وام مسکن چقدر کارایی دارد؟

بررسی تازه‌ترین آمار مربوط به استفاده از تسهیلات خرید مسکن در سال جاری نشان می‌دهد درجه انجماد در بازار بالادست بخش مسکن به بالاترین حد رسیده است. دریافت وام مسکن که یک پیش‌حرکت برای خرید خانه محسوب می‌شود در پنج‌ماه نخست امسال با کاهش قابل‌توجه روبه‌رو شده و این کاهش در ماه میانی تابستان به اوج خود رسیده است.

این آمار فرعی از بازار بالادست تسهیلات مسکن حاکی از افت شدید نبض خرید و فروش مسکن در کشور بوده و نشان می‌دهد این انجماد در کل کشور تسری یافته است.

سپرده‌گذاری در صندوق‌های مسکن یا خرید اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بدون سپرده مسکن و به دنبال آن دریافت وام، یک پیش‌حرکت برای خانه‌دار شدن در بازار مسکن محسوب می‌شود که داده‌های مربوط به آن به‌عنوان یک آمار فرعی از وضعیت بازار مسکن قابل تحلیل است.

با استفاده از این آمار فرعی می‌توان نبض خرید و فروش مسکن در کشور را نیز بررسی کرد. بر اساس آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن پایتخت در مرداد ماه، حجم معاملات مسکن در ماه میانی تابستان نسبت به ماه مشابه سال گذشته بیش از ۷۰ درصد افت کرده است.

از سوی دیگر آمار فرعی از بازار بالادست مسکن حکایت از آن دارد که معاملات مسکن در کل کشور نیز منجمد شده است؛ هرچند هنوز آمار رسمی از معاملات کشوری در دست نیست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در مرداد امسال تعداد استفاده‌کنندگان از تسهیلات مسکن در کل کشور با افت ۵۴ درصدی نسبت به مرداد پارسال مواجه شده و در واقع تعداد استفاده‌کنندگان از وام مسکن نسبت به مرداد ۹۷ نصف شده است. به این ترتیب اکنون درجه انجماد در بازار بالادست مسکن قابل‌توجه است.

از آنجا که تعداد استفاده‌کنندگان از تسهیلات مسکن نصف شده می‌توان پیش‌بینی کرد که در آمار‌های رسمی معاملات کشوری مسکن نیز شاهد افت به همین میزان در مقایسه با مرداد سال گذشته خواهیم بود.

بررسی از آمار فرعی بخش مسکن ناظر بر حجم وام استفاده شده در این بخش نشان می‌دهد تعداد استفاده‌کنندگان از وام مسکن در پنج ماه نخست امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۳۰ درصد افت کرده است. در این میان نکته قابل‌توجه این است که شیب افت استفاده از وام از ابتدای امسال تاکنون رفته رفته شدیدتر شده است؛ به این ترتیب که در دو ماه اول امسال میزان استفاده از وام با تغییرات نقطه‌ای منفی ۴ درصدی همراه شد؛ در سه ماه ابتدای امسال میزان افت استفاده از وام مسکن در مقایسه با سه ماه مشابه سال گذشته ۲۰ درصد بوده است و در چهار ماه ابتدای سال نیز این تغییرات نقطه‌ای به میزان ۲۶ درصد و به شکل کاهشی محاسبه شده است.

اما با اوج‌گیری افت معاملات مسکن در مرداد امسال و نصف شدن استفاده از تسهیلات بانکی خرید مسکن نسبت به مرداد سال گذشته، آمار افت استفاده از وام مسکن در بازه پنج ماهه نیز به ۳۰درصد رسید.

این در حالی است که در سال‌های ۹۶ و ۹۷ نه تنها خبری از انجماد استفاده از تسهیلات نبود، بلکه با تغییرات نقطه‌ای مثبت و رشد تعداد استفاده‌کنندگان از وام در این سال‌ها نقش بانک‌ها در پشتیبانی از رونق مسکن مثبت ارزیابی شد.

در سال ۹۶ بالغ بر ۱۸۴ هزار نفر از بانک‌ها وام خرید مسکن دریافت کردند که این میزان نسبت به سال رکودی ۹۵ حدود ۳۷ درصد رشد داشته است.

