عرضه مسکن در بورس خانه را ارزان می‌کند؟

عرضه مسکن در بورس خانه را ارزان می‌کند؟

به نظر بخشی از کارشناسان بازارمسکن هر مکانیزمی که بتواند منجر به افزایش نقدینگی در حوزه ساخت و ساز و رونق این بخش شود مفید خواهد بود. آن‌ها می‌گویند نهاد‌های دولتی قرار است املاک خود را در قالب این صندوق‌ها عرضه کنند، با فرض اینکه دولتی‌ها بهترین زمین و ساختمان‌های خود را که هیچ مشکل قانونی، سند و معارض ندارد را پای کار می‌آورند و مردم نیز با خرید متری این املاک از صندوق‌های مذکور استقبال می‌کنند. در این صورت دستگاه‌ها و نهاد‌های دولتی با تامین مالی انجام شده در زمینه‌های تولید حقیقی کالا و خدمات اقدام خواهند کرد و مردم نیز از محل افزایش قیمت و ارزش افزوده املاک و مستغلات منتفع می‌شوند. در چنین حالتی میزان ساخت و ساز در کشور افزایش یافته و با افزایش عرضه مسکن هم قیمت‌ها واقعی می‌شود و هم از فضای سوداگری جلوگیری می‌کند
کد خبر: ۸۲۱۴۵
بازدید : ۴۸۰۱
۱۶ تير ۱۳۹۹ - ۱۰:۲۳
 
عرضه مسکن در بورس خانه را ارزان می‌کند؟
 
فرادید| افزایش بی سابقه قیمت مسکن در طول سال‌های گذشته و کاهش توان مردم برای خرید خانه، باعث شد تا دولتمردان در هفته‌های اخیر طرح ایجاد بورس مسکن را پیشنهاد کنند. طرحی که با، اما و اگر‌های متعددی روبرو است و کارشناسان نظرات متفاوتی درباره آن دارند. اما مسئله اصلی تاثیر بورس مسکن بر قیمت‌های این بازار است و اینکه آیا بورس مسکن می‌تواند موجب کاهش قیمت خانه شود یا خیر؟

به گزارش فرادید، خبر ایجاد بورس مسکن را ابتدا وزیر اقتصاد و دارائی در طول هفته‌های گذشته مطرح کرد و  پس از او حسن روحانی بر تاسیس زود هنگام آن تاکید کرد. حالا قرار است براساس گفته‌های رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار، بازار بورس مسکن در هفته‌های آینده کار خود را آغاز کند.  

محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در باره طرح ایجاد بورس مسکن گفته است: "در بحث ارتباط بین بازار مسکن و بورس سه اتفاق جدید از قبیل: صندوق‌های زمین و ساختمان، یونیت‌های متعلق به پروژه‌های انبوه مسکن و ورود اکثر مصالح ساختمانی به بورس و همین طور اختصاص تابلوی اختصاصی حوزه مسکن و ساختمان در بورس کالا به زودی عملیاتی می‌شود. "

بر خلاف برخی برداشت‌های اولیه از این خبر، عرضه‌کنندگان در بورس املاک و مستغلات، نهاد‌های دولتی هستند که قرار است از صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوان ابزار تامین مالی استفاده و دارایی‌های ملکی غیرنقدی خود را به دارایی نقدی تبدیل کنند.

در سوی دیگر بورس املاک و مستغلات، سرمایه‌داران خرد و کلانی قرار می‌گیرند که به سرمایه‌گذاری ملکی تمایل دارند. صندوق‌های املاک و مستغلات ابزار مناسبی برای جلوگیری از سوداگری در بازار املاک مصرفی است چراکه مقصدی خارج از بازار مصرفی املاک مسکونی را برای جذب سرمایه‌گذاران بازار املاک و مستغلات تعریف کرده است.

به این ترتیب بازار دوم سرمایه‌گذاری ملکی برای ملک‌باز‌ها تدارک دیده شده و خریداران واحد‌های سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند بدون اینکه وارد بازار مسکن مصرفی شده و زمینه‌ساز پرواز قیمت‌ها در این بازار شوند، هم از عایدی جاری ناشی از بهره‌برداری املاک خریداری شده متناسب با میزان سرمایه‌گذاری خود برخوردار شوند و هم عایدی ناشی از تغییرات قیمت ملک در بلندمدت نصیب آن‌ها خواهد شد.

