تغییرات قیمت مسکن

ردیابی خریداران مسکن در معاملات هفته‌های اخیر از فعال‌تر شدن تقاضای سرمایه‌ای ملک حکایت دارد. این گروه هم‌اکنون نیمه جنوبی پایتخت را برای خرید آپارتمان انتخاب کرده است. تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن که هم بر حجم معاملات و هم بر سطح قیمت آپارتمان‌ها اثر فزاینده گذاشته است از ابتدای سال تاکنون با موتور «بورس» مرتب در حال شارژ است.

این بازیگردان جدید بازار ملک می‌تواند در ماه‌های آتی نیز کماکان هدایت معاملات مسکن را در دست داشته باشد. مطابق بررسی‌های سمت و سوی بازار مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت با قطب‌نمای بورس در دو سناریو قابل پیش‌بینی است.

از آنجا که در شرایط فعلی و با توجه به کانال‌شکنی دو روز پیش شاخص کل در بازار سهام، چهار حالت برای نحوه نوسان شاخص مطرح است، در سناریوی اول بازار مسکن می‌تواند از ورود پرحجم بورس‌باز‌ها در امان باشد. در سناریوی دوم، نرخ رشد احتمالی حجم معاملات مسکن با انتقال سرمایه‌گذاران بین دو بازار، محاسبه شده است.

گزینه‌های محتمل درخصوص آینده بازار مسکن با بررسی وضعیت دو گروه از بازیگردانان معاملات املاک مسکونی، بررسی شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون تحت‌تاثیر تحولات بازار سهام به‌عنوان اصلی‌ترین بازیگردان بازار مسکن در مقطع زمانی حاضر، دو سناریو برای ماه‌های آینده، پیش روی بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی وجود دارد که بر مبنای این دو سناریو و تحولات بورسی، می‌توان آینده محتمل بازار مسکن را تخمین زد.

هم‌اکنون دو گروه از بازیگردانان داخلی و خارجی بازار معاملات واحد‌های مسکونی را تحت‌تاثیر خود قرار داده‌اند. بازیگردانان داخلی بازار مسکن همان قدرت خرید متقاضیان، میزان عرضه و سایر مولفه‌های درونی بازار مسکن هستند که بر حجم معاملات و قیمت مسکن اثرگذار هستند و بازیگردانان خارجی، بازار سهام، طلا و سکه، ارز و... و سایر پارامتر‌هایی هستند که از بیرون بر تحولات این بازار اثرگذار هستند.

در شرایط فعلی به‌رغم آنکه حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی از کف رکودی بالاتر است و نمی‌توان به لحاظ تعداد معاملات انجام شده در بازار، معاملات املاک مسکونی را در شرایط رکود کامل توصیف کرد هم‌اکنون عمده تقاضای حاضر در بازار مسکن برای خرید آپارتمان، تقاضای سرمایه‌ای است.

در واقع وضعیت بازار معاملات مسکن در شرایط حاضر نشان می‌دهد هم‌اکنون تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن فعال‌تر شده است. از سوی دیگر حضور سرمایه‌داران در مناطق جنوبی شهر تهران براساس رصد تحولات بازار مسکن در تیرماه از ماه‌های قبل و حتی یک ماه قبل از آن پررنگ‌تر شده است و این گروه از متقاضیان که در ماه‌های قبل بیشتر در بازار مسکن مناطق نیمه شمالی شهر تهران حضور داشتند هم‌اکنون حضور خود را در مناطق نیمه‌جنوبی پایتخت تقویت کرده‌اند.

شاهد آماری این موضوع را می‌توان در رشد قابل‌توجه حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق نیمه‌جنوبی شهر تهران در تیرماه در مقایسه با خرداد مشاهده کرد. درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در فاصله خرداد تا تیرماه در کل شهر تهران ۲۸ درصد افزایش داشته است میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن پنج منطقه اول تهران-مناطق شمالی ۱ تا ۵- با میزان رشد حجم معاملات در مناطق جنوبی پایتخت- مناطق ۹ تا ۲۰-برابر شده است.

در هر دو گروه از این مناطق حجم معاملات خرید مسکن در تیرماه در مقایسه با خرداد ۲۵ درصد افزایش یافت. این درحالی است که تغییرات حجم معاملات خرید مسکن در خرداد ماه در مقایسه با اردیبهشت در میان این دو گروه از مناطق-مناطق شمالی و جنوبی- برابر نبود. حتی در برخی از مناطق جنوبی شهر تهران در تیرماه حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با خرداد تا ۴۰ درصد نیز افزایش یافت.