در سال ۹۷ نیز ۲۳۰ هزار نفر از خریداران مسکن از بانک‌ها وام دریافت کردند که این میزان نسبت به یک‌سال قبل از آن ۲۴ درصد رشد داشته است. محاسبات نشان می‌دهد میانگین تسهیلات دریافتی این گروه در کل کشور نیز از سال گذشته تاکنون حدود ۵۰ میلیون تومان بوده است.

تحقیقات حاکی از این است که تغییرات میزان استفاده از وام خرید مسکن نسبت معناداری با میزان تغییرات معاملات مسکن در طول دو سال و نیم گذشته دارد. به این ترتیب در سال ۹۶ که پیش‌رونق بازار مسکن آغاز شد، بیشترین میزان رشد استفاده از تسهیلات مسکن رقم خورد، اما این میزان رشد در سال ۹۷ قدری کمتر بوده است.

علت این است که اگرچه در نیمه نخست سال ۹۷ بازار مسکن در اوج رونق بود، اما از یکسو بخشی از معاملات متعلق به سفته‌بازان بود که اصولا از تسهیلات استفاده نمی‌کنند و درصدد انجام معاملات مکرر در کوتاه‌مدت و کسب سود از این طریق هستند و از سوی دیگر نیمه دوم سال نیز بازار معاملات مسکن پایتخت وارد فاز رکود شد.

هرچند در آن مقطع زمانی جنب و جوش در بازار مسکن در سایر شهر‌های کشور همچنان وجود داشت و همین موضوع رشد استفاده از وام مسکن در آن سال را رقم زده است، اما در عین حال با توجه به اینکه سهم تهران از کل معاملات مسکن کشور عموما بین ۲۰ تا ۲۵ درصد است، بنابراین رکود در این بخش از بازار روی میزان استفاده از تسهیلات نیز به شکل ملموس‌تری اثر گذاشته و در آمار فرعی از بازار وام مسکن نیز منعکس شده است.

در سال جاری نیز معاملات مسکن در پایتخت با رکود شدید روبه‌رو بوده؛ رکودی که هر ماه بر عمق آن افزوده شد و در مرداد به اوج خود رسید و کمای بازار مسکن را کامل کرد. این موضوع خیلی زود به بسیاری از شهر‌های کشور نیز تسری پیدا کرده است.

در نتیجه افت ۳۰ درصدی استفاده از تسهیلات مسکن در پنج ماه نخست امسال اتفاق دور از ذهنی نبوده و اگرچه هنوز آمار رسمی از معاملات کشوری منتشر نشده، اما از همین آمار مربوط به تسهیلات دریافتی خریداران مسکن می‌توان این‌طور برآورد کرد که در پنج ماه نخست امسال معاملات مسکن در کل کشور نیز با سکون روبه‌رو شده است.

آمار‌ها از کاهش استفاده از تسهیلات خرید مسکن حاوی دو پیام است. پیام اول سراسری شدن رکود مسکن در کشور است و پیام دوم نیز این است که وام مسکن به‌عنوان اهرم خرید خانه تبدیل به بیگانه بزرگ در بازار معاملات مسکن شده است؛ به این معنا که دیگر ارتباط جدی میان متقاضیان مسکن با تسهیلات خرید نیست.

این ارتباط در سال گذشته در تهران قطع شده بود؛ اما این قطع ارتباط در کشور امسال اتفاق افتاده است. وضعیت جدید تسهیلات خرید مسکن را می‌توان به‌عنوان علامت چهارم بی‌اثر شدن وام مسکن معرفی کرد.

علامت اول شکل‌گیری رکود معاملاتی عمیق در بازار مسکن، علامت دوم بی‌اثر شدن وام به لحاظ میزان اثرگذاری بر قدرت خرید متقاضیان مسکن و علامت سوم کاهش شدید قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن است که نشان‌دهنده مرگ وام مسکن است. اکنون نیز درجه انجماد بالای استفاده از وام در کشور، به‌عنوان علامت چهارم مرگ وام مسکن شناسایی شد.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر مصرف‌کنندگان وام مسکن شامل سه گروه اصلی هستند. گروه اول کسانی که در شهر‌های کوچک اقدام به دریافت وام می‌کنند و، چون سطوح قیمت مسکن در این شهر‌ها پایین‌تر از شهر‌های بزرگ بوده و البته میزان نوسان قیمت‌ها نیز کمتر است، وام نقش بیشتری در تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن دارد.

