پیامد رکود مسکن برای مستاجران چیست؟

رکود حاکم بر معاملات خرید مسکن در تهران، دو تهدید برای بازار اجاره‌نشینی به همراه دارد. با ناتوان شدن خریداران، بخشی از تقاضا به سمت اجاره شیفت کرده است. اجاره‌بها البته از سال ۹۶ به شکل محسوس رو به افزایش گذاشت؛ اما طی ماه‌های اخیر شیب رشد نقطه‌ای، از ۳۰ درصد هم عبور کرد.

این رکود می‌تواند «کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌ای» و «افزایش تقاضای اجاره‌نشینی» را سبب شود. تنها نکته مثبت، الگوی ۲۷ ساله تورم مسکن و تورم اجاره است که مطابق آن احتمال می‌رود دامنه رشد اجاره‌بها محدود شود.

بررسی‌ها از آخرین وضعیت بازار اجاره‌بها در فصل پاییز از وجود دو تهدید درباره آینده این بخش از بازار مسکن خبر می‌دهد که نیازمند اقدام ضدتهدید به موقع از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن است.

در عین حال بررسی مقایسه‌ای قیمت مسکن و اجاره‌بها در طول حدود سه دهه اخیر نیز، پیش‌بینی متفاوتی از آینده تورم اجاره مسکن در پایتخت را به نمایش می‌گذارد و نشان می‌دهد سمت و سوی تورم اجاره در ماه‌های آینده بر اساس این الگوی سنتی، چگونه می‌تواند باشد.

در صورتی که بازار مسکن اکنون نیز از همان الگوی سنتی ۲۷ سال اخیر پیروی کند، وضعیت تورم اجاره مسکن روندی منطقی و مطابق انتظار خواهد داشت؛ اما اگر متغیر‌های دیگری بر بازار مسکن اثر بگذارند و این روند همیشگی در دوره کنونی تکرار نشود، تعجیل در اقدام ضدتهدید برای جلوگیری از بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار اجاره‌بها ضروری است. یکی از این دو تهدید از ناحیه کاهش عرضه واحد‌های اجاری به دلیل افت توام تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی خرید مسکن در بازار کنونی و در نتیجه کاهش عرضه فایل‌های جدید در بازار اجاره با انگیزه تامین بخشی از نقدینگی لازم برای خرید احتمال وقوع دارد.

تهدید دوم نیز از بابت سرازیر شدن تقاضای جدید مسکن حاصل ازدواج‌های جدید به سمت بازار اجاره‌بها تحت تاثیر جهش قیمت مسکن (ناتوان شدن از خرید خانه) در ماه‌های اخیر است. اگر قیمت مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود یا اینکه معاملات رونق داشت، این گروه می‌توانستند خرید مناسبی در بازار انجام دهند؛ اما در شرایط کنونی که معاملات در شرایط رکود عمیق قرار دارد و از طرفی شاهد رشد شدید قیمت مسکن بوده‌ایم، خانه‌اولی‌ها که اتفاقا آسیب‌پذیرترین گروهی هستند که در این شرایط ناگزیر به خروج از بازار خرید می‌شوند، نیاز خود را در بازار اجاره تامین خواهند کرد و در نتیجه احتمال بر هم خوردن نسبت منطقی بین میزان عرضه و تقاضا در بازار آپارتمان‌های اجاری وجود دارد.

در عین حال این امکان برای متولی بخش مسکن وجود دارد که با اتخاذ سیاست‌های ضد تهدید، از بروز هرگونه ناآرامی در بازار اجاره‌بها در ماه‌های آینده پیشگیری کند. سیاست‌گذار بخش مسکن با مداخله به موقع می‌تواند از یکسو با اجرای قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» زمینه عرضه این واحد‌ها در بازار اجاره در شرایط رکود بازار خرید مسکن را فراهم کند و از سوی دیگر قدرت خرید متقاضیان مسکن را به کمک افزایش سقف تسهیلات به نحوی تقویت کند که بخشی از آن‌ها بازار اجاره را ترک گفته و روانه بازار خرید شوند.

