افت معاملات در بازار مسکن تهران
توقف رشد قیمتها طی دو ماه گذشته ناشی از کاهش ریسکهای غیراقتصادی، به یکباره جهش قیمتی مسکن را متوقف کرد. پس از توقف این جهش قیمتی، تحقیقات میدانی از افت سه باره قیمت و معاملات در پایتخت برای سومین ماه متوالی حکایت دارد.
بازار زمستانه مسکن سومین افت ماهانه قیمت و معاملات را تجربه کرد. این نتیجه تحقیقات میدانی پیش از اعلام رسمی آمارها از تحولات بازار مسکن در دیماه است که به نوعی ورود به دوره پساجهش را نوید میدهد.
ریزش قیمتها در حالی ادامهدارد که همچنان بخش قابل توجهی از خریداران برای ورود به بازار مقاومت میکنند و به جای «جستوجو برای خرید»، فرآیند «جستوجو برای رسیدن به کف قیمتی پایینتر» را آغاز کردند. در کنار افت سه باره معاملات و قیمتها در دیماه و صبر فراگیر خریداران، اما در سوی مقابل فروشندگان با شوک قیمت مواجه شدند.
جستوجوی متفاوت در بازار مسکن
در آذرماه نیز توقف سرعت رشد قیمت مسکن، خود را با نرخ تورم منفی نشان داد تا اینکه پس از مدتها بازار خرید و فروش ملک تورم منفی را تجربه کند.
مناطق مصرفی ۲۵ درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص میدهند و به نوعی تغییر و تحولات در این مناطق میتواند در بازار مسکن اثر گذار باشد. به تعبیری آثار هر تغییری در بازار مناطق مصرفی، در میانگین مناطق ۲۲گانه مشهود خواهد بود.
بازار مسکن در انتظار سومین افت متوالی؟
همچنین برآوردها از تحولات قیمتی مسکن نیز به طور متوسط، ریزش ۹ تا ۱۵ درصدی قیمت در مناطق مصرفی و ریزش ۹ تا ۱۲ درصدی قیمتها در مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی را حکایت میکند.
نکته قابل توجه اینکه میزان افت قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر، محسوستر از افت قیمتها در مناطق مصرفی واقع در مرز میانی پایتخت بوده که دلیل اصلی آن حباب بیشتر مناطق مصرفی مناطق شمالی طی ادوار گذشته بوده است.
بر اساس این گزارش، در اوایل سال ۹۷ همزمان با ورود به دوران جهش قیمتی، مناطق شمالی پایتخت در میزان رشد پیشرو بودند، اما در سال ۹۸ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از مناطق شمالی سبقت گرفت.
در معاملات نیز در آذرماه تعداد معاملات در مناطق جنوبی ۴۳ درصد و در مناطق شمالی ۳۲ درصد کاهش پیدا کرده است.
مقاومت در برابر کاهش قیمتها با اسم رمز «شب عید»!
این در حالی است که بازار مسکن امسال متفاوت از سالهای گذشته است و به واسطه طی دوره طولانیمدت جهش قیمتی، پیشبینی میشود رکود در بازار مسکن ادامهدار باشد. یکی از مهمترین عواملی که حباببازان و سفتهبازان اعلام میکنند کاهش قیمتها مقطعی است، این است که این بازار در دو ماه پایانی سال نمیتواند مانعی برای تداوم تخلیه حباب مسکن شود.
خریداران به دنبال کف جدید قیمتی
کاهش ادامهدار قیمت ارز ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، پایان بدبینی و کاهش انتظارات تورمی از مهمترین دلایل ریزش قیمتها در بازار مسکن هستند که طی سه ماه گذشته خود را در آمار رسمی نیز نشان داد.
آنچه در حال حاضر نیز در بازار مسکن رخ میدهد این است که سمت تقاضای خرید به واسطه کاهش ادامه دار نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی همچنان در برابر خرید مقاومت میکنند و به امید تداوم ریزش قیمتها در جستوجوی کف قیمتی جدید برای ورود به بازار هستند.
واکنش خریدار و فروشنده ملک به ریزشها
با این حال تحقیقات در بازار مسکن حاکی از آن است که واسطههای ملکی عمدتا درخصوص یک واکنش خریداران و یک واکنش غالب فروشندگان اشتراک نظر دارند.
درخصوص خریداران و سمت تقاضا، تحلیل واسطههای معاملات ملکی معنادار بود، به این معنا که «صبر فراگیر» در سمت تقاضای مسکن محسوس است در حالی که طی یکسال گذشته آنچه که بیشتر در بین خریداران دیده میشد تعجیل برای خرید بود. رفتاری که جای خود را به «تاخیر برای ورود» داده است.
این تاخیر برای ورود از سوی بخش قابل توجهی از خریداران بعد از دو ماه ریزش قیمتها همچنان ادامهدارد؛ به تعبیری خریداران همچنان دنبال کف قیمت پایینتر در بازار هستند و این متفاوت از آن چیزی است که برخی حباببازان بر خلاف آن تلاش دارند بازار را متشنج کنند و بر طبل «موقتی بودن کاهش قیمتها» بکوبند.
اما ریزش قیمتها، واکنش بخش قابلتوجهی از فروشندگان را نیز در پی داشت. به این معنا که بخشی از فروشندگان از جریان ریزش یکباره قیمتها در شرایطی که بازار تا دو ماه پیش سیر نزولی داشت، شوکه شدند.
آنچه که در حال حاضر برآیند اتفاقات و متغیرهای اثرگذار در بازار مسکن نشان میدهد این است که جریان خروج تقاضا سنگینتر و شدیدتر از انصراف از فروش است و با این توجیه به نظر میرسد افت و ریزش قیمتها در بازار مسکن همچنان ادامه داشته باشد.