رشد قیمت مسکن ادامه دارد؟!

ادامه افزایش قیمت مسکن در مهره ماه نشان می‌دهد این بازار تلاش دارد عقب ماندگی‌های خود را جبران کرده و شکاف بازدهی خود را با سایر بازار‌ها کاهش دهد.

آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد مهرماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۸.۷ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ درصد و ۱۵۴.۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

در مهرماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱۰ درصد و سال قبل ۱۱۰.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این در حالی است که در پایان شهریور برخی فعالان بازار و معامله گران با توجه به آمار منتشر شده قیمت‌ها توقع داشتند التهاب در قیمت مسکن کاهش پیدا کند، اما افزایش ۱۰ درصدی قیمت مسکن از اتفاق دیگری خبر می‌دهد؛ نخست روند کم نوسان بازار در نیمه اول شهریور متوقف شده و نیمه دوم با افزایش التهابات روبرو بوده است.

دیگر هم این که ن نیمه دوم پرنوسان شهریور ماه در اولین ماه پاییز هم ادامه داشته و با وجود کاهش التهابات سایر بازار‌های دارایی بازار مسکن کم نوسان نبوده است. اما این روند به چه دلیل ادامه یافته است.

تلاش برای عقب ماندگی ۷ ماهه
برخی تحلیل گران از زاویه روند قیمتی به این اتفاق نگاه می‌کنند. در این چارچوب بازدهی مسکن از سایر بازار‌ها عقب‌تر بوده بنابراین با فرض کاهش التهاب در سایر بازار‌ها باز هم در مسکن ادامه روند صعود محتمل است.

در هفت ماهه سال جاری بازدهی بورس ۱۷۵ درصد، دلار ۷۹ درصد، گرم طلا ۱۱۲ درصد، ربع سکه ۱۱۴ درصد، سکه ۱۴۰ درصد، نیمه سکه ۱۴۹ درصد، ربع سکه ۱۷۴ درصد و بازدهی مسکن ۷۱ درصد بوده است این آمار نشان می‌دهد بین بازدهی بازار مسکن با سایر بازار‌ها شکاف جدی وجود دارد.

از دیدگاه برخی تحلیل گران با توجه به اینکه بازدهی بازار‌ها تا حدودی با هم متناسب است به نظر می‌رسد افزایش قیمت مسکن در مهر ماه تلاش این بازار برای تعدیل شکاف بازدهی بوده به همین دلیل هم در مهر ماه که قیمت طلا، سکه و بورس روندی کاهشی داشته بازار مسکن همچنان روند صعودی طی کرده است.

رشد قیمت‌ها ادامه دارد؟
فعالان حوزه اقتصادی معتقدند با توجه به این که بازار‌های دارایی از هفته اخر مهر روند با ثبات پیدا کرده و در آبان ماه نیز سایر بازار‌های دارایی شاهد تعدیل نوسان بوده اند انتظار می‌رود بازار مسکن هم روند با ثبات تری پیدا کرده و شدت نوسان قیمت در آن تا حدودی زیادی تعدیل شود.

اما گروهی دیگر به سه دلیل معتقدند بازار مسکن در آبان ماه ممکن است سایر بازار‌ها را از این جهت تعقیب نکند؛ نخست با توجه به شکاف شدید بازدهی بازار مسکن در پایان مهر ماه از بازدهی بازار‌های دیگر احتمال رشد در بازار مسکن تا نقطه‌ای که به متناسب بازدهی منجر شود وجود دارد.

البته این متناسب سازی به معنی هم خط شدن بازدهی‌ها نیست بلکه می‌رود بخشی از این متناسب سازی از کانال کاهش قیمت در سایر بازار‌ها و بخشی از کانال رشد قیمت مسکن جبران شود.

دلیل دوم از زاویه حجم معاملات به بازار است. از نگاه این گروه اگر رشد قیمت مسکن در مهر ماه بدون رشد سطح معاملات بود آن وقت انتظار توقف رشد در و کاهش سرعت قابل افزایش قیمت در این بازار وجود داشت، اما به دلیل این که رشد قیمت با افزایش معاملات توام بوده است چنین اتفاقی فعلا در دسترس بازار مسکن نیست.

بر اساس آمار‌های منتشر شده از سوی بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در مهر ماه همچنان رشد داشته است این رشد در مقیاس ماهانه ۲.۳ درصد بوده و در مقیاس سالانه ۱۵۰ درصد ثبت شده است. طرفداران دیدگاه دوم (احتمال تدوام نوسان) می‌گویند:

اگر رشد قیمت‌ها باعث کاهش معاملات می‌شد، احتمال تحقق دیدگاه گروه اول ممکن بود، اما با توجه به رشد معاملات همزمان با رشد قیمت‌ها انتظارات در ماه مهر نسبت به مسکن منفی نبوده به ویژه در منطقه یک و یا ۵ که مقصد سرمایه گذاران بازار مسکن است؛ بنابراین گروه دوم کماکان طرفدار سناریو رشد قیمت‌ها در میانه پاییز است. گرچه امکان دارد این رشد با توجه به عدم قطعیت‌ها با افزایش حجم معاملات همراه نباشد.

دلیل سوم نیز به کاهش درجه قدرت نقدشوندگی بازار مسکن باز می‌گردد با توجه به این مساله برخی تحلیل گران تصور می‌کنند بازار مسکن همانند سایر بازار‌های دارایی که قدرت نقد شوندگی بالایی دارند امکان افت و خیز سریع قیمتی را ندارد و به همین دلیل ممکن است با یک تاخیر به تحولات و نوسانات در بازار واکنش نشان می‌دهد