از زمستان سال گذشته تاکنون بهای اجاره مسکن نیز هم‌پای قیمت مسکن در چند مرحله رشد کرد و با فرارسیدن تابستان که فصل طلایی نقل و انتقالات مستاجران محسوب می‌شود، دامنه رشد اجاره‌بها به تمام مناطق تهران رسید و سطوح بالای اجاره در پایتخت تثبیت شد.

رشد نقطه‌ای بیش از ۳۰ درصدی اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تابستان بر اساس گزارش مرکز آمار منعکس‌کننده همه واقعیت بازار اجاره نبود؛ کمااینکه بسیاری از مستاجران قرارداد‌های خود را با قیمت‌های بسیار بالاتر از سال گذشته تمدید کردند که عموما اغلب این تمدید‌ها به شکل غیررسمی و خارج از بنگاه‌های املاک انجام می‌شود.

از سوی دیگر برخی از قرارداد‌های اجاره نیز به دلیل ترس از مقرراتی که ممکن است در آینده، موجران را ناگزیر به پرداخت مالیات کند، بدون ثبت اجاره‌نامه در سامانه اطلاعات املاک تنظیم شد. در نتیجه اطلاعات این اجاره‌نامه‌ها نیز در میانگینی که مرکز آمار اعلام کرده، اثری نداشته است.

با همه این‌ها، افزایش نزدیک به ۳۱ درصدی میانگین اجاره‌بهای آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به تابستان ۹۶ آن‌هم با وجود نقصان‌هایی که وثوق آمار را تحت تاثیر قرار می‌دهد، تامل برانگیز بوده است. رویه هر ساله بازار مسکن، حاکمیت رخوت بر بازار اجاره‌بها همزمان با فرارسیدن فصل پاییز است.

این فصل به دلیل همزمانی با آغاز سال تحصیلی جدید آخرین گزینه مستاجران برای انتخاب زمان جابه‌جایی است و به همین خاطر تحت تاثیر کاهش آمار مراجعه جست‌وجوگران واحد‌های اجاری به بازار مسکن، موجرانی که قصد آن‌ها برای اجاره دادن ملک جدی است، ناگزیر می‌شوند اندکی در قیمت‌گذاری انعطاف نشان دهند.

بسیاری از مستاجرانی که پاییز را برای جابه‌جایی انتخاب می‌کنند نیز از این واقعیت مطلع هستند و به اجاره‌بهایی که در سطح مورد انتظار پاییزی نباشد، اقبالی نشان نمی‌دهند. البته ممکن است نوسان اجاره‌بها در پاییز نیز نسبت به تابستان افزایشی باشد، اما این افزایش نسبی معمولا چندان قابل توجه و محسوس نیست.

با همه این‌ها بررسی اجاره‌بهای قطعی آپارتمان‌های مسکونی در دو ماه نخست پاییز امسال نشان می‌دهد امسال دست‌کم به لحاظ قیمت‌گذاری املاک اجاری، بازار رویه متفاوتی را در پیش گرفته است، طوری که میانگین اجاره‌بها دست‌کم در مورد آپارتمان‌هایی که قرارداد اجاره آن‌ها در مهر و آبان منعقد شده در مناطق پرتقاضا همچنان به شکل محسوس افزایشی بوده است.

میانگین اجاره‌بهای قطعی آپارتمان‌های مسکونی در قرارداد‌های دو ماه اول پاییز ۹۷ را در سه منطقه شمالی، دو منطقه شرقی و غربی، یک منطقه مرکزی و یک منطقه جنوبی پایتخت شناسایی شده است.

هر چند این اطلاعات فراگیر بازار اجاره‌بهای پاییزی را منعکس نمی‌کند؛ اما رقم محاسبه شده حاصل منظور کردن بیش از ۶۰ قرارداد اجاره در محله‌های مسکونی پرتقاضای مناطق مذکور است که افزایش اجاره‌بها در پاییز را تایید می‌کند.

