سود نامرئی ساخت‌ وساز

تصور نادرست از «عایدی فروش آپارتمان نوساز در دوره رکود» باعث شده بسازوبفروش‌ها با غفلت از سود نامرئی ساخت‌و‌ساز «قیمت پیشنهادی» فایل‌های «نوساز» را افزایش دهند.

دو دسته گزارش نشان می‌دهد طی نیمه اول امسال که رکود در اوج بود، مجموعه عملیات «ساخت و فروش مسکن»، 5/ 28 تا 33 درصد سود داشته است. با توجه به سهم 50 درصدی «نوساز»ها از کل معاملات مسکن، این نرخ که از بازدهی سایر بازارها بیشتر است، ایجاب می‌کند سازنده‌ها با حفظ سطح فعلی قیمت‌ها، مسیر معاملات را هموار کنند.

بساز و بفروش‌ها در تهران که طی ماه‌های گذشته، دست‌کم نیمی از کل معاملات مسکن را با فروش واحدهای مسکونی «نوساز» در اختیار داشتند، در حال حاضر بدون آنکه به سود «نامرئی» فعالیت ساختمانی خود واقف باشند، اقدام به افزایش «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های جدید کرده‌اند.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، به رغم سنگینی کفه عرضه -فایل فروش- در بنگاه‌های مسکن در مقابل حجم نه چندان زیاد تقاضای موثر خرید، برخی سازنده‌ها با مشاهده علائم اولیه تحرک معاملاتی، به تجدیدنظر در قیمت‌های خود رو آورده‌اند و با دو تصور غلط مبنی بر اینکه «عایدی ساخت و ساز به نقطه زیان رسیده است» و «بازار ظرفیت پذیرش قیمت بالاتر از گذشته را دارد»، قیمت پیشنهادی فروش در برخی مناطق را بین 3 تا 5 درصد نسبت به نیمه اول سال افزایش داده‌اند.

هر چند شرایط اقتصادی سمت تقاضا حتی با لحاظ سقف‌ جدید تسهیلات خرید مسکن، همچنان مساعد افزایش قیمت نیست و غالب انتظارات و پیش‌بینی‌های کارشناسی، بر ثبات و پایداری قیمت مسکن تا پایان سال جاری (شبیه آنچه از ابتدای سال تاکنون رخ داد) استوار است اما در صورت «وسوسه» سمت فروش به تغییر نامتعارف قیمت مسکن، فاز فعلی پیش‌رونق در بازار معاملات که از آبان ماه شکل گرفت، مجددا به رکود ختم خواهد شد.

در شرایط کنونی آنچه می‌تواند به «جلوگیری» از این برگشت فاز و مقابله با تعمیق بیشتر رکود معاملات مسکن -که خود می‌تواند زمان احیای رونق ساخت و ساز را به تاخیر بیندازد- منجر شود، اطلاع از میزان سود سازنده‌ها و فروشنده‌های واحد مسکونی نوساز است.

بررسی‌ها در این باره با استناد به دو مجموعه آمار رسمی بانک مرکزی و اطلاعات فنی- مالی سازنده‌ها نشان می‌دهد، در تهران مالکان ساختمان‌های نوساز (عمدتا سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها) طی یک سال اخیر که رکود مسکن به اوج رسید، حداقل 33 درصد از محل فروش واحدهای مسکونی سود کردند که این میزان عایدی، در مقایسه با سایر اشکال سرمایه‌گذاری در بازارهایی همچون بورس، ارز و طلا قابل توجه بوده است.

این میزان نرخ سود ساخت و فروش مسکن، صرفا مشمول گروهی از عرضه‌کننده‌های ملک شده که خود عملیات ساخت و فروش را برعهده داشته‌اند؛ چرا که با توجه به عدم تغییر سطح میانگین قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های اخیر، فروشندگان آپارتمان‌های چندسال ساخت یا واسطه‌های ملکی (غیرسازنده) به چنین سودی دست نیافته‌اند.

نتایج این بررسی حاکی است: برخلاف آنچه از سود و زیان بازار ساخت و ساز در دوره رکود مسکن به‌خصوص دوره کنونی که شدت رکود کم‌سابقه بوده است، تصور می‌شود، در حال حاضر فاصله قابل توجهی بین قیمت فروش و قیمت تمام شده آپارتمان‌های نوساز در تهران وجود دارد که اگر مورد توجه بسازوبفروش‌ها قرار گیرد، می‌تواند باعث انصراف‌شان از افزایش قیمت پیشنهادی شود.

این فاصله برای آن دسته از ساختمان‌های مسکونی که اواخر سال گذشته و اوایل امسال عملیات احداث‌شان به پایان رسید و طی ماه‌های اخیر به شکل «نوساز» فروش رفتند، در بدترین حالت برای یک ساختمان کم‌واحد در مناطق پایین، از 23 درصد شروع می‌شود و برای مناطق بالای شهر به 66 درصد هم می‌رسد.