درحالی‌که حجم کل معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد در مقایسه با اردیبهشت ۴ درصد کاهش یافت. این میزان کاهش در مناطق جنوبی شهر تهران برابر با ۸ درصد بود. درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی در این بازه زمانی نه‌تن‌ها کاهش نیافت بلکه ۵/ ۲ درصد هم رشد کرد.

اما در تیرماه میزان رشد معاملات خرید واحد‌های مسکونی در مناطق جنوبی با نرخ رشد تعداد معاملات مسکن در مناطق شمالی برابر شد. میزان رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی هم در تیرماه در مقایسه با خرداد تقریبا برابر بود.

تورم ماهانه مسکن شهر تهران در تیرماه معادل ۱۰ درصد گزارش شد. این درحالی است که تورم ماهانه در مناطق شمالی ۱ تا ۵ برابر با ۵/ ۱۰ درصد و در مناطق جنوبی ۹ تا ۲۰ نیز معادل ۱۰ درصد بود. اما در خرداد ماه تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی معادل ۵/ ۱۳ درصد و در مناطق جنوبی برابر با ۱۱ درصد برآورد شد.

در واقع اختلاف ۵/ ۲ واحد درصدی بین تورم ماهانه مسکن مناطق شمالی و جنوبی در خردادماه، در تیر به ۵/ ۰ واحد درصد کاهش یافت.

مجموعه این آمار و ارقام نشان می‌دهد همزمان با افزایش حجم تقاضای خرید مسکن در مناطق جنوبی تهران، تورم ماهانه در مناطق جنوبی نیز افزایش یافته و به سطح تورم ماهانه مناطق شمالی نزدیک‌تر شده است. از آنجا که عمده تقاضای موجود در بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی هم‌اکنون تقاضای سرمایه‌ای است علت اصلی این موضوع را می‌توان به افزایش حضور سرمایه‌داران در بازار معاملات مسکن این مناطق نسبت داد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد عمده تقاضای مصرفی مناطق جنوبی شهر تهران به‌دلیل افزایش شدید قیمت‌ها، نبود قدرت خرید کافی و حساسیت بیشتر متقاضیان خرید مسکن در این مناطق به تحولات قیمتی یا به بازار اجاره وارد شده‌اند یا به شهر‌های حومه‌ای و حاشیه‌ای رانده شده‌اند.

از سوی دیگر از آنجا که به‌دلیل رشد شدید قیمت‌ها، امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مناطق شمالی تهران نیز برای همه متقاضیان بازار مسکن این مناطق محدودتر شده است بخش قابل‌توجهی از این سرمایه‌داران ملکی متناسب با بودجه خود به مناطق جنوبی کشیده شده‌اند.

از ناحیه تحولات بیرونی بازار مسکن هم‌اکنون مهم‌ترین بازیگردان خارجی بازار ملک، تحولات شاخص کل سهام است. در واقع اتاق کنترل تحولات بازار مسکن در شرایط فعلی را می‌توان بازار سرمایه و سیستم ناوبری آن را شاخص و بازدهی بازار سهام معرفی کرد. در ماه‌های گذشته تحت‌تاثیر بازدهی بسیار زیاد بازار سهام، فروشنده‌های مسکن نیز با نگاه به تحولات این بازار، اقدام به تعیین قیمت پیشنهادی برای فروش واحد‌های مسکونی خود کردند که این عامل نه تنها در هفته‌های اخیر بلکه در ماه‌های پیش‌رو نیز می‌تواند مهم‌ترین و اصلی‌ترین بازیگردان بازار مسکن باشد. در واقع می‌توان گفت: آینده بازار مسکن بیش از هر عامل دیگری هم‌اکنون از ناحیه این عامل در حال هدایت است.

از سوی دیگر بررسی سایر تحولات مربوط به بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد سطح پایین میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در مناطق جنوبی پایتخت (۹ تا ۲۰) بین ۹ تا ۱۰ میلیون تومان است درحالی‌که این میزان در مناطق مصرفی ۴ و ۵ واقع در نیمه شمالی تهران بیش از ۲۰ میلیون تومان است. در چنین شرایطی مهم‌ترین سوالی که در این زمینه مطرح است آنکه وضعیت فعلی بازار مسکن از ناحیه مانور تقاضای سرمایه‌ای و ادامه رشد قیمت‌ها تا کی ادامه خواهد داشت؟

برای پاسخ به این پرسش بررسی تحولات بازار سهام به‌عنوان بازیگردان اصلی تحولات بازار مسکن الزامی به نظر می‌رسد.

دو روز پیش شاخص کل سهام در یک کانال‌شکنی جدید به کانال ۲ میلیونی وارد شد. با این رویداد امیدواری بازیگران بازار بورس به تداوم رشد هیجانی در این بازار تقویت شد. برخلاف اینکه از حدود یک ماه قبل این انتظار در بازار سهام تقویت شده بود که پایان رشد هیجانی در بورس نزدیک است و حتی برخی از فعالان این بازار اقدام به خروج سرمایه‌های خود از آن و ورود بخشی از آن به سایر بازار‌ها از جمله بازار مسکن کردند.