گروه دوم نیز دهک‌های متوسط رو به پایین هستند که، چون خانه‌های با ارزش پایین‌تر را برای خرید انتخاب می‌کنند، دریافت وام می‌تواند برای آن‌ها کمک‌کننده باشد. در این میان گروه سومی که اکنون از تسهیلات مسکن استفاده می‌کنند ثبت‌نام‌کنندگان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم هستند که دست‌کم یک سال در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند و، چون به سپرده آن‌ها هیچ سودی تعلق نمی‌گیرد، ناگزیر هستند هر چه زودتر نسبت به خرید اقدام کنند.

اغلب این افراد با تسهیلات دریافتی خانه‌های غیرمطلوب خود را خریداری می‌کنند تا در آینده و در فرصت مناسب آن را تبدیل به احسن کنند. بررسی‌ها تایید می‌کند که برخی از سر اجبار نسبت به دریافت وام خود و خرید مسکن در این شرایط بازار اقدام کرده‌اند.

آماری که از سبد وام‌های خرید برداشت شده نشان می‌دهد نسبت استفاده از وام مشمول سپرده‌گذاری (صندوق یکم) به کل وام‌های خرید مسکن طی سه سال اخیر افزایش یافته و این در حالی است که نسبت استفاده از وام اوراق بدون سپرده به کل وام‌های دریافت شده در این مدت کاهش داشته است.

در سال ۹۶ سهم استفاده‌کنندگان از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم ۱۹ درصد بوده که این میزان در سال ۹۷ همزمان با اوج رونق به ۲۴ درصد افزایش یافت و در پنج ماه نخست امسال نیز به ۲۷ درصد رسیده است.

این در حالی است که سهم استفاده‌کنندگان از وام اوراق از کل تسهیلات‌گیرندگان مسکن در سال ۹۶ بالغ بر ۵۸ درصد بوده که این میزان در سال ۹۷ به ۴۴ درصد کاهش یافت و در پنج ماه نخست امسال هم با ادامه روند کاهشی، ۴۲ درصد بوده است. در اینکه تسهیلات صندوق یکم به دلیل سقف بالاتر و سود و اقساط کمتر جذاب‌تر از وام اوراق است، تردیدی وجود ندارد؛ اما با توجه به اینکه هنوز عده زیادی از سپرده‌گذاران صندوق یکم با وجود فرارسیدن موعد خانه نخریده‌اند، نشان می‌دهد گروه دیگری که با این وام اقدام به خرید می‌کنند نیز از سر ناگزیری اقدام به معامله می‌کنند و به دلیل عدم تکافوی این وام برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن، همچنان گروه زیادی نتوانسته‌اند از امتیاز وام خود استفاده کنند.

سهم کل بخش مسکن از تسهیلات بانکی نیز بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی که مربوط به فروردین امسال است، به ۷ درصد تنزل یافته است. این در حالی است که سهم مذکور در سال‌های ۹۶ و ۹۷ بین ۸ تا ۹ درصد بوده است. از سوی دیگر در سال‌های پیش‌تر سهم مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد بود که در چند سال اخیر این روند کاهشی شد و اکنون به پایین‌ترین حد ممکن رسیده است.

در شرایطی که در پنج ماه نخست امسال بر اساس آمار‌های اولیه حدود ۹۰ هزار نفر در کشور نسبت به خرید مسکن اقدام کرده‌اند، ۵۹ هزار نفر نیز در این مدت وام مسکن دریافت کرده‌اند. ظاهر این آمار نشان می‌دهد اوضاع استفاده از وام بانکی برای خرید خانه مطلوب است و تقریبا از هر دو نفر متقاضی مسکن، یک نفر با وام خانه‌دار می‌شود.

این در حالی است که چنین تحلیلی با واقعیت سازگار نیست. ماجرا از این قرار است که، چون حجم معاملات مسکن بسیار کاهش یافته، نسبت دریافت تسهیلات بالا به نظر می‌رسد. در شرایط معقول در پنج ماه باید دست‌کم ۳۰۰ هزار فقره معامله در کشور ثبت شود و این یعنی میزان معاملات مسکن کشوری به یک‌سوم کاهش یافته است.