به زبان ساده‌تر عرضه املاک در واقع در راستای قانون رفع موانع تولید انجام می‌شود. طبق این قانون، شرکت‌های دولتی تا پایان امسال فرصت دارند تا املاک و دارایی‌های مازاد خود را به فروش برسانند و در غیر این صورت با مالیات‌های سنگین مواجه خواهند شد. در این زمینه گفته می‌شود بانک‌ها به تکاپو افتاده‌اند تا دارایی‌های غیر مولد خود را به نقدینگی نزدیک کنند. اما صندوق‌های زمین و ساختمان که از آن به عنوان بورس مسکن یاد می‌شود ماهیت متفاوت دارد. این طرح که حاصل همفکری وزارت راه و شهرسازی با سازمان بورس است به عرضه پروژه‌های ساختمانی و حمل و نقل در بازار سهام می‌پردازد. البته این فرآیند هنوز عملیاتی نشده و منتظر اصلاح آیین‌نامه از سوی دولت به سر می‌برد.

مطابق این برنامه قرار است نقدینگی ساخت پروژه‌های ساختمانی و حمل و نقل از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان تامین شود. طبق مدلی که وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده پروژه‌ها به صورت متری عرضه خواهد شد و ظاهراً هر سهم به عنوان یک متر مربع در نظر گرفته می‌شود. به طور مثال برای واحدی در طبقه چهارم یک ساختمان معادل ۱۰۰۰ برگه سهام با قیمت مشخص تعیین می‌شود. اگر فردی تمام هزار برگه را خریداری کند در پایان پروژه مالک واحد مد نظر خواهد بود.
عرضه مسکن در بورس خانه را ارزان می‌کند؟

بورس مسکن قیمت خانه را ارزان می‌کند؟

به نظر بخشی از کارشناسان بازارمسکن هر مکانیزمی که بتواند منجر به افزایش نقدینگی در حوزه ساخت و ساز و رونق این بخش شود مفید خواهد بود. آن‌ها می‌گویند نهاد‌های دولتی قرار است املاک خود را در قالب این صندوق‌ها عرضه کنند، با فرض اینکه دولتی ها بهترین زمین و ساختمان‌های خود را که هیچ مشکل قانونی، سند و معارض ندارد را پای کار می‌آورند و مردم نیز با خرید متری این املاک از صندوق‌های مذکور استقبال می‌کنند. در این صورت دستگاه‌ها و نهاد‌های دولتی با تامین مالی انجام شده در زمینه‌های تولید حقیقی کالا و خدمات اقدام خواهند کرد و مردم نیز از محل افزایش قیمت و ارزش افزوده املاک و مستغلات منتفع می‌شوند.

در چنین حالتی میزان ساخت و ساز در کشور افزایش یافته و با افزایش عرضه مسکن هم قیمت‌ها واقعی شده و هم از فضای سوداگری جلوگیری می‌شود.

این کارشناسان با حمایت از طرح بورس مسکن دولت، معتقدند که طرح فعلی دولت یک برنامه عملیاتی دومنظوره است که می‌تواند هم گیر نامتناسب بودن ارزش املاک دولتی با قدرت خرید سرمایه‌گذاران ملکی را برطرف کند و هم به نفع پیشگیری از ایجاد فضای سوداگری در بازار مسکن مصرفی تمام شود.

از طرفی این دسته از کارشناسان می‌گویند که فرآیند کشف نرخ مسکن در اقتصاد ما مشخص و شفاف نیست. شفاف‌سازی قیمت‌ها در بازار یکی از روش‌های کنترلی است و در بازار سرمایه نرخ واقعی مسکن مشخص می‌شود.

در طرف مقابل برخی از کارشناسان حوزه مسکن با انتقاد از طرح بورس مسکن دولت معتقدند که اتلاف منابع، ساده‌ترین دلیل برای عدم توجیه اقتصادی بورس مستقل مسکن است. از طرف دیگر آن‌ها می‌گویند که  نگرانی از دخالت‌های دولتی در بازاری جدید آن‌هم در شرایطی که ترس از مدیریت دستوری بازار‌ها یک نگرانی برجسته در اقتصاد کشور است، آن‌هم در صورتی که یک بخش دولتی خود مبدع ایجاد چنین بورسی باشد شاید به حیاط‌خلوت دولت در بخش مسکن بدل شود.