معنای این کانال شکنی بورسی در وهله اول در ارتباط با تحولات بازار مسکن آن است که در صورتی که فعالان بازار سهام تصمیم به تبدیل دارایی‌های بورسی به ملک بگیرند با قدرت مالی بالایی وارد بازار مسکن خواهند شد و واقعیت‌ها نشان می‌دهد این اتفاق دیر یا زود در بازار مسکن به وقوع می‌پیوندد.

کمااینکه بخش قابل‌توجهی از رشد معاملات خرید مسکن در تیرماه نیز مربوط به همین موضوع بوده است. از سوی دیگر این انتظار وجود دارد که حجم قابل‌توجهی از سرمایه‌های بورسی وارد بازار مسکن شود چراکه بنا به برداشت فعالان بازار سرمایه، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار‌هایی همچون بازار ارز به‌دلیل انتظار از بابت ریزش نرخ ارز تحت‌تاثیر امیدواری برای گشایش سیاسی و افزایش فروش نفت و همچنین ریسک نگهداری از طلا و سکه به‌دلیل حجیم بودن و مشکلات مربوط به نگهداری آن بالاست؛ بنابراین کم‌ریسک‌ترین گزینه برای انتقال دارایی‌های بورسی، بازار املاک است. با این نگاه، افق آینده بازار مسکن با توجه به چهار حالت محتمل برای تحولات بازار سهام، در دو سناریو قابل بررسی است.

یک حالت محتمل برای تحولات بازار سهام آن است که تا پایان تابستان رشد شاخص کل با همین شدت و شیب فعلی ادامه پیدا کند. در حالت دوم، تا آبان‌ماه رشد شاخص با سرعت کم ادامه داشته باشد. در حالت سوم تا پایان سال با توجه به اینکه دولت برنامه ادامه عرضه اولیه سهام دولتی را در دستور کار خود دارد، احتمال کاهش شاخص، کم باشد و در حالت چهارم، ریزش شاخص کل بورس رخ دهد.

میزان احتمال و انتظار برای وقوع تحولات در بازار سهام به ترتیب چهار حالت گفته شده از بیشترین احتمال تا کمترین آنهاست. یعنی بیشترین انتظار برای تحولات پیش‌روی بازار سهام آن است که تا پایان تابستان رشد شاخص کل با همین شیب و شدت ادامه یابد.

در چنین حالتی برای وضعیت پیش‌روی بازار مسکن دو سناریو قابل تعریف است. در قالب سناریوی احتمالی اول ورود بورسی‌ها به بازار مسکن در کوتاه‌مدت کم است. البته فروشنده‌ها در تعیین قیمت‌های پیشنهادی قطعا به تحولات بازار سهام و نرخ بازدهی آن نگاه خواهند داشت.

در قالب سناریوی دوم، هر چه به جلو حرکت می‌کنیم انتظار برای افزایش حضور بورسی‌های متقاضی خرید‌های سرمایه‌ای ملک در بازار مسکن افزایش می‌یابد و حضور این افراد در بازارمسکن پررنگ‌تر خواهد شد.

این موضوع می‌تواند روند قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد، اما یک نکته امیدوارکننده آن است که با اجرای طرح مالیات از خانه‌های خالی و افزایش هزینه سرمایه‌داری ملکی تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کاهنده و تقاضا برای فروش مسکن فزاینده شود.

از سوی دیگر برآورد‌های آماری نشان می‌دهد در سال ۹۷ روزانه به‌طور متوسط حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیارد تومان پول تازه به بازار سهام وارد شده است. این میزان در سال ۹۸ معادل متوسط روزانه ۹۰ تا ۹۵ میلیارد تومان و در ماه‌های اخیر به‌طور متوسط روزانه ۱۲۰۰ میلیارد تومان بوده است.

با توجه به اینکه شاخص کل بازار سهام از ابتدای سال‌جاری تاکنون بیش از ۴ برابر شده است و در فاصله ابتدا تا انتهای سال گذشته نیز بیش از دو برابر شد اگر قرار باشد حدود نیمی از بورسی‌ها تنها به بازار معاملات مسکن شهر تهران وارد شوند این ظرفیت مالی می‌تواند حجم معاملات مسکن پایتخت را ماهانه به حدود دو برابر حجم فعلی افزایش دهد.

اما اگر بخشی از این سرمایه به سایر شهر‌ها هم برود حجم معاملات مسکن شهر تهران از این ناحیه تا ۵۰ درصد و سایر استان‌ها تا ۳۰ درصد ظرفیت افزایش دارد.