده دست نگه دارد تا ببیند سرنوشت بازار مسکن در هفته‌های آتی چه خواهد شد. در حال‌حاضر عمده تقاضای مسکن در بازار از جنس «سرمایه‌ای» است که این گروه نیز اغلب تمایلی به استفاده از وام اوراق ندارند. سومین علت این رخداد نیز، پررنگ‌تر شدن نقش وام خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بازار است.

امسال عده‌ای از خانه اولی‌ها وارد بازار شدند و در ماه‌های آتی نیز نوبت وام صندوق یکم بخش دیگری از آن‌ها فرا خواهد رسید. آمار ثبت نام در صندوق یکم از روزانه ۵۰۰ نفر در کشور طی سال گذشته، اکنون به حدود ۷۰۰ نفر رسیده و نقش این وام در بازار مسکن پررنگ‌تر شده است، چراکه هم سقف بالاتری در مقایسه با وام اوراق دارد و هم سود و اقساط آن پایین‌تر و برای خانه‌اولی‌ها مناسب‌تر است.

علت چهارم افت قیمت اوراق از آستانه ۷۰‌هزار تومان، خارج شدن بازار اوراق تسهیلات مسکن از انحصار یک بانک با ورود یک بانک دولتی دیگر به این حوزه است. یک بانک دولتی بزرگ به عنوان اولین رقیب بانک عامل بخش مسکن از اردیبهشت امسال نسبت به انتشار اوراق امتیاز حق‌تقدم استفاده از وام مسکن اقدام کرده و این امر موجب شده دو رقیب برای جذاب‌تر کردن محصول خود تلاش کنند و در این بین قطعا قیمت پایین یکی از پارامتر‌های اصلی جذابیت اوراق به شمار می‌آید.

پنجمین علت تثبیت قیمت اوراق در کانال ۶۰ هزار تومان نیز، مدیریت عرضه اوراق توسط عوامل انتشار آن‌ها است. بر اساس این مدیریت اکنون برنامه این است که قیمت اوراق تا حد امکان در کانال ۶۰ هزار تومان باقی بماند. به عبارت دیگر خط قرمز این برنامه، این است که قیمت اوراق از حدود ۷۰ تا حداکثر ۷۵ هزار تومان فراتر نرود.

البته در تابستان وقوع دو سناریو در بازار اوراق محتمل است؛ سناریوی اول این است که حجم مبادله اوراق در سطح فعلی باقی بماند و رشد بیشتری نداشته باشد که در این صورت مدیریت قیمت بر اساس برقراری توازن میان عرضه و تقاضا موفق خواهد بود و قیمت‌ها در همین حدود تثبیت می‌شود. اما در قالب سناریوی دوم ممکن است با تثبیت قیمت مسکن و توقف روند افزایشی آن، معاملات دوباره روند صعودی بگیرد و این وضعیت به استفاده بیشتر از وام مسکن و در نتیجه افزایش تقاضای اوراق فراتر از میزان عرضه منجر خواهد شد.

در این صورت احتمال افزایش قیمت اوراق فراتر از خط قرمز یادشده وجود دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت کنونی بازار اوراق مسکن حاوی سه سیگنال از بازار تابستانی مسکن است؛ نخست اینکه میزان پوشش مالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن را مشخص کرده است.

در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این یعنی اغلب خانه اولی‌ها به دنبال آپارتمان در حدود قیمتی ۴۰۰ میلیون تومان هستند. در حال حاضر دو نوع وام اوراق (انفرادی و زوجین) برای این گروه قابل استفاده است.

سقف وام اوراق با احتساب جعاله شامل ۸۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق و سقف وام زوجین شامل ۱۲۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق است.

بر این اساس برای خرید اوراق به‌منظور استفاده از وام زوجین باید ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و برای وام اوراق باید ۵/ ۱۰ میلیون تومان هزینه شود. با این حساب وام اوراق می‌تواند بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک را برای خانه اولی‌ها پوشش دهد.

سیگنال دومی که بازار اوراق ارسال کرده، این است که با اعمال یک مدیریت قوی از هرگونه تشنج قیمتی در بازار اوراق همزمان با ایام رونق بازار مسکن جلوگیری شود و در این زمینه افزایش قیمت خط قرمز قیمتی ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان تعیین شده تا بازار اوراق از تعادل خارج نشود.

سیگنال سوم که باید از وضعیت بازار اوراق دریافت کرد نیز این است که تقاضای تهاجمی فعلا در بازار مبادله اوراق مسکن وجود ندارد. البته در صورتی که سقف تسهیلات افزایش پیدا کند و این تغییرات در میانه تابستان رخ دهد، احتمال افزایش قیمت اوراق وجود دارد.