معادله رونقِ بازارِ مسکن

غلامرضا سلامی| بازار مسکن در ایران طی دهه‌ها و سال‌های گذشته تحت‌تاثیر چند عامل مهم قرار داشته است. اولین عامل اثرگذار، درآمد‌های نفتی و میزان رشد آن‌ها (به‌عنوان پیشرانه اصلی نقدینگی) و دومین عامل، تحولات سایر بازار‌ها بوده است.

بازار مسکن در ایران طی دهه‌ها و سال‌های گذشته تحت‌تاثیر چند عامل مهم قرار داشته است. اولین عامل اثرگذار، درآمد‌های نفتی و میزان رشد آن‌ها (به‌عنوان پیشرانه اصلی نقدینگی) و دومین عامل، تحولات سایر بازار‌ها نظیر بازار طلا، سهام، ارز و... بوده است.

البته نباید نقش سیاست‌های دولتی را هم در این زمینه نادیده گرفت. هرچند تجربه نشان داده سیاست‌های دولتی نقش کوچک‌تری نسبت به آنچه تصور می‌شود، داشته‌اند. دلیل اصلی آن هم این است که دولت‌های نفتی غالبا قادر به کنترل شوک‌های نفتی و شوک بازار‌های رقیب نیستند و معمولا حجم نقدینگی با افزایش درآمد‌های نفتی و برخی سیاست‌های پولی به‌ویژه کنترل نرخ ارز رشد می‌کند.

با تحلیل دقیق‌تر و ریزبینانه‌تر موضوع، می‌توان ادعا کرد مهم‌ترین عامل بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن، رشد نقدینگی (رشد نقدینگی ناتراز با رشد اقتصادی) بوده است، چراکه افزایش درآمد‌های نفتی منجر به افزایش نقدینگی، سپس افزایش قیمت مسکن شده و علت اصلی جهش‌های ارزی که متهم اصلی افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر هستند نیز رشد نقدینگی بوده است.

البته در این میان نگاه دولت‌ها به بازار مسکن طی سال‌های گذشته نیز قابل توجه است. آن‌طور که مشخص است در ایران رونق بازار مسکن مخالفان زیادی دارد. به این دلیل که دولتمردان گمان می‌کنند زمانی که بازار مسکن رونق می‌گیرد و به تبع آن، صنایع و خدمات وابسته به آن با رونق مواجه می‌شود این روند می‌تواند به افزایش قیمت منجر شود.

در نتیجه استقبال زیادی از رونق بازار مسکن نمی‌شود. این در حالی است که بازار مسکن نیز همچون بازار سرمایه، در بستر خرید و فروش‌های متعدد رونق می‌گیرد

به ویژه در مقاطع زمانی حساس همچون دوره کنونی که بازار مسکن از حضور متقاضیان مصرفی خالی شده و به دلیل شرایط خاص اقتصادی و سیاسی، متقاضیان سرمایه‌ای نیز اخیرا شرایط برای ورود یا ماندگاری در این بازار را مساعد نمی‌دانند و به سمت سایر بازار‌های دارایی در حال کوچ هستند.

در چنین وضعیتی که انتظارات تورمی با کاهش مواجه شده، نیاز است تا دولت در چند مسیر مهم برای خروج بازار مسکن از رکود معاملاتی حرکت کند. حتی در زمانی که حجم معاملات مسکن افزایش می‌یابد و از کف رکودی بالاتر می‌رود، به صرف افزایش حجم معاملات نمی‌توان ادعا کرد بازار به رونق رسیده یا از رکود خارج شده است، چراکه علاوه بر افزایش تعداد معاملات مسکن به میزان قابل توجه، اینکه معاملات از جانب متقاضیان مصرفی انجام شود یا تنها حاصل رشد سفته‌بازی در بازار باشد از اهمیت زیادی برخوردار است.

بدون شک افزایش حجم معاملات مسکن ناشی از معاملات سفته‌بازانه و سوداگرانه و در نبود تقاضای مصرفی موثر را نمی‌توان به رونق معاملاتی مسکن تعبیر کرد.

در مقطع کنونی که به نظر می‌رسد بازار مسکن به چنین شرایطی دچار شده است، مهم‌ترین سیاست انتخابی از سوی دولت باید ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار باشد تا از یکسو با تشویق و حمایت از عرضه بتوان حجم فایل‌های متناسب با الگوی مصرف خانوار‌ها را در بازار افزایش داد و از سوی دیگر زمینه را برای حضور تقاضای مصرفی در بازار فراهم کرد.

