نقشه فرار از دیون بانکی

سیامک پاکباز* | معاملات عادی (غیررسمی) یا قولنامه‌ای در واقع معاملاتی هستند که بدون تنظیم سند رسمی و بدون دخالت ماموران رسمی دولت و صرفا بر اساس رضایت و اعتماد متقابل طرفین معامله منعقد می‌شود. در واقع معاملات عادی بدون هیچ‌گونه تشریفات و همچنین بدون پرداخت مبالغ دیگری نظیر مالیات بر نقل و انتقال، عوارض شهرداری، هزینه‌های دفترخانه اسناد رسمی و ...، به سهولت و به سرعت بین طرفین منعقد می‌شود.

اتفاقا شاید یکی از دلایل انعقاد بی‌شمار معاملات عادی نزد مردمی که هیچ اطلاعاتی درخصوص ریسک و عواقب خانمان‌برانداز این‌گونه معاملات ندارند همین ارزان بودن، سهولت و سرعت در انعقاد آن‌ها باشد. اما در پاسخ به این سوال که به‌رغم همه مشکلات و گرفتاری‌هایی که مردم و حاکمیت در برخورد با اسناد عادی دارند، چرا این‌گونه معاملات معتبر هستند، با نگاهی به مواد قانونی موجود و اظهارنظر‌های مراجع مختلف متوجه این چرایی خواهیم شد.

چرا پرونده‌های ملکی روزبه روز در قوه قضائیه رشد می‌کند؟
قانون ثبت اسناد و املاک ایران که قدمتی بالغ بر هشتاد سال دارد، از جمله قوانین خوب و مترقی زمان خود بود که شاید با انجام کمی اصلاحات به یک قانون فوق‌العاده تبدیل می‌شد. هرچند متاسفانه بسیاری از محاکم در برخورد با مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت، ارزش چندانی برای آن‌ها قائل نبوده و لاجرم پرونده‌هایی همچون اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی، روز به روز در دستگاه قضایی رشد می‌کرد.

در واقع نگارنده معتقد است در صورت وجود نص صریح همین مواد قانونی هم در محاکم و همچنین در بین حقوقدانان و به‌ویژه قضات محترم، مقبولیت بیشتری می‌یافت، حال و روز نظام ثبت املاک و امنیت معاملاتی مردم در کشور، این‌گونه نبود.

فارغ از اظهار نظر عجیب شورای محترم نگهبان که تحت عنوان ابطالیه یا تخصیصیه بیان شد: «مفاد مواد ۴۶ و ۴۷؛ قانون ثبت اسناد و املاک صرفا اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خودبه‌خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن‌ها باشد، خلاف شرع و باطل است و، اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ قانون مدنی اشاره به این‌گونه اسناد عادی دارد.»

چندی بعد و در راستای تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه کشور، تحول بزرگ، اما منفی ایجاد شد که وضعیت را بدتر از قبل کرد. مطابق با این ماده، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.

اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.

فرار از پرداخت بدهی بانکی با استفاده از معاملات عادی
اما اعتباربخشی به معاملاتی که با اسناد عادی انجام می‌شود، دارای توالی فاسد و آسیب‌های زیادی خواهد بود. یکی از این آسیب ها، ابطال اسناد رهنی بانک‌ها و متعاقب آن، فرار از پرداخت معوقات بانکی است. فرض کنید یک نفر قصد اخذ تسهیلات بانکی به مبلغ ۵۰ میلیارد ریال را دارد.

طبیعتا، در شرایط عادی و قانونی و در صورتی که نورچشمی نباشد و مکلف به رعایت ضوابط قانونی و تودیع وثیقه‌ای به میزان بیشتر از مبلغ تسهیلات باشد، باید ملکی به ارزش حداقل هفتاد یا هشتاد میلیارد ریال یا حتی بیشتر نزد بانک به وثیقه گذاشته تا عنداللزوم و در صورت عدم پرداخت مبلغ تسهیلات، حق بانک تضییع نشود. حال در این شرایط، کافی است چند ماه قبل از ترهین ملک مورد نظر، مالک، ملک خود را یا به‌صورت صوری و با تبانی یکی از نزدیکان خود، با تنظیم یک مبایعه‌نامه عادی به وی منتقل کند و سپس با مراجعه به بانک تقاضای ترهین همان ملک را بکند.

در این شرایط بانک تنها با استعلام از ثبت می‌تواند از جریان ثبتی و نقل و انتقالات رسمی راهن مطلع شود و تحت هیچ شرایطی از معاملات عادی که روی آن سند انجام گرفته با خبر نمی‌شود. حال پس از اخذ وام و عدم پرداخت اقساط، خریدار آن مبایعه نامه با مراجعه به دادگاه، تقاضای ابطال سند رسمی و متعاقبا الزام به تنظیم سند رسمی به نام خود را خواهد کرد و در نهایت به همین راحتی، اموال بانک یا به عبارتی اموال مردم به تاراج کلاهبرداران خواهد رفت.

اعتبار اسناد غیررسمی جاده صاف کن کلاهبرداران
از دیگر آسیب‌های قابل پیش‌بینی در این خصوص، فرار محکومان مالی از پرداخت دیون خود است. کافی است این‌گونه محکومان، همه معاملات خود را با اسناد عادی و بدون نظارت حاکمیت و ثبت در مراجع رسمی انجام دهند تا طلبکار و حاکمیت هیچ‌گاه موفق به شناسایی اموال آن‌ها نشوند.

بازنگری قوانین راه اصلاح قوه قضائیه
در پایان این نوشتار که صرفا به برخی از آفت‌ها و آسیب‌های ناشی از معاملات با سند عادی اشاره داشت، به نظر نگارنده تنها راه برون‌رفت از این معضل و متعاقبا کاهش حجم انبوهی از پرونده‌های قضایی که دقیقا به دلیل همین اعتباربخشی به اسناد عادی تشکیل می‌شود، اصلاح و بازنگری در قوانین موجود و تصویب قوانینی بوده که همچون کشور‌های مترقی و پیشرفته دنیا، موجب برتری اسناد رسمی بر اسناد عادی شده و مردم را به ثبت معاملاتشان در دفاتر اسناد رسمی مکلف کند. شاید مطالعه و بررسی تجربه کشور‌هایی همچون ترکیه که تا همین چند سال قبل، با مشکلاتی شبیه کشور ما مواجه بود، بتواند در این راستا راهگشا باشد.