در چنین حالتی نه تنها قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد بلکه با عدم اعتماد سرمایه گذاران، به افزایش قیمت نیز منجر خواهد شد.  

از سوی دیگر می‌گویند با فرض اعتماد به بازار جدید بورسی،  سرمایه جذب شده در این بورس نیز به سمت ساخت مسکن ارزان با کیفیت نرفته و احتمالا وارد ساخت خانه‌های لاکچری می‌شود که اگرچه سود بالایی برای سازندگان دارد، اما در نهایت به سود اقشار آسیب‌پذیر نخواهد بود. ضمن آنکه خرید و فروش سهام مسکن در نهایت واسطه‌گران و سودجویان را فربه‌تر و به افزایش قیمت سهام مسکن می‌انجامد.

منتقدان بورس مسکن همچنین می‌گویند تغییر و بهبود شرایط در بخش مسکن نیاز به ایجاد تغییرات بنیادین در تفکر اقتصادی مسوولان کشور دارد. ناکارآمدی و عدم تطبیق اصول اقتصاد دولتی ایران با مبانی و الزامات علم اقتصاد وضعیت فعلی را رقم زده و نتیجه آن نیز توزیع رانت و عدم توزیع عادلانه ثروت و همچنین فقر است.

آن‌ها همچنین می‌گویند ابرتورم بخش مسکن متاثر از اقتصاد کلان کشور بوده و رکود در این بخش که به علت پایین بودن قدرت خرید مردم است، به رکود در صنایع وابسته به بخش مسکن و افزایش نرخ بیکاری نیز منجر شده است. با این اوصاف حل مشکل مسکن که همراه با تورم و رکود است، در ساختار اقتصادى فعلی کشور  وبا ایجاد طرح‌هایی همچون بورس مسکن امرى دست‌نیافتنى است.
 
عرضه مسکن در بورس خانه را ارزان می‌کند؟

هدف دولت از راه اندازی بورس مسکن چیست؟  

دولت برای تامین بخشی از کسری بودجه خود و منابع مورد نیاز سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی در شرایطی که درآمد نفتی کاهش یافته است، از مسیر و ظرفیت بکری استفاده خواهد کرد. بر این اساس بنای دولت این است که املاک مازاد و غیر قابل استفاده و البته مستعد فروش خود را واگذار کند.
 
موضوع املاک مازاد نه فقط در دولت فعلی، بلکه در سه دولت نهم، دهم و یازدهم نیز همواره مطرح بوده و در همه این سال‌ها روسای جمهور و معاونان اول ریاست‌جمهوری در مقاطع مختلف، به دستگاه‌ها درباره واگذاری املاک مازاد فرمان مکتوب داده‌اند و حتی استانداران موظف شدند مسیر اجباری فروش املاک مازاد را با شناسایی املاک دستگاه‌ها در هر استان و معرفی آن‌ها به دولت، در پیش بگیرند.

اما صرف‌نظر از مقاومت دستگاه‌ها به واگذاری املاک که از آن به عنوان «چسبندگی» یاد می‌شود، گیر دیگری هم در کار واگذاری وجود داشته که سبب شده در همه این سال‌ها بحث فروش املاک مازاد نتیجه‌بخش نباشد. گیر ماجرا این بود که در سال‌های اخیر متناسب با رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، ارزش تک‌قطعه از املاک دولتی به قدری بالا رفته که عملا در سمت تقاضا بنیه خرید برای یک فرد حقیقی یا حقوقی وجود ندارد.

در واقع بهای املاک دولتی از توان خرید سرمایه‌گذاران ملکی در بازار به مراتب بیشتر شده است. به عنوان مثال دولت ممکن است زمین یا ساختمانی با کاربری مختلط داشته و حاضر به واگذاری آن باشد، اما بهای فروش آن به صورت یکجا به حدی بالاست که هر کسی در بازار نمی‌تواند مشتری خرید آن باشد؛ بنابراین گیر مذکور موجب شده بحث واگذاری املاک مازاد دولتی در سال‌های گذشته به نتیجه نرسد.
ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
* نظر:
نگاه
تازه‌‌ترین عناوین