میانگین اجاره‌بها در سه منطقه شمالی تهران به این ترتیب محاسبه شده است: در منطقه یک هر مترمربع آپارتمان مسکونی به بهای حدود ۶۷ هزار تومان اجاره رفته است. این رقم در منطقه ۲ تهران ۶۱ هزار و در منطقه سه ۶۴ هزار تومان بوده است. میانگین اجاره‌بهای قطعی در مهر و آبان امسال در منطقه پرمعامله شرق تهران یعنی منطقه چهار ۴۳ هزار تومان و در منطقه متناظر آن در غرب یعنی منطقه ۵ معادل ۴۸ هزار تومان بوده است.

بازار اجاره مسکونی در مرکز پایتخت یعنی منطقه ۶ نیز با توجه به سهولت دسترسی به محل کار بسیار از کارمندان دولتی و خصوصی (به دلیل تجمع مراکز اداری در این منطقه) همواره با اقبال نسبی مستاجران روبه‌رو است. میانگین اجاره‌بهای این منطقه نیز با توجه به قرارداد‌های منعقد شده در مهر و آبان، ۵۲ هزار تومان برآورد شده است.

در این میان میانگین اجاره‌بها در منطقه ۱۲ نیز به‌عنوان یک منطقه واقع در نیمه جنوبی پایتخت که محله‌های مسکونی با قدمت بالا و طیف متقاضیان خاص خود را دارد حدود ۳۰ هزار تومان محاسبه شده است. همه این ارقام در مقایسه با ارقام گزارش تابستان مرکز آمار افزایش بین ۱۰ تا ۲۵ درصدی را نشان می‌دهد.

مناطق هفت‌گانه مذکور به دلیل اینکه اغلب از سوی طبقه متوسط و متوسط رو به پایین انتخاب می‌شوند، مجموعا ۵۰ درصد از قرارداد‌های اجاره را به خود اختصاص می‌دهند و بر همین اساس از میان ۲۲ منطقه پایتخت به‌عنوان نمونه برای بررسی تغییرات اجاره‌بها انتخاب شده‌اند.

سهم منطقه یک از کل قرارداد‌های اجاره منعقد شده در تابستان امسال ۳ درصد، منطقه دو ۲/ ۱۱ درصد، منطقه سه ۱/ ۴ درصد، منطقه چهار ۹/ ۷ درصد، منطقه پنج ۱/ ۱۶ درصد، منطقه شش ۵/ ۴ درصد و منطقه ۱۲ حدود ۳ درصد بوده است.

تکلیف سیاست‌گذار برای تنظیم بازار
وضعیت کنونی بازار املاک اجاری و ادامه روند افزایش اجاره‌بها با وجود رکود پاییزی در این بازار موجب بروز دو تهدید شده است. تهدید اول درباره نحوه اثر متقابل بازار خرید و اجاره روی یکدیگر است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن بیش از دو ماه است که وارد فاز رکود شده و خرید و فروش به پایین‌ترین سطح ممکن رسیده است، این وضعیت می‌تواند به کاهش عرضه در بازار اجاره نیز منجر شود.

در ماه‌های رونق بازار مسکن در سال جاری، بسیاری از خریداران، آپارتمان خود را پس از تملک در بازار رهن و اجاره املاک مسکونی عرضه می‌کردند. در میان این افراد هم متقاضیان سرمایه‌ای و هم متقاضیان مصرفی که از عهده رویارویی با جهش قیمت مسکن بر نیامدند وجود داشتند؛ گروه دوم کسانی بودند که ناگزیر به عرضه رهن کامل آپارتمان خود شدند تا کسری مالی خود را به این ترتیب جبران کنند و در مهلتی که به این واسطه پیدا می‌کنند، نقدینگی لازم برای پرداخت به مستاجر را ظرف بازه زمانی حداقل یک تا دو ساله تامین کنند.

اما بازگشت زودهنگام رکود به بازار معاملات مسکن می‌تواند در ماه‌های آینده عرضه در بازار اجاره را نیز تحت تاثیر قرار دهد؛ استمرار کاهش عرضه املاک در بازار اجاره‌بها به دلیل کاهش معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو ممکن است مانع توقف روند افزایش بهای رهن و اجاره آپارتمان شود و به نوسان اجاره‌بها دامن بزند.