جزئیات گزارش بانک مرکزی از فعالیت‌های بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن و ساختمان، نشان می‌دهد: «قیمت تمام شده» آپارتمان‌های نوساز فعلی در بازار مسکن تهران که کار ساخت‌ و تکمیل آنها در سال 93 انجام شده است، مترمربعی 2 میلیون و 996 هزار بوده است که یک میلیون و 196 هزار تومان آن شامل «هزینه ساخت» و یک میلیون و 800 هزار تومان نیز مربوط به «سهم قیمت زمین در هر مترمربع بنای مسکونی» است.

با توجه به اینکه متوسط قیمت فروش آپارتمان مسکونی در تهران از اواخر سال گذشته تاکنون در حول و حوش مترمربعی 4 میلیون تومان در نوسان بوده است و سطح قیمت میانگین واحدهای نوساز قطعا از این رقم بیشتر بوده، در این صورت با احتساب قیمت متری 4 میلیون تومان به‌عنوان سطح حداقلی آپارتمان نوساز در تهران، مشخص می‌شود فروشنده‌های نوساز با کسب عایدی یک‌میلیون تومانی به ازای هر مترمربع از معامله واحدهای نوساز خود، حداقل معادل 33 درصد قیمت تمام شده ساختمان‌ها، سود کرده‌اند.

به این ترتیب مشخص می‌شود در شرایط کنونی بازار معاملات مسکن که تقاضای موثر، اما با توان مالی کم، وارد بازار شده و در نظر دارد از ثبات قیمت مسکن، بهره‌برداری کند، قناعت فروشنده‌های نوساز به این میزان سود ساختمانی و پرهیز از افزایش قیمت پیشنهادی، می‌تواند خرید و فروش را در مسیر رونق قرار دهد. اطلاعاتی که طی چند روز گذشته، از وضعیت مالی-فنی برخی پروژه‌های مسکونی در نقاط مختلف تهران توسط سازنده‌ها در اختیار قرار گرفته است، ضمن تایید گزارش بانک مرکزی، سود نامرئی ساخت و فروش آپارتمان نوساز طی ماه‌های اخیر و حال حاضر را بالای 28 درصد نشان می‌دهد.

سود ساخت و فروش مسکن در تهران، بیشترین تاثیر را از دو مولفه مساحت زمین و حجم بارگذاری صورت گرفته (تراکم ساختمانی) می‌‌گیرد به این معنا که هر چقدر در مساحتی مشخص از زمین، تعداد واحد مسکونی بیشتری ساخته شود، به دلیل سرشکن شدن قیمت زمین در متراژ بنای مفید، قیمت تمام شده از محل تعدیل سهم زمین، کاهش پیدا می‌کند.

صورت وضعیت یک پروژه مسکونی 18 واحدی در منطقه 12 تهران که روی زمین 2600 مترمربعی احداث شده است، نشان می‌دهد در این پروژه که زمین متری 5/ 5 میلیون تومان خریداری شده و 2 میلیارد تومان نیز کل هزینه‌های ساخت آن بوده، با احتساب سهم قیمت زمین در هر مترمربع بنای خالص مسکونی که یک میلیون و 400 هزار تومان بوده است، کل قیمت تمام شده این پروژه مترمربعی 2 میلیون و 400 هزار تومان شده و هر واحد مسکونی متری 4 میلیون تومان فروش رفته و عایدی 66 درصدی نصیب سازنده شده است.

در منطقه 2 (ستارخان) نیز یک ساختمان نوساز 8 واحدی با زمین 1000 مترمربعی که متری 9 میلیون تومان توسط سازنده خریداری شده و 910 میلیون تومان کل هزینه ساخت آن بوده، قیمت تمام شده هر متر بنای مسکونی، 4 میلیون و 200 هزار تومان شده که با احتساب فروش واحدها به متری 5 میلیون و 400 هزار تومان، سود 5/ 28 درصدی نصیب سازنده شده است.

در منطقه 5 نیز یک پروژه 5 واحدی در زمین 870 متری که ارزش زمین متری 9 میلیون تومان بوده، سازنده از مابه‌التفاوت قیمت تمام شده متری 3 میلیون و 700هزار تومان و قیمت فروش متری 5 میلیون تومان واحدها، 35 درصد سود کرده است. همچنین سود یک پروژه مسکونی 4 واحدی 48 مترمربعی در زمین 300 متری به قیمت 3 میلیون و 500 هزار تومان ارزش هر متر زمین، با احتساب قیمت تمام شده 2 میلیون و 600هزار تومانی در هر متر و فروش واحدها به قیمت متری 3 میلیون و 200 هزار تومان، رقمی معادل 23 درصد بوده است.