برای چنین هدفی، در مسیر نخست لازم است تدابیری اتخاذ شود تا از تغییر رویکرد‌های ساخت و ساز از ساخت‌وساز سنتی و پرهزینه مسکن به سمت صنعتی‌سازی و کاهش هزینه استقبال کرده و مدت زمان احداث واحد‌های مسکونی و در نهایت قیمت تمام شده ساخت مسکن کاهش یابد و از این طریق قیمت فروش واحد‌های مسکونی نیز کمتر از حد فعلی شود.

در این راستا موضوع مدیریت زمین و قیمت زمین نیز از اهمیت قابل توجهی برخوردار است، چرا که هم‌اکنون در شهر تهران بیش از ۶۰ درصد هزینه تمام شده ساخت مسکن ناشی از هزینه تامین زمین است؛ بنابراین نیاز است که در این زمینه نیز اقدامات مدیریتی ویژه از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن انجام شود.

علاوه بر این، هم‌اکنون بازار مسکن به سازوکار‌های تامین مالی همچون پیش‌فروش مسکن نیاز دارد تا هم سازنده‌ها بتوانند هزینه ساخت واحد‌های مسکونی را تامین کنند و از این محل عرضه مسکن افزایش یابد و هم خریداران بتوانند اقدام به پیش‌خرید مسکن کنند.

این در حالی است که پیش‌فروش مسکن در ایران قانونمند نشده و اصولا ساخت برای اقشار با توان متوسط و جوانان در ایران دیده نمی‌شود. در حالی که در دنیا توسعه‌گر‌ها کسانی هستند که در حقیقت در جا‌های ارزان‌قیمت می‌سازند و از ابتدا هم با خریداران قرارداد می‌بندند و به‌صورت پیش‌فروش ریسک افزایش قیمت از بین می‌رود.

در واقع همه عوامل با هم هماهنگ حرکت می‌کنند تا اینکه یک نفر بتواند صاحب خانه شود. اما در ایران همه به‌طور مستقل عمل می‌کنند. بانک‌ها هم در سمت تقاضا و عرضه مستقل عمل می‌کنند. از این رو لازم است دولت ابزار لازم برای ارتباط بخش‌های مختلف اقتصاد را فراهم کند.

مسیر دیگر حمایت از انبوه‌سازان برای ساخت انبوه مسکن مورد نیاز خانوار‌ها (واحد‌های مسکونی کوچک متراژ و ریزمتراژ) با ایجاد بانک توسعه‌ای و ارائه تسهیلات موثر و هدفمند به سازندگان صاحب صلاحیت است.

در حال حاضر بخش زیادی از واحد‌های مسکونی ساخته و عرضه‌شده به بازار مسکن بزرگ‌متراژ و در گروه املاک لوکس محسوب می‌شوند که به دلیل قیمت تمام‌شده بالا، عملا خرید آن‌ها از سوی متقاضیان مصرفی به ویژه خانه اولی‌ها وجود ندارد.

به نظر می‌رسد در صورتی که دولت بتواند از طریق تغییر برخی ضوابط ساخت وساز و همچنین حمایت از انبوه‌سازان، شرایط را برای ساخت واحد‌های مسکونی کوچک و میان‌متراژ که با الگوی مصرف خانوار‌ها تناسب بیشتری دارد، مهیا کند می‌تواند با افزایش عرضه واحد‌های مسکونی موردنیاز تقاضای مصرفی، روی میانگین قیمت واحد‌های نوساز نیز اثرگذار باشد.

مسیر دیگری که لازم است دولت برای تقویت عرضه در بازار مسکن پیش بگیرد، رونق بازار املاک شهر‌های جدید از طریق توسعه سیستم حمل و نقل عمومی است.

به این معناکه دولت باید سازوکار حمل و نقل سریع، انبوه و ارزان‌قیمت از شهر‌های جدید به شهر مادر را ایجاد کند تا بخشی از سرریز جمعیتی کلان‌شهر‌ها و افرادی که قادر به تامین مسکن در شهر‌های مادر نیستند، به راحتی و سهولت از سکونت در این شهر‌های جدید استقبال کنند.

در نهایت طراحی یک پکیج مالیاتی شامل انواع مالیات‌های مکمل در بخش مسکن از جمله مالیات سالانه از املاک، مالیات خانه‌های خالی، مالیات ارزش افزوده و مالیات بر معاملات مکرر از دیگر اقدامات لازم به منظور ایجاد انگیزه در مالکان برای عرضه واحد‌های احتکار شده به بازار مصرف است.