تهدید دوم نیز از احتمال سرازیر شدن تقاضای جدید مسکن به سمت بازار اجاره نشات می‌گیرد. در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت نسبت به سال گذشته تقریبا دو برابر شده و در عین حال هیچ اتفاقی نظیر افزایش سقف تسهیلات برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن رخ نداده است، طبعا بخشی از تقاضای خرید در ماه‌های آینده ناگزیر خواهد شد روانه بازار اجاره شود.

سالانه حداقل ۵۰۰ هزار ازدواج جدید در کشور ثبت می‌شود که از این تعداد حدود ۱۰۰ هزار مورد متعلق به زوج‌های تهرانی است. با افزایش قیمت مسکن احتمالا در ماه‌های آتی از تعداد زوجینی که خرید خانه با استفاده از وام خانه اولی‌ها را در اولویت قرار می‌دادند، کاسته خواهد شد و بر تقاضای اجاره افزوده می‌شود. به این ترتیب احتمال بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار آپارتمان‌های اجاری وجود دارد.

جلوگیری از بروز این پیامد‌ها در بازار اجاره‌بها نیازمند مداخله به موقع سیاست‌گذار بخش مسکن است.

واقعیت دوره رکود این است که سازنده‌ها تمایلی به فروش واحد‌های خود ندارند و اغلب ترجیح می‌دهند آن‌ها را به‌عنوان واحد کلیدنخورده تا زمان افزایش تقاضای خرید نزد خود نگه دارند. اما برای تنظیم بازار اجاره لازم است سیاست‌گذار بخش مسکن این گروه را به عرضه واحد‌ها ترغیب و به این ترتیب عرضه را مدیریت کند.

دو ابزار کارآمد برای این منظور وجود دارد که یکی از آن‌ها «مالیات بر خانه‌های خالی» است. مراحل تصویب قانون دریافت این مالیات سپری شده و کافی است اجرای آن کلید بخورد تا به این ترتیب سازنده‌ها به عرضه واحد‌های خود در بازار اجاره ترغیب شوند.

ابزار دوم نیز «مالیات بر عایدی مسکن» است که در دست بررسی در مجلس بوده و اگر نهایی شود، قطعا سازنده‌ها حتی در شرایط رکود رفتار متفاوتی در پیش خواهند گرفت که به نفع عرضه هم در بازار خرید و هم در بازار اجاره تمام خواهد شد.

سیاست‌گذار پولی برای تنظیم بازار اجاره‌بها باید برای سمت تقاضا نیز چاره‌ای بیندیشد. در صورتی که قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات و در عین حال پیش‌بینی اقساط در استطاعت برای بازپرداخت آن تقویت شود، بخشی از تقاضای مسکن به سمت بازار خرید روانه خواهد شد و به این ترتیب از برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا پیشگیری می‌شود.

پیش‌بینی سنتی از تغییرات اجاره‌بها
به‌طور کلی یک الگوی رفتاری قیمتی در دو بازار خرید و اجاره مسکن حاکم است که طی آن نرخ رهن کامل آپارتمان‌های مسکونی حدود یک‌پنجم تا یک‌ششم قیمت خرید آن‌ها تعیین و سپس بخشی از آن با نسبت مشخصی که در بازار عرف است، به اجاره‌بهای ماهانه تبدیل و بخشی به‌عنوان ودیعه از سوی مستاجر پرداخت می‌شود؛ به این ترتیب میان قیمت مسکن و اجاره‌بها همواره یک رابطه مشخص وجود دارد.

از سوی دیگر رشد اجاره‌بها در تمام سال‌های گذشته رقمی بین تورم و قیمت مسکن بوده است؛ به بیان دقیق‌تر اغلب بیشترین تورم مربوط به نرخ زمین است و پس از آن قیمت مسکن، نرخ اجاره‌بها و در نهایت تورم عمومی به ترتیب در رده‌های بعدی میزان تورم قرار می‌گیرند.

البته در دوره‌هایی که خرید مسکن بیشترین رونق را دارد و قیمت‌ها تحت تاثیر افزایش تقاضای خرید جهش می‌کند، در یک مقطع زمانی کوتاه‌مدت همزمان با اوج رونق معاملات، رشد قیمت مسکن از رشد میزان اجاره‌بها بیشتر می‌شود، اما روند بلندمدت بازار اجاره نشان می‌دهد عمدتا نرخ رشد اجاره‌بها کمتر از رشد قیمت مسکن و بیشتر از نرخ رشد تورم عمومی یا حول و حوش آن است.

برای پاسخ به این پرسش که روند رشد اجاره‌بها در ماه‌های آتی چگونه خواهد بود، روند ۲۷ ساله اخیر را بررسی و میزان رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها را با یکدیگر مقایسه کرده است. در این بازه زمانی قیمت مسکن در پنج مقطع یعنی سال‌های ۷۵، ۸۱، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ بیشترین جهش را تحت تاثیر حضور همزمان سه نوع تقاضای مصرفی، سرمایه‌ای و سفته‌بازانه در بازار معاملات مسکن داشته است.

در سال ۷۶ در شرایطی که قیمت مسکن ۶۷ درصد افزایش یافت و به اوج رسید، نرخ رشد اجاره‌بها ۵/ ۴۱ درصد بوده است. در سال ۸۱ میزان رشد قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها به ترتیب ۴/ ۵۰ و ۳/ ۳۱ درصد بوده است. این ارقام در سال ۸۶ به ترتیب ۴/ ۸۰ و ۸/ ۳۸ درصد بود. همچنین در سال ۹۱ در شرایطی که قیمت مسکن ۴۷ درصد رشد کرد، اجاره‌بها رشدی حدود ۴/ ۱۹ درصد داشت.

در تابستان سال جاری نیز میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران به ۶۰ درصد رسید که البته این میزان در انتهای پاییز از ۹۰ درصد هم فراتر رفت. همچنین میانگین رشد اجاره‌بها در تابستان امسال ۲/ ۲۷ درصد بوده است.

همان‌گونه که در نمودار این گزارش مشخص است و الگوی ۲۷ ساله نشان می‌دهد، انتظار این است که اکنون با توجه به رسیدن به نقطه اوج رشد قیمت مسکن، از این پس رشد قیمت مسکن شیب نزولی پیدا کند و به ثبات نسبی برسد. همچنین الگوی رفتار سنتی قیمت‌ها نشان می‌دهد زمانی که بازار مسکن وارد دوره رکود معاملات می‌شود، یعنی رشد قیمت مسکن پس از جهش، شیب نزولی را طی می‌کند، زمانی است که نرخ رشد اجاره‌بها نیز وارد مسیر نزولی و منفی می‌شود.

در صورتی که متغیر‌های دیگری در ماه‌های آینده بر این الگوی رفتاری اثر نگذارند، انتظار این است با محدود شدن دامنه رشد قیمت مسکن و منفی شدن شیب رشد، این اتفاق برای تورم اجاره‌بها نیز رخ دهد؛ یعنی میزان رشد اجاره‌بها در ماه‌های آینده به تدریج کمتر از میزان رشد قیمت مسکن شود و بازار اجاره آپارتمان مسکونی نیز به ثبات نسبی برسد.

البته در این ماجرا یک موضوع قابل توجه است؛ اینکه طبق الگوی حدود ۳ دهه بازار مسکن، شیب کاهش نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از شیب کاهش رشد نرخ اجاره‌بها خواهد بود و این یعنی در ماه‌های آینده مسیر کاهش تورم اجاره‌بها به‌صورت ملایم طی خواهد شد، اما افت نرخ رشد قیمت مسکن شدید خواهد بود.

در صورتی که این رفتار سنتی امسال هم بر تغییرات قیمتی بازار مسکن حاکم باشد، باید منتظر کاهش تورم اجاره‌بها در ماه‌های آتی بود؛ اما به هر حال ممکن است به دلیل اثرگذاری متغیر‌های بیرونی متفاوت، این بار بازار مسکن شاهد رفتار قیمتی متفاوتی باشد. در این صورت سیاست‌گذار بخش مسکن باید برای مقابله با دو تهدید عمده در بازار اجاره که ذکر شد، برنامه مشخص و فوری خود را اجرا کند تا تناسب میان عرضه و تقاضای مسکن در بازار املاک اجاری بر هم نخورد و روند تورم اجاره مسکن کنترل شود.